지식산업센터 44% '텅텅', 청년·신혼 임대주택으로…입주 제한 사실상 없애

'지식산업센터 공실 대책·제도개선 방안'
일부 제한업종 뺀 모든 업종 입주 허용해 기존 공실 해소
신규공급 조절 위해 수급조절 체계 구축

정부가 지식산업센터의 공실·미분양 문제를 해소하기 위해 수급조절 프로세스를 통해 신규 공급을 줄이고, 기존 물량은 입주규제 완화를 통해 해소하기로 했다. 또 분양권 쪼개기 전매 등의 투기 수요를 차단하기 위한 전매제한 규정도 신설한다.

산업통상부는 10일 비상경제본부 회의 겸 구조혁신관계장관회의에서 이같은 내용을 담은 '지식산업센터 공실 대책 및 제도 개선 방안'을 발표했다.

아시아경제DB

산업부 관계자는 "공급과잉과 시장 침체로 지식산업센터의 공실·미분양이 누적되는 가운데, 대출 중단과 시세하락 등에 따른 분양자의 연체·파산 위험이 가시화하고 있다"며 "앞서 지식산업센터 지원시설 내 오피스텔 허용과 지식산업센터에 입주 가능한 지식·IT산업 범위 확대 등 제도개선 등을 추진해왔으나, 근본적 해결에 한계가 있어 이번 대책을 마련했다"고 설명했다.

산업부에 따르면 전국에 설립 승인된 1553개 지식산업센터 가운데 최근 3년(2023~2025)간 준공된 지식산업센터의 평균 공실률은 43.5%, 미분양률은 26.9%에 이른다. 대출 중단·시세 하락 등으로 수분양자의 연체·파산 위험도 커지면서 지난해 경매 건수는 3,876건으로 역대 최다를 기록했다.

이에 따라 정부는 ▲수급조절 프로세스 구축 ▲공실 활용을 위한 수요 창출 ▲입주방식의 네거티브 전환 ▲관리제도 개선 등 4대 방향으로 지식산업센터 관련 제도를 개편한다.

◆수급 조절 프로세스 구축해 무분별 공급 억제= 우선 정부는 무분별한 지식산업센터 설립승인을 방지하기 위해 수급조절 체계를 구축한다. 지금까지 지식산업센터 설립 신청 시 시·군·구 지방자치단체장이 실질적인 요건에 대한 충분한 고려 없이 형식적 요건을 위주로만 판단해 승인돼 왔다.

이에 산업부는 지자체장이 설립승인을 검토할 때 ▲인근 지산센터 분포 및 공실·미분양 현황 ▲인근 상가 분양·임대시장 영향 ▲전력·용수 등 기반시설 수용 가능성 등을 종합적으로 검토할 수 있도록 '지식산업센터 설립승인 검토기준 가이드라인'을 올해 하반기 마련할 예정이다.

특히 설립승인 전에 산업부 장관에게 신청 내용을 통보하고 산업부 장관이 의견을 제시할 수 있는 절차를 신설한다. 산업부 장관이 설립을 막을 순 없지만, 의견 제시만으로도 무분별한 승인을 막을 수 있을 것으로 산업부는 기대하고 있다. 또 지자체장이 관할 지산센터의 공실·미분양률을 조사하고 이를 반기별로 공개하도록 의무화할 방침이다.

◆공실을 청년·신혼부부 임대주택으로= 공실·미분양 물량의 활용을 확대하기 위한 수요 창출에 나선다. 공공사업을 통해 공실 지산센터를 매입·활용하되, 수도권은 한국토지주택공사(LH) '비주택 리모델링 매입임대주택' 사업을 통해 공실 지식산업센터를 청년·신혼부부 공공임대주택으로 활용하고, 비수도권은 공공임대형 지산센터 건립(중기부)과 휴폐업공장 리모델링(산업부) 사업 대상에 공실 지산센터를 포함하도록 추진한다.

또 다양한 용도로 활용할 수 있는 지원시설 면적 비중을 2년간 한시적으로 확대하되, 기존에 설립 승인된 지식산업센터에만 적용한다. 이미 설립됐거나 설립이 확정된 지식산업센터의 미분양·공실 문제를 완화하기 위한 취지다.

미분양·공실률이 높은 지식산업센터의 준주택 전환도 적극적으로 지원한다. 정부는 지난달 일반공업지역 내 오피스텔 전환을 한 시 허용하고 용도변경 시 주차장 추가 확보 의무를 한 시 면제하는 등 입지규제 완화를 위한 조치를 시행했다. 아울러 지식산업센터를 설립승인 취소 후 준주택 등으로 용도전환 시 기존 감면받은 취득세(최대 35%)는 환수 대상이나, 사업시행자 등의 자금 부담을 완화하고 원활한 용도 전환을 지원하기 위해 지방세징수법에 따른 징수유예 제도를 적극적으로 활용해 줄 것을 지자체에 요청할 예정이다.

또 오피스텔·기숙사 1호당 7000만원(14년)을 연 3%대에 대출하는 비주거 리모델링 기금대출과 준주택 주택도시보증공사(HUG) 모기지 보증 신설 등 준주택 용도 전환을 위한 금융 지원도 강화한다.

◆안 되는 것 빼고 다 입주 가능= 지식산업센터 생산시설 입주방식을 네거티브 방식으로 전면 전환한다. 그동안은 한국표준산업분류상 열거된 업종만 허용함으로써 열거되지 않은 업종은 입주가 제한되고, 업종 분류가 모호한 융복합 신산업의 입주가 어려웠다. 이러한 문제를 개선하기 위해 사행·유해시설, 환경부담 업종, 위험물 시설 등 일부 제한업종을 제외한 모든 업종의 입주를 허용한다. 예를 들어 그동안은 인공지능(AI)을 활용한 앱 개발과 소규모 물류거점인 도심형 마이크로 풀필먼트센터(MFC), 드론 촬영서비스 등은 업종분류가 모호해 입주가 어려웠지만, 앞으론 신산업도 폭넓게 수용할 수 있게 된다.

지원시설의 입주 범위에 대해서도 그간의 소극적 해석 관행을 개선해, 제한업종을 제외한 모든 시설이 입주할 수 있고 이용자도 입주업체 근로자에 한정되지 않음을 명확히 하는 일관된 유권해석을 제시할 방침이다.

◆전매제한·관리기관 점검권한 신설= 모집공고 승인 전 분양홍보관 설치를 금지해 허위·과장 광고를 방지하고, 지자체·관리기관에 설립자·입주자 조사·검사 권한을 부여한다. 사용승인 전 2명 이상에 대한 전매를 금지하고, 부적합 용도 활용을 위한 양도·임대 알선·중개도 금지한다.

정부는 지식산업센터 공실 완화를 위한 조치를 신속히 이행하고, 시장상황을 면밀히 주시하는 한편, 추후 예측하지 못한 시장 과열 등 부작용이 감지될 경우 규제완화 조치 재검토 등 필요한 보완 대책을 신속히 추진할 계획이다.

김정관 산업부 장관은 "지식산업센터가 공급과잉과 공실 누적으로 어려움을 겪고 있는 만큼, 수급 조절 체계를 갖추는 동시에 A··디지털 전환 등 산업 변화에 대응할 수 있도록 입주규제를 과감히 혁신하겠다"며 "법령 개정 등 대책을 통해 발표한 정책들을 조속히 이행해 현장에서 체감할 수 있도록 하겠다"고 말했다.

세종=주상돈 기자 don@asiae.co.kr