도쿄 핵심상권 '자리 전쟁'…CBRE "K브랜드, 초기 입지전략부터 달라야"[부동산AtoZ]

도쿄 5대 리테일 권역 분석 보고서 발간
공실률 0%대 바닥, 임대료는 역대 최고

일본 도쿄의 핵심 상권인 시부야·하라주쿠·오모테산도·긴자·신주쿠 상가 공실률이 0%대를 기록하며 입지 확보 경쟁이 치열해지고 있다. 일본에 진출하는 K패션·K뷰티 브랜드가 늘어나는 가운데 브랜드 포지셔닝에 맞춘 초기 입지 전략이 중요해졌다는 분석이 나왔다.

일본 도쿄 시민들이 번화가인 하라주쿠 거리를 오가고 있다. AP·연합뉴스

15일 글로벌 부동산 서비스 기업 CBRE코리아가 낸 '리테일 인사이트 노트 Vol.2 도쿄'에 따르면 도쿄 5대 핵심 리테일 권역 공실률은 0.0~0.1%에 그쳤다. 신주쿠는 조사를 시작한 2020년 3분기 이후 처음으로 공실이 모두 사라졌다.

임대료도 뛰고 있다. 긴자 프라임 상권 임대료는 츠보(약 3.3㎡)당 월 29만8000엔으로 전국에서 가장 비쌌다. 오모테산도·하라주쿠도 25만2000엔으로 역대 최고치를 기록했다. 주요 거리에서 매물이 사라지자 브랜드 출점 수요는 뒷골목과 재건축 예정 건물까지 번지고 있다.

도쿄를 하나의 시장으로 봐선 안 된다는 게 CBRE 분석이다. 상권마다 찾는 소비층과 매장 역할이 다르기 때문이다. CBRE는 시부야를 '명동과 성수', 하라주쿠를 '홍대와 성수'에 빗댔다. 긴자는 '청담과 도산', 오모테산도는 '한남과 도산'과 비슷한 성격으로 분류했다. 신주쿠는 강남처럼 대규모 유동인구를 매출로 끌어오는 상권으로 봤다.

브랜드별 진출 전략도 달라야 한다는 설명이다. 젊은 층을 겨냥한 스트리트 패션이나 인디 뷰티는 하라주쿠가 적합하다. 하이엔드 패션이나 니치 뷰티는 오모테산도가 주요 후보로 꼽혔다. 대중적인 패션·스포츠 브랜드는 신주쿠, 글로벌 고가 브랜드는 긴자가 어울린다는 평가다. 시부야는 K트렌드 캐주얼과 디자이너 잡화, 라이프스타일 브랜드에 맞는 지역으로 분석됐다.

'리테일 인사이트 노트 Vol.2 도쿄' 표지. CBRE코리아

매장을 구한 뒤 넘어야 할 문턱도 높다. 일본 임대인은 재무 상태뿐 아니라 브랜드 이미지와 사업 지속 가능성까지 따지는 것으로 나타났다. 계약 갱신을 보장하지 않는 '정기차가(定期借家)' 방식도 일반적이다. 계약이 끝난 뒤 재계약하지 못하면 점포를 비워야 해 인테리어 투자비 회수 기간까지 미리 따져야 한다. 철거와 원상복구 비용도 변수다.

CBRE는 일본 진출 초기에 브랜드 성격과 매장 목적부터 먼저 정해야 한다고 제언했다. 럭셔리인지 대중 브랜드인지, 플래그십 매장을 곧바로 낼지 팝업으로 시장을 먼저 살필지에 따라 후보 지역이 달라진다는 것이다. 원하는 매물이 시장에 나오기를 기다릴지, 비공개 매물까지 찾아 나설지도 초기에 결정할 필요가 있다고 봤다.

김용우 CBRE코리아 리테일 총괄 상무는 "K브랜드의 글로벌 인지도가 높아지면서 일본은 국내 리테일 기업의 주요 해외 확장 거점으로 부상하고 있다"며 "도쿄는 상권별 소비층과 매장 역할이 뚜렷한 만큼 초기 단계부터 브랜드에 적합한 입지를 발굴하고 실제 출점까지 연결하는 전략이 중요하다"고 말했다.

최서윤 기자 sychoi@asiae.co.kr