"종부세가 아니라 서울시민세"…아파트값 이대로 가면 "2030년 서울 전역이 부과대상"

KB 125개 주요 단지 시뮬레이션
과세 대상 78곳→2030년 101곳

서울 아파트 가격 상승이 이어지면 2030년 서울 25개 자치구 가운데 강북·금천·도봉구를 제외한 22개구의 주요 아파트 단지에서 종합부동산세(이하 '종부세')를 내야 할 것이라는 분석이 나왔다.

6일 국회 정무위원회 소속 국민의힘 신동욱 의원이 KB국민은행에서 제출받은 시뮬레이션 모형을 토대로 서울 25개 자치구별 KB시세 상위 5개 단지, 총 125개 단지의 34평형 아파트를 분석한 결과 올해 종부세가 부과되는 곳은 시뮬레이션 상 19개구 78개 단지다.

서울 송파구 한 부동산에 매매 전단이 붙어 있다.

만약 서울 아파트값이 지난 1년(2025년 6월~2026년 5월)과 같은 상승률(연 11%)을 유지한다고 가정하면 2030년에는 비거주 기준 22개구 101개 단지로 과세 대상이 늘어난다. 이럴 경우 현재 표본 5개 단지 모두 종부세를 내지 않는 관악·노원·중랑구에서도 과세 대상이 생기면서, 강북·금천·도봉구를 제외한 대부분 자치구로 과세 범위가 넓어진다.

현재 비과세인 47개 단지 중 23곳이 2030년까지 새로 종부세를 내게 된다. 이를 자치구 별로 보면 강서·관악·구로·은평구 각 4곳, 성북구 3곳, 종로구 2곳, 노원·중랑구 각 1곳이다. 일례로 은평구 DMC 에스케이뷰 35평형은 현재 종부세가 없지만, 2029년부터 비거주 기준 종부세가 발생해 2030년에는 약 113만원을 내는 것으로 추산됐다.

과세 대상은 세제 개편 직후 잠시 줄었다가 집값 상승이 누적되면서 다시 늘어나는 것으로 분석됐다. 비거주 기준 과세 단지는 올해 78곳에서 2027년 68곳으로 감소한 뒤 2028년 82곳, 2029년 94곳, 2030년 101곳으로 계속 증가할 것으로 예상됐다.

125개 단지 전체 세대에 부과되는 종부세는 올해 589억원에서 2030년 비거주 기준 5262억원으로 8.9배로 늘어나는 것으로 추산됐다. 실거주 기준으로는 3347억원으로 5.7배 증가했다.

단지별 1채당 종부세를 단순 평균하면 올해 95만1338원에서 2030년 비거주 기준 842만8401원(8.9배), 실거주 기준 554만9778원(5.8배)으로 각각 늘어난다. 이와 같은 증가세는 현재 종부세 부담이 작은 비강남권에서 상대적으로 가팔랐다. 은평·구로·성북·강서·동대문·관악·노원·중랑구의 주요 단지 종부세 합계는 올해 약 72만원에서 2030년 비거주 기준으로 약 4058만원으로 늘었다. 종부세 부담이 56.6배로 급증하는 셈이다.

집값 상승률이 지난 1년의 절반 수준인 연 5.5%로 둔화한다고 가정해도 종부세 부담은 상당 폭 커지는 것으로 분석됐다. 이 경우 2030년 비거주 기준 과세 대상은 19개구 82개 단지로 나타났다. 현재 비과세 단지 중 새로 과세 대상에 포함되는 곳은 4곳으로, 모두 강서구 소재 단지였다. 125개 단지 전체 종부세는 2030년 비거주 기준 2926억원으로 올해의 약 5배, 실거주 기준 1719억원으로 2.9배로 증가하는 것으로 나타났다.

신동욱 의원은 "정부 세제 개편안이 일부 수정되기는 했지만 부동산 시장에 큰 혼돈을 가져왔다"며 "앞으로 종부세는 서울시에 내 집 한 채 가진 평범한 국민에게도 부과되는 사실상 '서울시민세'가 될 것"이라고 지적했다.

이번 시뮬레이션은 정부 종부세 세제 개편안과 수정안을 반영했으며, 2027년 이후 기본공제는 실거주 14억원, 비거주 12억원, 공정시장가액비율은 70%, 세 부담 상한은 150%를 각각 적용했다.

김현정 기자 khj27@asiae.co.kr