"규제망 피해 몰리는 여주"…'더샵 여주역더퍼스트' 반사이익 주목

최봉석 기자

입력 2026.10.02 13:25

수도권 부동산 규제망이 몇 달 새 빠르게 넓어지고 있다. 지난해 10월 15일 서울 전역과 성남 분당·수정·중원구, 수원 영통·장안·팔달구, 용인 수지구 등 경기 12곳이 조정대상지역 및 토지거래허가구역으로 묶이며 규제지역이 총 37곳으로 늘었다. 이후 지난 6월 30일에는 용인 기흥구, 화성 동탄구, 구리시가 추가로 지정돼 시행에 들어갔고, 경기 지역 규제 구역만 15곳, 전국 기준 40곳으로 늘었다.

흥미로운 건 규제가 강화될 때마다 매번 '옆 동네'가 반사이익을 봤다는 점이다. 지난해 10·15 대책 발표 직후 비규제지역 거래량은 발표 전 6,926건에서 발표 후 1만1,691건으로 68.8% 급증했는데, 당시 거래 증가 상위 지역은 화성시, 용인 기흥구, 구리시 등이었다. 공교롭게도 이때 반사이익을 누렸던 용인 기흥과 구리는 올해 6월 결국 자체가 규제지역으로 편입되는 결과로 이어졌다.

동탄·기흥·구리가 묶인 이후에도 같은 패턴이 반복됐다. 규제 시행 직전 0.16%였던 화성 병점구 상승률은 8월 셋째 주 0.46%까지, 수원 권선구는 0.25%에서 8월 넷째 주 0.58%까지 뛰었다. 9월 첫째 주 기준으로도 권선구 상승률(0.33%)은 규제에 묶인 동탄(0.22%)보다 높았다.

경기 동남부에 위치한 여주는 규제와 무관한 비규제지역이면서도 독자적인 교통 호재를 갖췄다는 점에서 주목 받는 지역이다. 이미 개통된 경강선을 통해 판교까지 이동할 수 있는 데다, 향후 수서~광주선이 개통되면 여주역에서 서울 수서역까지 9개 정거장 만에 도달할 수 있을 것으로 기대된다. 수도권광역급행철도 GTX-D 노선(계획) 역시 검토되고 있어, 규제로부터 자유로우면서 서울 접근성까지 개선되는 조건을 동시에 갖추고 있는 셈이다.

실거래 시장에서도 여주역 인근의 온기가 감지된다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 '여주역휴먼빌아트리움' 전용 84㎡는 2024년 5월 3억1,400만원(9층)에 거래됐던 것이 올해 5월 5억1,000만원(11층)에 거래되며 2년 만에 약 1억9,600만원, 62%가량 뛰었다. '여주역자이헤리티지' 전용 99㎡도 올해 5월 6억9,300만원(22층)에 거래돼 신고가를 기록했다. 여주시는 입주 10년 이상 노후 주택 비중이 약 75%에 달하는 것으로 알려져 있어, 신축 브랜드 단지에 대한 대기 수요도 상당한 것으로 평가된다.

부동산 업계 관계자는 "규제가 확대될 때마다 그 인접지가 반사이익을 본 전례가 반복되고 있다"며 "규제로부터 자유로우면서 경강선, 수서광주선 등 독자적인 교통 호재까지 갖춘 여주는 다음 순번의 수혜지로 거론되기에 충분한 조건을 갖추고 있다"고 말했다.

이런 가운데 비규제 지역 여주에 첫 더샵 브랜드 단지인 '더샵 여주역더퍼스트'가 눈길을 끈다. '더샵 여주역더퍼스트'는 경기도 여주시 홍문동 일원(홍문2지구 도시개발구역)에 지하 2층~지상 최고 29층, 7개 동, 총 696가구 규모로 조성되며, 전용면적 84㎡ 단일 면적(A·B·C 타입)으로 공급된다.

여주에서 처음 선보이는 더샵 브랜드라는 점과 함께 대단지 규모로 조성된다는 점도 단지의 공급 특징으로 볼 수 있다.

더샵 여주역더퍼스트는 실수요자 선호도가 높은 전용면적 84㎡ 단일 평형으로만 구성되며, 남향 위주 단지 배치와 4베이 판상형 위주 설계를 적용했다. 타입에 따라 알파룸과 팬트리 등을 도입해 공간 활용도를 높였으며, 발코니 확장 시 전 세대에 시야 간섭이 없는 유리난간을 무상 적용해 개방감을 더했다. 이 밖에도 약 3,900㎡ 규모의 대형 커뮤니티 시설과 스마트월패드, 스마트지문인식 도어락, 스마트 안면인식 도어폰 등 스마트홈·시큐리티 시스템을 무상 제공하며, 세대당 약 1.4대의 주차 공간도 마련했다.

입지 여건도 강점으로 꼽힌다. 단지가 위치한 여주 남부권은 도시개발사업이 활발하게 추진되며 새로운 주거축으로 변화하고 있어, 기존 원도심과 신흥 여주역세권 생활권을 함께 누릴 수 있다. 교통 여건으로는 경강선 여주역을 통해 판교와 분당 등 수도권 주요 도심 이동이 수월하며, 향후 여주~원주 복선전철(예정), GTX-D(계획), 수서~광주선(예정) 등 광역교통망 확충에 따른 접근성 개선도 기대된다.