‘재건축 비용 절감 4가지 승부’…갈등 끝내고 이주 개시한 노원구 월계동신아파트

김사년 월계동신 조합장 인터뷰
정비계획 재점검·금융비용·총회비 절감
성공원칙은 '더 받고 덜 쓰고 빨리 끝내는 것’

2년 전 서울 노원구 월계동신아파트 단지에는 관리처분계획인가를 축하하는 현수막과 조합장 해임 총회를 알리는 현수막이 나란히 걸려 있었다. 잘되는 것 같던 재건축은 공사비 갈등과 집행부 해임, 소송전으로 1년 넘게 멈춰 있었다.

노원구 사업성 보정계수2.0 첫 적용 단지인 월계동신아파트가 지난달 29일 이주를 개시했다. 조합 제공.

지난해 3월 선출된 김사년 월계동신아파트 재건축 조합장(43)은 이런 혼란을 수습했다. 잘 다니던 대기업을 그만두고 조합 일에 나서자 가족들의 염려도 있었다. 김 조합장은 "사업이 제대로 앞으로 나아가게 하는 일이 중요했다"며 "이제는 기간 내 이주 완료와 신속한 착공에 집중하고 있다"고 말했다.

재건축 조합원의 분담금을 결정하는 것은 공사비만이 아니다. 인센티브로 일반분양 물량을 얼마나 확보하느냐, 사업 지연에 따른 금융비용을 얼마나 줄이느냐, 조합 운영비와 총회 비용을 어떻게 관리하느냐에 따라 최종 분담금은 크게 달라진다.

사업성 보정계수 2.0 활용

김 조합장이 가장 큰 성과로 꼽는 것은 사업성 보정계수 적용이다. 당초 조합은 임대주택 66가구를 기부채납하는 방안을 추진하고 있었다. 지난해 김 조합장은 임대주택 면적을 줄여 사업 손실을 최소화하기 위해 당시 서울시의원이던 서준오 현 노원구청장을 찾아갔다.

김 조합장은 "서 의원의 도움으로 서울시 재건축 담당 부서와 협의했고, 우리 단지에 사업성 보정계수 2.0을 적용할 수 있다는 사실을 확인했다"며 "임대주택 부담을 없애고 일반분양 수익을 늘리는 구조가 가능해졌다"고 말했다.

서 구청장은 시의원 때 노원구 등 강북권 재건축 활성화를 위해 보정계수 도입을 통한 허용용적률 인센티브 제도 개선에 주력했다. 조합은 이를 통해 300억~350억원, 조합원 1명당 평균 3000만원 이상의 사업성 개선 효과를 예상한다.

두 번째 전략은 금융비용 부담 축소였다. 조합장 교체와 소송이 이어지던 당시 현금청산 관련 비용은 약 280억원에 달했고, 일부 청산 대상자와의 소송에서는 법정 최고 수준의 이자가 계속 붙을 가능성이 있었다.

김 조합장은 이를 차단하기 위해 시공사에 추가 자금 지원을 요구했다. 그는 "시공사가 초기에는 난색을 보였지만 협의를 통해 100억원을 무이자로 추가 지원받았다"며 "이후 주택도시보증공사(HUG) 보증 대출로 조합 운영자금 구조를 전환했다"고 했다. 그는 "돈을 싸게 빌리는 것도 사업성 개선"이라며 "사업 지연 과정에서 발생하는 이자를 줄이는 것이 분담금 관리의 핵심"이라고 설명했다.

김사년 조합장. 조합 제공.

총회 한 번에 억대 비용…"홍보요원·참석 수당부터 줄였다"

조합 운영비도 절감했다. 재건축 총회에서는 홍보요원(OS) 인건비와 서면결의·현장 참석 수당 등이 적지 않은 비용을 차지한다. 김 조합장은 "홍보요원 투입을 최소화하고, 총회 안건은 동영상 등으로 직접 설명하는 방식을 택했다"며 "조합원들의 이해를 구하고 서면결의서 제출과 현장 참석 수당을 없애니 1억원 정도 들던 총회 비용이 3000만원으로 줄었다"고 했다.

이제 가장 큰 산은 빠른 이주 완료와 공사비 재협상이다. 김 조합장은 올 12월 말까지 이주를 완료하고, 관리처분과 착공 사이의 간격을 줄여 '에스컬레이션' 비용을 최소화한다는 계획이다. 수도권광역급행철도(GTX)-C노선이 통과하는 광운대 역세권 복합개발로 인근 단지의 일반분양 가격이 크게 오른 만큼 상품성을 높이는 방안도 구상하고 있다.

김 조합장이 강조한 재건축 성공의 원칙은 '인센티브는 열심히 연구해서 더 받고, 비용은 덜 쓰고, 이주와 공사는 빨리 끝내는 것'이다.

김민진 기자 enter@asiae.co.kr