[집테크]오피스텔 수익률 5.56%의 의미

서울 오피스텔 48개월 간 우상향
임대료 상승으로 현금흐름 개선 영향
5대 광역시, 매매가격 하락으로 수익성 개선
임대료·자산가치에 따른 수익성 구분해 봐야

편집자주우리나라 국민의 자산 70% 이상이 부동산에 묶여 있습니다. 집은 우리에게 가장 중요한 자산이자, 가장 가깝고 아늑한 곳입니다. 집에 묶여 살면서 집을 사고파는데 필요한 정보를 전해드립니다. 아시아경제는 김효선 KB국민은행 부동산 수석전문위원과 함께 필요한 지식을 채워드리기 위해 3주에 한 번씩 [집테크]를 싣습니다.

KB국민은행 월간 오피스텔 통계에 따르면 2026년 8월 임대수익률은 종합지역 5.56%, 5대 광역시 6.64%, 서울 4.98%로 모두 조사 이래 가장 높은 수준이다. 특히 종합지역과 수도권, 서울의 임대수익률은 지난 48개월 동안 단 한 달도 하락하지 않고 꾸준히 올랐다. 금리와 매매가격이 오르내리는 동안에도 오피스텔 수익률만큼은 한 방향으로 움직였다. 수익형 부동산이라는 관점에서 보면 오피스텔은 지금 꽤 매력적인 투자 대안으로 보일 수 있다. 정말 그럴까.

임대수익률은 단순하게 말하면 임대료를 매매가격으로 나눈 값이다. 임대료가 오르면 수익률이 올라가고, 반대로 임대료가 그대로여도 매매가격이 떨어지면 수익률은 올라간다. 따라서 수익형 부동산을 평가할 때는 수익률 자체만 볼 것이 아니라, 그 수익률이 왜 만들어졌는지를 함께 살펴볼 필요가 있다.

서울 시내 한 오피스텔 건물에 부착된 분양 안내문. 연합뉴스

지난 4년간 지역별 변화를 보면 그 이유가 더욱 분명해진다. 서울은 2022년 8월 대비 오피스텔 매매가격이 1.8% 높아졌다. 분모인 가격이 올랐으니 수익률은 낮아지는 것이 자연스럽다. 그런데 서울의 임대수익률은 4.30%에서 4.98%로 오히려 0.68%포인트 상승했다. 가격이 올랐는데 수익률까지 높아졌다면 임대료가 매매가격보다 훨씬 빠르게 올랐다는 의미다.

실제로 수익률과 매매가격을 기준으로 환산한 연 임대료는 같은 기간 약 17.9% 상승했다. 매매가격 상승률의 열 배에 가까운 수준이다. 서울의 5%에 가까운 수익률은 가격이 떨어져 만들어진 숫자가 아니라 임대료 상승으로 현금흐름이 개선되면서 만들어진 수익률인 셈이다.

5대 광역시는 다른 흐름을 보였다. 같은 기간 매매가격은 6.5% 하락했고 환산 임대료는 5.9% 오르는 데 그쳤다. 임대수익률은 5.86%에서 6.64%로 0.78%포인트 상승했지만, 그 상승분의 절반 이상은 임대료가 더 올랐기 때문이 아니라 매매가격이 낮아진 데서 비롯됐다. 매매가격지수로 보면 5대 광역시는 2023년 3월 이후 42개월 연속 전년 동월 수준을 밑돌았고, 현재 가격은 2022년 고점과 비교하면 10.0% 낮은 수준이다.

서울 내 오피스텔 밀집지역. 연합뉴스

따라서 5대 광역시의 6.64%를 단순히 전국에서 가장 높은 수익률이라고만 해석하기는 어렵다. 높은 수익률이 만들어진 배경에 임대료 상승과 자산 가격 변화가 함께 작용하고 있기 때문이다.

이 차이는 장기간의 투자성과를 바라볼 때 더욱 중요하다. 서울에서는 임대료 상승이 수익률을 높이는 힘으로 작용했지만, 5대 광역시에서는 임대료 상승과 함께 매매가격 하락도 수익률을 높이는 요인으로 작용했다. 따라서 현재의 수익률만으로 두 지역의 투자 매력을 단순 비교하기보다는, 수익률을 구성하는 임대료와 자산가치의 움직임을 함께 살펴볼 필요가 있다. 높은 수익률이 반드시 높은 투자수익을 의미하는 것은 아니다. 수익률을 높인 요인이 무엇인지에 따라 그 의미가 달라지기 때문이다.

여기에 최근에는 금리라는 변수까지 다시 중요해지고 있다. 한국은행은 지난 7월 3년 6개월 만에 기준금리를 올린 데 이어 8월에도 연속 인상했으며, 주요 은행의 1년 만기 정기예금 금리도 다시 3%대에 진입했다. 오피스텔 임대수익률과 기준금리의 차이는 2025년 말 약 2.9%포인트에서 현재 2.6%포인트 수준으로 좁아졌다. 이제는 임대수익률의 분자인 임대료와 분모인 가격뿐 아니라 자금을 조달하는 비용까지 함께 봐야 하는 시점이다.

임대료가 계속 오르는 서울이라면 금리 상승의 일부를 임대료 상승으로 방어할 여지가 있다. 반면 임대료 상승이 제한적인 지역에서는 조달금리 상승이 투자수익을 잠식할 가능성이 높다. 특히 대출을 활용한 투자자라면 대출금리가 표면수익률에 가까워질수록 실제 손에 남는 순수익은 빠르게 줄어든다.

따라서 오피스텔의 투자수익을 판단할 때는 수익률이 몇 퍼센트인지보다 조달금리와 공실률, 관리비를 감안하고도 실제로 얼마가 남는지를 따져봐야 한다.

그렇다면 시장과 정책은 무엇을 준비해야 할까. 첫째, 오피스텔 임대수익률 통계에서 임대료 요인과 가격 요인을 구분해 보여줄 필요가 있다. 시장 참여자는 같은 5%대 수익률이라도 임대료가 올라서인지, 가격이 낮아져서인지를 확인한 뒤 투자의사 결정을 해야 한다. 지금처럼 하나의 수익률 숫자만으로는 그 차이를 파악하기 어렵다.

둘째, 오피스텔에 대한 주택 수 산입 여부와 취득세 특례 등은 한시적인 연장을 반복하기보다 면적과 가격 등 명확한 기준을 갖춘 제도로 정비할 필요가 있다. 일몰 시점마다 거래가 몰리는 현상이 반복되면 정책의 예측 가능성이 떨어지고 시장의 왜곡도 커질 수밖에 없다.

셋째, 지방 광역시에는 수도권과 다른 접근이 필요하다. 42개월에 걸친 가격 하락은 단순한 수요 위축만으로 설명하기 어렵다. 누적된 공급 부담이 함께 작용하고 있을 가능성이 크다. 신규 인허가 속도를 조절하는 동시에 기존 소형 오피스텔의 용도 전환이나 리모델링 등 새로운 출구를 마련할 필요가 있다.

오피스텔은 여전히 국내 가계가 비교적 쉽게 접근할 수 있는 대표적인 수익형 부동산이다. 그래서 더욱 '5%'라는 숫자보다 임대료와 자산가치라는 부분을 점검해야 한다.

KB국민은행 스타자문단 김효선 부동산 수석전문위원

이지은 기자 jelee0429@asiae.co.kr