"이 방법은 몰랐지?" 84㎡ 주상복합 21.4억에 팔렸다…우회 매수세 확산[서울전역 토허제 1년]

대지지분 적은 주상복합 우회 매수
규제 밖 경매시장, 외곽 아파트 웃돈
비아파트·경기권으로 풍선효과 확산

정부의 실거주 의무와 토지거래허가제를 피하기 위한 우회 매수세가 확산하며 부동산 시장 곳곳에서 풍선효과가 나타나고 있다. 규제 기준을 비껴간 주상복합으로 틈새 수요가 몰리는 한편, 허가 대상에서 제외되는 경매 시장에서는 감정가에 웃돈을 주고 아파트를 낙찰받는 사례가 잇따른다. 매수세가 서울 외곽, 경기, 비아파트 시장으로 옮겨가며 연쇄적인 가격 상승이 이어지는 양상이다.

지난 1일 서울 시내 한 부동산 중개업소 매물 안내문. 연합뉴스

11일 부동산업계에 따르면 집 크기가 아닌 가구별 대지지분으로 토지거래허가 여부를 가르는 현행 규정이 우회 투자의 통로로 활용되고 있다. 고층 주상복합은 전체 땅 가운데 각 가구가 소유한 몫이 상업지역 기준 면적인 15㎡ 이하인 경우가 많아 전세를 끼고 매입할 수 있다. 토허구역에서는 주거지역 대지지분이 6㎡를 초과하면 허가를 받아야 한다. 상업·공업지역은 15㎡, 녹지지역은 20㎡ 초과가 기준이다. 대지지분은 단지 전체 땅 가운데 각 가구가 소유한 몫이다.

고층으로 빽빽하게 지은 주상복합은 집 크기에 비해 땅 지분이 작다. 지상 최고 65층 규모의 서울 동대문구 '청량리역롯데캐슬 SKY-L65'이 대표적이다. 이 단지 전용 84㎡는 대지지분이 약 11.7㎡다. 상업지역 기준인 15㎡를 넘지 않아 토허제에 따른 실거주 의무가 없다. 지난 7월16일 21억4000만원(43층)에 최고가로 손바뀜했다.

인근 '청량리역한양수자인그라시엘' 전용 84㎡도 대지지분이 약 11.8㎡로 허가 대상에서 빠진다. 이 면적은 올해 7월9일 최고가인 19억원(34층)에 팔렸다. 같은 단지에서도 동과 주택형에 따라 규제가 갈린다. 성동구 하왕십리동 '센트라스'는 전체 30개 동 가운데 상업지역에 있는 127~130동 일부 주택형이 허가 대상에서 제외됐다. 전용 44㎡와 59㎡는 대지지분이 15㎡ 이하라 전세보증금을 승계하는 매매가 가능하다.

아예 토허제 적용 대상에서 제외되는 경매 시장도 규제 사각지대로 꼽힌다. 감정가 대비 가장 높게 낙찰된 아파트는 서울 외곽에 집중됐다. 지지옥션에 따르면 지난달 서울 아파트 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율) 상위 10건 중 9건은 노원·도봉·강북·성북구에 있었다. 노원구 중계무지개는 감정가 3억8400만원보다 28.9% 높은 4억9510만원에 낙찰됐다. 강북구 번동1단지주공도 감정가 4억5800만원을 웃도는 5억6507만원에 팔렸다.

풍선효과는 연립·다세대 등 비(非)아파트로 이동하고 있다. 지난해 9월부터 올해 8월까지 1년간 서울시 내 단독·다가구·다세대·연립 거래량은 4만9988건이다. 이는 이전 1년간 거래량 4만353건과 비교하면 23.88% 늘어난 수치다.

정부가 풍선효과 차단을 위해 경기 지역 12곳도 토허구역으로 함께 묶었음에도 이 역시 별다른 효과를 거두지 못하고 있다. 분당·판교신도시가 포함된 성남시 분당구는 같은 기간 22.66% 올랐으며 인접한 용인 수지구 역시 19.08% 올랐다. 대규모 재개발·재건축 단지 입주가 이뤄진 광명시 역시 19.52%나 뛰었다.

특히 동탄1·2신도시로 구성된 경기 화성 동탄구는 구청 체제 출범 후 별도 통계가 집계된 올해 들어 8개월 만에 17.59%의 상승률을 나타내며 가장 가파른 집값 상승곡선을 그렸다. 국토교통부는 지난 6월 말 동탄을 비롯해 용인시 기흥, 구리시 등 3곳을 투기과열지구와 조정대상지역으로 추가 지정했다.

최서윤 기자 sychoi@asiae.co.kr