서울 외곽 아파트 평탄화? 10건 중 4건 文정부 ‘전고점’ 넘어

3분기 서울 외곽 10개구 거래 38.2%
2020~2022년 최고가 경신
강서·성북은 70%가 전고점 뚫어
거래량 반토막…중저가 실수요 쏠려

올해 3분기 서울 외곽 및 중저가 주요 10개 자치구의 아파트의 매매 계약 10건 중 4건은 지난 2020~2022년 부동산 상승기 당시의 고점을 넘어선 것으로 나타났다. 2분기에는 10건 가운데 3건이었는데, 그 비중이 빠르게 늘고 있는 것이다. 전·월세 매물이 줄고 실거주용 수요가 늘면서 4년 전 고점을 넘어서는 거래는 더욱 증가할 전망이다.

3분기 강서·성북 아파트 거래 70%가 전고점 돌파

아시아경제가 23일 직방 빅데이터랩실에 의뢰해 분석한 자료에 따르면 서울 외곽 10개 구(區) 고점 비교 가능 거래 중 2020~2022년 전고점을 초과한 거래 비중은 올해 1분기 20%에서 3분기 38.2%로 확대됐다.

조사 대상인 10개 자치구는 지난달 기준 15억원 이하 거래 비중이 90% 이상을 차지하는 대표적 외곽·중저가 밀집 지역이다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난달 도봉·강북·금천구는 모두 15억원 이하에서 거래됐으며 노원구는 99.8%였다.

분석 자료에 따르면 강서구와 성북구는 3분기 거래 10건 중 7건가량이 전고점을 뚫었다. 자치구별 고점 초과 거래 비중은 강서구 69.6%, 성북구 67.9%, 관악구 49.5% 등 순으로 높게 나타났다.

3분기 거래 가운데 34%가 전고점보다 높게 거래된 중랑구에선 아파트 1층 매물이 12억원을 찍었다. 신내동 '신내5단지' 1층 매물이 부동산 '불장'이었던 2021년 당시 기록한 기존 1층 최고가 11억5000만원을 뛰어넘은 역대 최고가를 기록한 것이다. 노원구 월계동 '미성미륭삼호' 아파트 24평 역시 최근 12억원에 매매 계약을 체결하며 최고가를 경신했다.

매매 가격이 상승 곡선을 그리는 것과 달리 전체 거래량은 급감하고 있다. 10개 구의 3분기 전체 거래량은 5868건으로 2분기 1만1503건과 비교하면 한 분기 만에 반토막이 났다. 매물 품귀 현상으로 거래량은 감소했지만, 대출 규제 여파로 거래 가뭄이 이어지는 가운데서도 실수요가 몰리는 단지를 중심으로 신고가 행진이 이어지고 있다.

전세난·대출 규제 속 생존 매수

부동산 시장이 과열됐던 2021년 당시 서울 아파트값은 한국부동산원 기준 8%, KB부동산 기준 16.4% 올랐다. 당시에는 코로나19 팬데믹에 따른 초저금리 환경과 새 아파트 공급 부족, 계약갱신청구권제·전월세 상한제 임대차 2법에 따른 전세난이 복합적으로 작용하면서 갭투자를 동반한 '영끌' 매수세가 시장가격을 끌어올렸다.

서울 남산에서 바라본 서울 시내 아파트 단지 모습. 연합뉴스

반면 현재 가격급등 양상은 성격이 다르다. 고금리와 강화된 대출 규제 속에서 무주택·실수요자들이 극심한 전세 매물 부족에 내몰리자 마지막 남은 15억원 이하 외곽 아파트를 급히 매수하고 있는 구조다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "2021년은 코로나 팬데믹으로 재난지원금 등 양적 완화 정책과 저금리 정책이 있어 시중 유동 자금이 많았고 전국적으로 주택 가격이 오르던 시기"라며 "지금은 입주 물량이 당시의 반토막 수준으로 매물이 부족하다"고 분석했다.

김은선 직방 빅데이터랩실장은 "전세 매물 부족과 공급 부족에 대한 불안감이 이어지면서 실수요자의 매수 전환 수요가 나타나고 있다"며 "서울 외곽 지역을 중심으로 자금 여력에 맞춘 매수세가 유입돼 과거 고점을 넘어서는 거래도 늘어난 것으로 보인다"고 말했다.

김제경 투미 부동산컨설팅 소장은 "지난 8·3 세제 개편안이 나왔을 당시 대부분의 부동산 전문가들은 강남 가격을 누르면 풍선 효과가 나타나고, '덜 똘똘한 한채' 선호 현상이 생길 거라고 예측했다"며 "여기에 더해 전월세가 초토화됐기 때문에 앞으로 4분기에도 4년 전 고점을 뛰어넘는 현상은 더 심해질 것이다. 상승세가 꺾일 기미가 보이지 않는다"고 했다.

심성아 기자 heart@asiae.co.kr