38억에 팔렸는데 이젠 7억이나 '뚝'…"1.5억 더 못 내, 집 팔래" 은마 매물 3.7배 급증

매물 1년 새 105개→389개 크게 늘어
"관리처분계획인가 전 매도 문의 많아"
전세 매물은 감소…내년 강남 집값 변수

서울 강남 대치동 은마아파트에서 매매 매물이 급증하고 있다. 내년 관리처분계획인가와 이주를 앞두고 세금과 분담금 부담을 우려한 집주인들이 대거 매도에 나선 영향으로 풀이된다. 76.79㎡ 기준 최근 1년 새 7억원 가까이 하락했다. 반면 전세 매물은 빠르게 줄어들면서 인근 아파트 전셋값은 물론이고 강남 매매가격까지 자극할 수 있다는 전망이 나온다.

서울 강남구 은마아파트. 강진형 기자

28일 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 은마아파트 매매 매물은 전날인 27일 기준 389건으로 1년 전 105건 대비 3.7배 증가했다. 현재 확인할 수 있는 3년치 기록에선 가장 많은 수준이다. 이 단지는 지난해 말 재건축 절차가 속도를 내면서 매물이 줄고 가격이 크게 뛰었다. 하지만 최근 들어 매수세는 계속 약해지는 분위기다.

이 아파트 76.79㎡(전용면적)는 지난해 11월 38억원(10층)에 거래됐으나 이달 초에는 31억2000만원(9층), 31억5500만원(10층)으로 7억원 가까이 하락했다. 현재 호가는 중고층도 31억원대부터 형성돼 있다. 84.43㎡는 지난 6일 34억3000만원(3층)에 거래돼 지난해 10월 43억1000만원(13층) 대비 8억8000만원 하락했다. 단지 인근 공인중개사는 "관리처분계획인가 전에 매도하려는 집주인들이 많다 보니 매물이 크게 늘었다"고 말했다.

은마아파트는 지난 7월 사업시행인가를 받았고 내년 상반기 관리처분계획인가와 하반기 이주를 계획 중이다. 관리처분계획인가 이후에는 기존 주택이 조합원입주권으로 전환되면서 양도소득세 계산 방식이 달라진다. 보유기간과 양도차익 등에 따라 세 부담이 커질 수 있다. 이 공인중개사는 "집주인마다 보유기간 등 조건이 다르겠지만 평균 1억~1억5000만원 정도 세금이 증가한다"며 "어르신들이 매물을 많이 내놨다"고 했다.

특히 분담금 부담이 크다. 조합원이 재건축 후 비슷한 평형대를 선택했을 때 추정 분담금은 최대 4억4813만원에 달한다. 여기에 재건축초과이익환수제(재초환)에 따른 부담금까지 발생할 수 있어 조합원 부담이 적지 않다. 인근 다른 공인중개사는 "대치쌍용1차도 과거 재초환 때문에 조합원들이 재건축을 안 한다고 한 적이 있었을 만큼 중요한 요소"라며 "은마는 아직 예상 금액을 말하기 힘들지만 불확실성이 있는 건 맞다"고 했다. 여기에 세제 개편 가능성과 금리 상승에 대한 부담까지 맞물린 상황이다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "12월에 비거주 1주택자의 세 부담을 강화하는 기존 내용대로 정부 세제 개편안이 확정될 경우 종합부동산세 과세기준일(6월1일) 전인 내년 3월까지는 강남권에서 일부 매도세가 이어질 수 있다"고 말했다.

매매와 달리 은마아파트 전세 매물은 빠르게 감소하고 있다. 전날 기준 매물은 72개로 지난 6~7월 200여개 수준에서 크게 줄었다. 인근 공인중개사는 "이주가 시작되면 나가야 하니까 수리가 잘돼 있거나 가격이 매우 싸지 않으면 거래가 안 된다"고 했다.

은마아파트는 총 4424가구 규모로 전체 70% 정도가 세입자로 추정된다. 전셋값은 호가 기준 76.79㎡가 3억8000만~6억원, 84.43㎡가 4억~6억원 수준이다. 인근 개포우성1·2차나 선경1·2차의 전셋값이 10억원을 훌쩍 넘는 것을 고려하면 절반 수준이다. 내년 본격적으로 이주가 시작되면 개포·역삼·도곡 등 인근 지역으로 전세 수요가 넘어가면서 아파트뿐 아니라 빌라, 소형 주택 전셋값 상승까지 부추길 수 있다.

아실에 따르면 강남권 전세 매물은 지난해 12월 6000여개에서 이달 4300여개로 약 28% 감소했다. 학령기 자녀를 둔 가구일수록 기존 생활권 안에서 전셋집을 찾으려는 수요가 강하기 때문에 전월세 수급 불균형이 더 심해질 우려가 있다. 박 교수는 "은마 이주가 이뤄지면서 내년 전셋값 상승세가 두드러질 경우 강남권 매매 가격을 밀어 올릴 가능성도 있다"고 했다.

문제원 기자 nest2639@asiae.co.kr