여의도·광화문 지고 '서울역 SBD' 뜬다…프라임 오피스 대이동

서울역 일대 첨단 오피스 연이어 개발
메리츠그룹, 한화그룹, 삼성금융 계열사 등
도심 대형 오피스 38% 노후…서울역 대안

서울의 중심축 역할을 해왔던 광화문과 종로 중심의 전통 도심권역(CBD)의 영향력이 약화하고 KTX와 수도권광역급행철도(GTX), 공항철도가 집결하는 '서울역 권역(SBD·Seoul Station Business District)'이 새로운 중앙 업무지구로 급부상하고 있다.

서울 중구 서울역 인근에서 이지스자산운용이 주도하는 '이오타(IOTA)' 프로젝트 조감도. 이지스자산운용

3일 상업용 부동산 업계에 따르면 거대 자본과 기업들은 이미 서울역으로 빠르게 집결하고 있다. 메리츠 화재는 서울 중구 봉래 2구역에 그룹 계열사들이 집결할 '메리츠 타운' 오피스를 구축 중이다. 맞은편 남산 입구에서는 이지스자산운용이 주도하는 '이오타(IOTA)' 프로젝트가 진행되고 있다. 전체 프로젝트 파이낸싱(PF) 규모가 7조원에 달하는 초대형 개발로, 프라임오피스와 호텔, 상업시설이 들어선다.

서울역과 인접한 순화동7 일대(서울역·서소문 1·2구역 제1지구)도 대대적인 변화를 앞두고 있다. 과거 삼성생명 서소문 빌딩 부지에는 지하 8층~지상 39층, 연면적 25만276㎡(약 7만5000평) 규모의 업무용 빌딩 공사가 진행 중이며, 오는 2030년 6월 준공을 목표로 하고 있다.

JB금융지주는 여의도 사옥 매각 및 서소문 신사옥 이전을 확정했다. 한화그룹은 2조7000억원 규모의 서울역 북부역세권 개발을 주도하고 있고 한국투자금융그룹은 약 1조3000억원을 투입해 서울스퀘어를 인수했다.

도심 축 이동의 가장 큰 원인은 CBD의 노후화와 공간적 한계다. 국토교통부 건축행정시스템 세움터에 따르면 서울 3대 업무지구 내 연면적 1만6500㎡ 이상 오피스 빌딩 중 30년 이상 된 노후 오피스 비율은 CBD가 38.8%였다. 여의도(40.1%)와 강남(38%)도 비슷한 상황이지만 광화문과 종로 일대의 도심권 노후화 체감이 보다 높다는 분석이 많다..

특히 1990년대 전후로 지어진 1세대 CBD 오피스들은 평균 천장 높이가 2.5~2.6m 수준으로 낮은 편이다. 또 랙(Rack)당 전력 한계로 인해 인공지능(AI) 엣지 서버나 고성능 IT 관제 시스템을 수용하기도 쉽지 않다.

서울역 일대는 시 차원의 '100년 서울 도시공간 대개조' 정책 비전과 맞물려 대규모 하이퍼스케일 오피스 복합 개발이 본격화되고 있다. 옛 힐튼호텔 부지에 들어서는 '이오타 서울(연면적 약 46만㎡)'과 한화의 '서울역 북부역세권 개발(연면적 약 35만㎡)'이 완성되면 80만㎡(약 24만5000평)에 달하는 '매머드급 비즈니스 블록'이 형성될 것으로 기대된다.

부동산자산운용 업계 관계자는 "거대 자본과 글로벌 기업들이 서울역으로 모여드는 것은 최첨단 IT·AI 인프라 수용력과 수도권 전역의 우수 인재를 끌어모을 수 있는 생산성 때문"이라며 "사업적 기회의 결합과 함께 상업용 부동산의 강력한 무대가 될 것"이라고 평가했다.

심성아 기자 heart@asiae.co.kr