강남·서초 9주 연속 집값 하락…강남3구 두달새 매물 5000건↑[부동산 AtoZ]

세제개편 불확실성에 급매 출회
송파구도 5주 연속 집값 내림세
강남3구, 매물 두 달 새 매물 5700건↑

서울 아파트 집값이 87주 연속 오르며 최장기간 상승을 기록한 반면 강남구와 서초구는 각각 9주 연속 하락세를 기록한 것으로 나타났다. 정부의 8.3 세제 개편에 따른 보유세 부담 증가로 시세보다 싼 급매가 다량 출회된 탓으로 풀이된다.

11일 한국부동산원의 주간 아파트 동향에 따르면 이달 첫 번째 주(지난 5일 기준) 강남구 아파트 매매가격은 전주 대비 0.34% 하락한 것으로 나타났다. 강남구는 지난 8월 둘째 주 집값이 0.02% 하락한 뒤 9주 연속 하락세를 기록했다. 서초구 또한 지난 8월 둘째 주 들어 0.04% 하락 전환한 뒤 9주 연속 내리 집값이 내려갔다. 이번 주에는 전주 대비 0.27% 하락했다. 송파구는 전주 대비 0.19% 떨어지면서 5주 연속 하락세를 나타냈다.

강남 3구를 중심으로 집값 하락이 이어지는 원인으로는 세제 개편 영향으로 풀이된다. 정부가 지난 8월에 발표한 세제개편안에는 2028년부터 주택 장기보유특별공제(장특공제)를 보유기간이 아닌 거주 중심으로 전환하고 공제 한도를 신설하는 내용이 담겼다. 또한 2027년부터 다주택자의 양도소득세 중과세율을 한시 완화하는 내용도 포함됐다. 아직 개편안이 확정되지는 않았으나 고가주택 소유주들의 세 부담을 늘리는 방향이 될 것으로 전망되면서, 강남권 고령층 소유주와 다주택자를 중심으로 급매가 다량 쏟아져 나오고 있다.

실제로 서초구 래미안원베일리 전용 59㎡(24평형) 매물의 경우 가장 최근 실거래가(8월·47억원) 대비 7억원가량 저렴한 40억원에 매물이 나왔다. 이외에도 호가 42억원대에 매물 2건이 추가로 나왔다. 강남구 개포주공7단지 전용 60㎡(25평)의 경우 최근 실거래가인 6월 30억5000만원보다 2억6000만원이 저렴한 28억원에 매물이 나왔다. 강남구 개포주공5단지 전용 53㎡(22평) 매물의 경우 30억원에 급매가 나왔다. 동일평형 최고 호가(37억원) 대비 7억원 저렴한 금액이다. 직거래를 제외한 가장 최근 실거래가는 지난 2월 34억5000만원이다.

다량의 급매 출회로 시장에 쌓인 매물량도 급증했다. 실제 아실에 따르면 세제 개편안이 발표된 8월3일 2만2182건을 기록했던 서울 아파트 매물은 8일 기준 2만7896건을 기록하며 두달만에 약 5700건이 늘었다. 구별로 보면 강남구의 경우 9453건이었던 매물이 8일 기준 1만1727건으로 늘면서 매물 수가 약 24% 증가했다. 서초구는 7630건에서 9701건으로, 송파구는 5099건에서 6468건으로 각각 31.8%, 26.8% 늘었다.

다만 전문가는 강남발 집값 하락이 서울 전역으로 확산될 가능성은 제한적이라고 분석했다. 고강도 대출 규제와 세제 개편 영향으로 서울 아파트 시장이 고가와 중저가 주택으로 양분되면서 상반된 흐름을 보이고 있기 때문이다. 특히 서울 외곽의 15억원 이하 중저가 아파트에는 매수세가 몰리면서 집값이 급등하고 있다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "세제 개편으로 상급지 갈아타기 수요가 위축되면서 강남 집값은 내년까지 약세를 보일 가능성이 있다"면서도 "다만 과거와 달리 시장이 분절화된 만큼 강남 집값 하락이 15억원 이하 중저가 주택시장으로 곧바로 확산하지는 않을 것으로 보인다"고 말했다.

이지은 기자 jelee0429@asiae.co.kr