'세 낀 집' 2029년까지 안 들어가도 되지만…세입자 바뀌면 제외[부동산AtoZ]

토허구역 실거주 유예 신청 1년 연장
10월1일 기준 임대중·전세권 설정 주택 한정
기존 세입자 계약 연장 1회·최대 2년 인정

토지거래허가구역에서 '세 낀 집'을 샀다고 누구나 2029년까지 입주를 미룰 수 있는 것은 아니다. 현재 살고 있는 세입자가 계약을 연장해야 한다. 세입자가 나가고 새 사람과 전세 계약을 맺으면 새 계약 기간은 실거주 유예를 받을 수 없다.

17일 국토교통부에 따르면 다음 달 1일부터 토지거래허가구역 실거주 유예 대상에 임대차 갱신계약이 새로 포함된다. 실거주 유예 신청 기한도 올해 12월 31일에서 내년 12월 31일로 1년 늘어난다.

기준은 올해 10월 1일이다. 이날 현재 세입자가 살고 있거나 전세권이 설정된 주택이어야 한다. 세입자가 계약을 갱신하지 않으면 10월 1일 당시 계약의 최초 종료일까지만 입주를 미룰 수 있다. 가장 늦은 입주 시점은 2028년 9월 30일이다.

2029년까지 입주를 미룰 수 있는 길은 기존 세입자가 계약을 갱신할 때 열린다. 갱신계약은 한 차례, 최대 2년까지 인정한다. 실거주 유예를 신청하기 전에 갱신계약을 마쳐야 한다. 갱신한 계약도 올해 10월 1일부터 내년 12월 31일 사이 시작해야 한다.

가령 현재 살고 있는 세입자가 내년 12월 말부터 2년 더 사는 계약을 맺으면 계약 종료 시점은 2029년 말이 된다. 이 집을 사는 무주택자는 세입자가 나갈 때까지 입주를 미룰 수 있다.

반대로 10월 1일 이후 기존 세입자가 나가고 새 세입자를 받는 경우는 다르다. 후속 세입자와 새로 맺은 임대차계약은 이번에 추가된 '갱신계약'에 해당하지 않는다. 후속 세입자와 맺은 신규 계약 기간은 실거주 유예 기간으로 인정되지 않는다.

이번 조치로 기존 세입자가 계약을 갱신한 경우에도 새 집주인은 계약 종료 때까지 입주를 미룰 수 있게 된다. 기존 세입자가 같은 집에 머물 수 있는 기간은 길어질 수 있지만, 새로 전셋집을 찾는 사람에게 나올 매물을 늘리는 내용은 아니다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "전세 물량을 획기적으로 늘리는 대책이라기보다 매매와 임대차 간 충돌을 줄이는 보완책"이라며 "기존 임차인의 계약 갱신을 인정해 당장 전세 매물이 사라지는 것을 줄일 수 있지만, 장기적으로 임대 물량이 계속 유지될지는 지켜봐야 한다"고 말했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "다주택이든 비거주 1주택이든 누군가 소유하면서 실거주하지 않는 주택이 임대시장의 매물이 된다"며 "지금 정책 기조를 유지하면서 동시에 임대시장을 안정시킬 방안이 무엇인지 모르겠다"고 했다.

최서윤 기자 sychoi@asiae.co.kr