"월세 올라도 강남 간다"…3분기 강남권 A급 오피스 공실률 1%[부동산AtoZ]

CBRE 코리아, 서울 상업용 부동산 시장 보고서

서울 주요 도심의 대형 오피스 빌딩 공실이 빠르게 채워지고 있다. 임대료 부담이 커지더라도 우수한 인프라를 갖춘 최고급 건물로 터전을 옮기려는 기업들의 우량 자산 선호 현상이 영향을 미친 것으로 풀이된다.

21일 글로벌 상업용 부동산 서비스 기업 CBRE 코리아가 발표한 '3분기 서울 상업용 부동산 시장 보고서'에 따르면 올해 3분기 서울 3대 업무권역(강남·여의도·도심) A급 오피스 평균 공실률은 3.1%다. 직전 분기 대비 1.1%포인트 하락했다. A급 오피스는 입지와 시설 등이 우수한 대형 업무용 건물이다.

서울 강남구 테헤란로 모습. 연합뉴스

이 중 강남권역 공실률이 1.0%를 기록하며 세 권역 가운데 가장 낮았다. 올해 2분기(1.3%)보다 0.3%포인트 하락한 수치다. 강남권은 정보기술(IT) 기업이 임대차 규모의 67%를 차지했다. 화장품 기업이 기존 사무실을 떠나 고급 건물로 옮기는 움직임도 나타났다. 피부관리 제품 브랜드 셀리맥스를 운영하는 앱솔브랩은 역삼동 센터필드에 임대차 계약을 맺은 것으로 알려졌다.

여의도권 공실률은 1.7%, 도심권은 5.1%다. 전 분기보다 각각 1.3%포인트, 1.5%포인트 하락했다. 여의도권은 파크원타워1, FKI타워 등 대형 건물에서 금융회사 수요가 두드러졌다. 파크원타워1은 프라다코리아와 임대차 계약을 체결했다. 도심권은 중대범죄수사청이 중구 수표동 르네스퀘어 전체를 임차했다. 이 계약 한 건이 3분기 도심권 전체 신규 임대차 규모의 82%를 차지했다.

빈 사무실 감소세가 가파른 임대료 인상으로 이어지지는 않았다. 서울 A급 오피스 월 명목 임대료는 1㎡당 4만1671원이다. 전 분기보다 0.4% 올라 2021년 2분기 이후 가장 낮은 상승 폭을 기록했다. 3분기 신규 임대차 면적은 11만7521㎡로 집계됐다.

상가 시장은 외국인 관광객 증가로 성수, 명동, 강남 상권이 호조를 보였다. 성수동 공실률은 전 분기 대비 2.1%포인트 하락한 1.3%다. 글로벌 브랜드 단독 매장 출점이 이어지며 잔스포츠, 헬리녹스, 코닥어패럴이 각각 성수, 도산, 북촌 일대에 대형 플래그십 매장을 열었다. 명동은 프리미엄 약국 출점이 늘어나며 임대료가 1년 전보다 10% 올랐다.

수도권 A급 물류센터는 3분기 신규 임대차의 71%를 3자 물류 업체와 이커머스 기업이 채웠다. 화장품 기업 에이피알은 켄달스퀘어 당목로지스파크 전체를 통임차했다. 장기 공실을 덜기 위해 저온 물류센터를 상온으로 용도 전환하는 공사도 이뤄졌다. 최근 화재 사고 여파로 물류센터 화재보험 요율은 1년 전보다 2.5배 상승했다.

CBRE 코리아 '3분기 서울 상업용 부동산 시장 보고서' 표시. CBRE 코리아

건물을 사고파는 투자시장에서는 오피스 비중이 컸다. 3분기 상업용 부동산 투자액은 9조6488억원이다. 이 중 오피스 투자 규모가 7조원을 넘어 전체 투자의 73%를 차지했다.

도심권 G1서울은 미래에셋자산운용이 1조5230억원에 매입했다. MDM자산운용은 파인에비뉴 A동을 8000억원에, 현송교육문화재단은 강남358타워를 4450억원에 인수했다. 전략적 투자자(SI)가 1000억원 이상 오피스 대형 거래의 30%를 사들였다.

호텔 부문에서는 연합와이앤제이가 스위스그랜드호텔을 3221억원에 인수해 공동주택으로 재개발한다. 이지스밸류플러스리츠는 리테일 시설이 포함된 명동 청휘빌딩을 1627억원에 매입했다.

상업용 부동산 수익률은 2년여 만에 올랐다. 3분기 서울 A급 오피스 평균 수익률은 4.3%, 수도권 A급 물류센터 수익률은 5.4%다.

최수혜 CBRE 코리아 리서치 총괄(상무)은 "두 차례의 기준금리 인상과 조달금리 상승으로 일부 거래가 지연되고 수익률 추가 상승 압력도 커지고 있다"며 "4분기 완료 예정 거래가 전년보다 제한적인 만큼 올해 연간 투자 규모는 지난해 수준을 밑돌 것으로 예상된다"고 말했다. 최 총괄은 이어 "향후 입지와 임차 안정성 등 자산 기초 여건에 따른 시장 차별화도 더욱 뚜렷해질 것"이라고 했다.

최서윤 기자 sychoi@asiae.co.kr