"2년 갱신시점 겹쳐"…옛 둔촌주공, 토허제 실거주 유예 연장 '최대 수혜'[부동산AtoZ]

둔촌동 올파포, 전세 만기-실거주 유예 연장 맞물려
전세 갱신시 최대 2년 입주 유예
6181세대 조합원 물량 매물 숨통
"실거주 유예 연장은 둔촌주공 살리기 대책"

국내 최대 아파트 단지인 서울 강동구 올림픽파크포레온(올파포)이 토지거래허가구역(토허구역) 실거주 유예 확대의 대표 수혜 단지로 떠올랐다. 국토교통부는 앞서 토허구역 실거주 유예 신청 기한을 올해 말에서 내년 말까지 1년 늘린다고 밝힌 바 있다. 매머드급 입주장의 전세 만기가 올 하반기부터 쏟아지는 가운데 계약 갱신까지 잇따르면서 세를 낀 조합원 매물이 시장에 나올 수 있는 퇴로가 열리게 됐다는 평가가 나온다.

18일 부동산업계에 따르면 둔촌주공 재건축 단지인 올파포는 전체 1만2032가구 중 일반분양과 임대물량을 제외한 6181가구가 조합원 몫이다. 2024년 11월 입주 당시 이들이 맺은 2년 만기 전세가 올 11월부터 돌아오는데, 이 시점이 국토부의 갱신계약 유예 인정 기간(올해 10월 1일~내년 12월 31일)과 정확히 맞물린다. 다만 일반분양 물량은 분양가상한제 실거주 의무 탓에 늦어도 내년 11월까지는 집주인이 직접 입주해야 한다.

국토부는 전날인 17일 실거주 유예를 내년 말까지 확대하면서 무주택자가 토허구역 내 주택을 구입할 경우 기존 세입자가 계약을 갱신하면 한 차례, 최대 2년까지 새 집주인의 입주를 미뤄주기로 했다. 관련 시행령을 입법 예고하고 다음 달 1일부터 시행할 예정이다.

시장에서는 이번 대책의 파급력이 1만가구가 넘는 올파포에 집중될 것이란 전망이 나온다. 채상욱 커넥티드그라운드 대표는 자신의 사회관계망서비스(SNS)에 "토지거래허가구역 실거주 유예 연장은 둔촌주공 살리기 대책이었다"고 평가했다.

올파포에서는 올해 중반부터 갱신계약이 본격화했다. 국토부 실거래가 공개시스템에 전날까지 신고된 자료를 계약일 기준으로 보면, 이 아파트의 전세 갱신은 올해 5월까지 한 건도 없었다. 6월 2건을 시작으로 7월 7건, 8월엔 5건이었다. 이달엔 전세 계약이 23건 체결됐는데, 이 가운데 12건(52.2%)이 갱신이다. 올파포 전셋값은 전용 84㎡ 기준 9억원에서 9억4500만원으로, 동일 면적 신규계약 가격인 13억~16억4000만원보다 낮다.

이번 정부 조치로 갱신 전세를 낀 매매가 허용되면서 발이 묶였던 집주인들의 매도 퇴로가 열렸다. 특히 올해 체결된 전세 갱신계약 26건 가운데 20건은 갱신된 임대차 기간이 11월부터 내년 2월 사이 시작돼 이번 유예 인정 기간에 모두 들어간다. 100% 조합원 물량인 대형 평형에서도 갱신계약이 잇따르며 전세를 낀 채 매도가 가능해졌다.

인근 중개업소 대표는 "집주인이 매도를 위해 억지로 세입자를 내보낼 필요가 없어졌다"며 "세입자들이 송파나 경기도 등 주변으로 한꺼번에 쏟아져 나와 전셋값을 자극하는 상황은 피한 셈"이라고 했다.

올파포에 '둔촌 살리기' 꼬리표가 붙은 건 처음이 아니다. 분양가상한제 실거주 의무는 문재인 정부 때인 2021년 2월 생겼다. 윤석열 정부는 2023년 1·3 대책에서 이 의무를 없애겠다고 했다. 둔촌주공 일반분양 계약을 코앞에 둔 때였고, 특정 단지 구하기라는 비판이 나왔다. 폐지안은 더불어민주당이 다수를 차지한 국회에서 막혔다. 여야는 2024년 2월 '첫 입주 가능일부터 3년 안에만 들어가면 된다'로 절충했다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "분양가상한제 실거주 의무가 있는 일반분양 계약자는 이번 조치와 무관하지만 조합원들은 매도 숨통을 튼 것"이라며 "세입자가 계약갱신청구권을 행사했더라도 전세를 낀 채 팔 수 있게 돼 조합원들에게 확실히 유리해졌다"고 말했다.

최서윤 기자 sychoi@asiae.co.kr