서울 재건축·재개발 아파트 분양가 5년만 2배↑…일반분양 비중은 줄어

장종태 의원, HUG 정비사업장보증심사 자료분석
3.3㎡당 예정 분양가 3130만→5290만원 급증
일반분양 비중은 30%→22%로 감소

서울에서 재건축·재개발 등 정비사업을 통해 공급하는 새 아파트 분양가가 5년 만에 두 배 가까이 오른 것으로 나타났다. 반면 전체 공급물량 가운데 일반분양 비중은 줄어드는 추세다. 서울은 빈 땅이 거의 없어 정비사업을 통한 주택공급이 사실상 대부분을 차지하는데, 분양가가 오르면서 전체적인 집값도 견인하는 것으로 풀이된다.

26일 국회 국토교통위원회 소속 장종태 더불어민주당 의원이 주택도시보증공사(HUG)로부터 제출받은 자료를 분석한 결과를 보면, 올해 들어 지난달까지 서울 정비사업장 16곳의 3.3㎡당 평균 예정 분양가는 5290만원으로 집계됐다. 앞서 2021년 사업장 10곳의 평균 분양가가 3130만원 정도였던 점에 견줘보면 1.7배 올랐다.

서울 서초구 한 아파트 재건축 현장 모습. 연합뉴스

평균이 아닌 중앙값으로 비교하면 2021년 2700만원에서 올해 5050만원으로 1.9배가량 올랐다. 연도별로 보면 정비사업장이 4곳에 불과했던 2022년에는 평균 예정 분양가가 2650만원으로 낮았으나 지난해 처음 5000만원을 넘긴 후 올해 들어서도 오름세를 보였다.

HUG는 조합사업비대출보증을 통해 주요 정비사업장의 예정 분양가를 파악할 수 있다. 이번 수치는 HUG 보증 심사 당시 조합이 제출한 예정 가격으로 이후 공사비·금융비 등이 반영되면 실제 분양가는 오를 것으로 예상된다.

분양가상한제가 적용되는 강남·서초·송파 등 강남 3구를 제외해도 평균 예정 분양가는 같은 기간 2550만원에서 4250만원으로 1.8배 상승했다. 지난해 분양한 서초구의 한 사업장은 3.3㎡당 예정 분양가가 1억100만원에 달했다. 올해도 서초구에선 3.3㎡당 9500만원이 넘는 사업장이 있는 것으로 파악됐다. 분양가상한제가 적용되지 않는 동작구에서도 3.3㎡당 7700만원에 분양하는 곳이 있다.

분양가가 치솟는 가운데 일반분양 비중은 낮아졌다. 2021년 전체 8129가구 가운데 일반분양은 2401가구로 30%에 달했다. 올해는 1만9962가구 가운데 4361가구로 22% 수준으로 줄었다. 일반 분양 비중은 2023년 38%를 기록한 이후 이듬해 32%, 지난해 24%로 올해까지 치면 3년 연속 하락세다.

일반분양 물량이 아예 없는 사업장도 4곳이나 됐다. 통상 정비사업을 하면 조합원분과 공공기여 등을 통해 공급하는 임대주택, 일반분양으로 풀린다. 올해 6월 보증심사를 신청한 강동구의 한 사업장은 조합원분 1164가구 가운데 일반분양은 60가구에 불과했다. 서초구의 한 사업장은 386가구 가운데 일반분양은 10가구였다.

장종태 의원은 "서울시는 정비사업의 속도를 높이고 공급 물량을 확대하는 것을 주거안정의 주요 성과로 내세워 왔으나 분양가가 빠르게 오르는 반면 일반분양 비중은 작아지고 있다"면서 "정비사업을 통한 공급 확대가 실제 무주택 실수요자의 주거안정으로 얼마나 이어지고 있는지 따져볼 필요가 있다"고 말했다.

최대열 기자 dychoi@asiae.co.kr