3기신도시 용적률 높인다는데…"공급 체감도 높이기에는 제한적"

고밀개발로 공급 확대 구상
사업계획 미정 지구 선별 적용
행정절차·기반시설 등 살펴야

정부가 주택공급을 확대하기 위한 일환으로 3기 신도시 조성과정에서 용적률을 높이는 방안을 본격적으로 살펴보고 있다. 개발밀도를 높여 주택공급 규모를 늘리겠다는 구상인데, 다만 아직 사업계획을 확정하지 않은 지구에 한해 선별적으로 적용할 것으로 예상되는 만큼 실제 공급확대가 시장에 주는 체감효과는 제한적일 것이란 지적이 나온다.

용적률 상향은 이성훈 한국토지주택공사(LH) 사장이 지난 20일 인천계양신도시에서 "3기 신도시 평균 용적률을 현재 206%에서 250% 이상이 될 수 있도록 대폭 확대하겠다"고 밝히면서 관심을 받고 있다.

3기 신도시는 남양주(왕숙·왕숙2)와 하남, 인천 계양, 고양 창릉, 부천 대장 등 서울 인접 지역에 지정한 공공주택지구다. 과천과 광명, 의왕, 화성 등에도 추가로 지정했다. 3기 신도시 용적률 상향을 통한 고밀 개발은 전부터 꾸준히 거론된 주택 공급 확대 아이디어다. 앞서 정부는 8·13 대책에서 고양 창릉의 경우 비행안전구역을 해제하면서 고도제한이 완화돼 12개 블록에 대해 용적률을 높였다. 기존 9564가구 공급을 계획했다가 2561가구를 추가할 예정이다.

하지만 용적률 상향을 일괄적으로 적용하긴 어렵다. 기존 사업계획을 변경하는 과정에서 적잖은 시간이 걸리는 데다 수용인구 증가에 따른 기반시설 확충도 만만치 않은 과제이기 때문이다. 3기 신도시 내 아파트(공동주택 용지)에는 이미 160~220% 정도 용적률로 사업계획을 마련한 만큼, 한창 공사가 진행 중인 현장에 변경 적용하는 건 현실적으로 쉽지 않다.

지구단위계획 변경은 입안과 의견수렴, 심의 등 일정한 단계를 밟아야 해 일러야 6개월, 늦을 경우 수년씩 걸린다. 국토교통부 관계자는 용적률 상향과 관련해 "기존에 확정했던 공급 일정이 늦어지거나 차질을 빚지 않는다는 점을 전제로 각 현장여건을 살펴보고 있다"고 말했다.

이재명 대통령이 20일 인천 계양 공공주택지구를 찾아 3기 신도시 현장 시찰을 하고 있다. 청와대통신사진기자단, 연합뉴스

3기 신도시 가운데 아직 지구계획을 확정하지 않은 곳은 화성진안 한 곳뿐이다. 나머지 지구는 2021년부터 최근까지 계획을 승인받아 고시했다. 지구계획은 확정됐으나 토지보상 등 상대적으로 조성 초기단계인 광명시흥이나 의왕·군포·안산 등 대규모 공공택지에 대해서도 용적률을 높일 가능성이 있다. 화성진안이나 광명시흥의 입주시점은 2031년을 훌쩍 넘긴다. 3기신도시로 분류되지 않지만 평택 지제역세권, 오산 세교, 구리 토평 등 지구계획을 짜고 있는 대규모 택지도 후보지로 꼽힌다.

상한 용적률을 높인다고 해서 곧바로 주택공급 규모가 늘어나는 건 아니다. 행정절차 외에 도로·철도 등 교통망, 학교나 상·하수도 같은 기반시설 수용능력도 감안해야 한다. 3기 신도시는 애초부터 수도권광역급행철도(GTX) 등 철도 중심의 광역교통망을 보장한 연계확장형 신도시를 표방했다. 주요 간선도로나 광역교통망 혼잡도가 설계용량을 초과할 경우 추가로 도로를 개설하거나 입체교차로를 설치하는 등 광역교통개선대책을 수립해야 한다.

김현수 단국대 교수는 "기존 지구계획은 당초 주택 공급 가구 수에 비례해 공원, 학교, 상하수도 용량이 맞춰져 있어 이를 변경하는 데 시간이 필요할 것"이라며 "광역교통 여건이 우수한 고양 창릉, 남양주 왕숙, 의왕 군포 안산이나 도시철도 연장이 이뤄지는 하남 교산 등을 중심으로 더 높일 필요가 있다"고 말했다.

최대열 기자 dychoi@asiae.co.kr
최서윤 기자 sychoi@asiae.co.kr