종부세 유턴에 반포자이 비거주 보유세 3318만원→2641만원 '뚝'…실거주와 차이 없어[부동산AtoZ]

세부담 상한 150%로 되돌리자 실거주와 차이 없어
한남더힐 전용면적 235.31㎡ 세부담 1억1260만원
공정시장가액비율 인상 등 변수 남아

정부가 종합부동산세 부담 상한을 200%로 높이려던 계획을 철회하면서 서울 고가 아파트에서는 실거주와 비거주 1주택자가 각각 내년에 낼 세금이 같아지는 것으로 나타났다. 실거주자를 우대하겠다며 공제액에 차등을 뒀지만 산출된 세액이 모두 150% 상한선에 막혀 실제 납부액 차이가 사라진 것이다.

서울 송파구 롯데월드타워 스카이전망대에서 바라본 강남 일대 아파트 전경. 윤동주 기자

2일 우병탁 신한프리미어패스파인더 전문위원이 내년 공시가격이 올해 상승률의 절반 수준으로 오른다고 가정해 서울 주요 고가·준고가 아파트 19개 사례를 분석한 결과, 서초구 반포자이 전용면적 84㎡ 실거주자와 비거주자의 내년 보유세는 모두 2641만원으로 산출됐다. 실거주 여부에 따라 기본공제를 14억원과 12억원으로 달리 적용하지만 양쪽 모두 150% 세 부담 상한에 걸리면서 실제 내는 세금이 같아졌다. 지난달 3일 발표한 원안과 비교하면 비거주자 부담은 3318만원이었으나 700만원가량 낮아졌다. 실거주자 역시 2764만원에서 소폭 하락했다.

초고가 주택인 한남더힐 전용면적 235.31㎡ 역시 실거주 여부와 관계없이 1억1260만원으로 계산됐다. 원안에서는 1억4086만원으로 예상됐지만 수정안에서 2826만원 줄었다. 인상률은 당초 84.5%에서 47.5%로 낮아졌다. 아크로리버파크, 래미안퍼스티지, 래미안대치팰리스, 잠실주공5단지, 도곡렉슬, 은마아파트 등도 마찬가지였다.

이는 정부가 비거주 1주택자의 종부세 기본공제를 12억원에서 9억원으로 낮추려던 당초안을 접고, 세 부담 상한도 150%에서 200%로 높이지 않기로 했기 때문이다. 비거주 1주택자는 내년에도 12억원을 공제받는다. 실거주 1주택자의 기본공제는 예정대로 14억원으로 높인다.

우 전문위원은 "당초 예고대로 세 부담 상한이 200%로 올랐다면 거주 여부에 따른 세액 차이가 유지됐을 것"이라며 "상한을 150%로 유지하면서 산출 세액이 이를 초과하는 고가 단지에서는 실거주 우대와 비거주의 차등 효과가 실제 납부액에서 사라지게 됐다"고 설명했다. 그는 "다만 어느 단지가 상한에 걸릴지는 집값 상승 폭에 따라 달라지기 때문에 획일적으로 말하기는 어렵다"고 했다.

준고가주택 9개 사례에서는 실거주자와 비거주자 간 세 부담 격차가 여전했다. 강북권 마포래미안푸르지오 전용면적 84㎡는 수정안 기준 실거주자의 내년 보유세가 521만원, 비거주자는 605만원으로 84만원 벌어진다. 원안에서 256만원이던 차이가 3분의 1 수준으로 줄었다. 비거주자 보유세는 원안에선 지난해보다 86.8%(777만원) 오를 것으로 예상됐으나 수정안에서는 45.4%(605만원)로 오름폭이 꺾였다. 래미안옥수리버젠, 마포자이, 왕십리 텐즈힐, 센트라스, 흑석 센트레빌, 래미안힐스테이트고덕, 당산동 래미안4차 등도 비슷했다. 세 부담 상한에 걸리지 않는 단지는 기본공제 차이가 실제 세액에 반영된 탓이다.

원안보다 덜 오를 뿐 올해보다 세 부담이 줄어드는 것은 아니다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 이번 세제개편 수정안에 대해 "보유세 강화 기조를 바꾼 것이라기보다 세 부담이 올라가는 속도를 늦춘 것으로 봐야 한다"며 "공정시장가액비율 인상 등이 남아 있어 정책 방향 자체는 기존 안과 크게 달라지지 않았다"고 말했다.

세금을 줄일 다른 선택지는 남아 있다. 정부는 집에 살지 않는 부부 공동명의 1주택자 기본공제를 당초 제시했던 4억원에서 6억원으로 올렸다. 부부 합산으로 보면 12억원이다. 반포자이 전용면적 84㎡를 부부가 절반씩 공동명의로 보유했다고 가정하면 내년 합산 보유세는 1684만원으로 추산된다. 올해 1171만원보다는 43.8% 많지만 같은 집을 단독명의로 보유할 때(2641만원)와 비교하면 공동명의가 958만원가량 적다.

세 부담 인상 폭이 당초 안보다 둔화하면서 비거주 1주택자가 서둘러 집을 팔 이유도 줄었다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "비거주 1주택자의 12억원 공제가 유지되면서 세금 발 매물 압력은 상당 부분 약해질 것"이라며 "서울 고가 아파트 시장에서 예상됐던 매물 증가 속도가 둔화할 가능성이 있다"고 내다봤다.

최서윤 기자 sychoi@asiae.co.kr