[AIDC 투자 어떻게] 개미도 데이터센터 투자할 수 있다…투자방식 꼼꼼히 따져야

밸류체인 관련 종목부터 ETF·리츠까지
짓고 돌리고 임대료 받는 투자법 제각각
지역주민에 수익배분 '지역상생리츠' 준비 중

인공지능(AI) 붐으로 데이터센터가 핵심 투자자산으로 떠올랐지만 일반 개인투자자가 데이터센터 자체에 투자하기는 쉽지 않다. 수천억원에서 수조원에 달하는 개발사업 특성상 시행사나 개발사에 직접 지분을 투자하거나 사모펀드(PEF)·인프라펀드를 통해 참여하는 방식은 기관투자자와 고액 자산가의 영역에 가깝다.

그렇다고 개인에게 투자할 길이 아예 없는 것은 아니다. 데이터센터를 짓고 전력을 공급하고 운영하는 상장기업부터 관련 상장지수펀드(ETF)와 리츠(REITs)까지 선택지는 빠르게 늘고 있다. 다만 각각 투자 대상과 수익구조가 다른 만큼 투자 방식의 차이를 따져볼 필요가 있다.

짓고, 전력 넣고, 돌리고…같은 데이터센터도 돈 버는 곳 다르다

개인이 가장 손쉽게 접근할 수 있는 방법은 증시에 상장된 관련 기업에 투자하는 것이다. 데이터센터가 개발돼 운영에 들어가기까지 건설사, 전력기기 업체, 운영사가 서로 다른 단계에서 매출을 올리는 만큼 어떤 기업을 사느냐에 따라 투자 성격도 달라진다.

GS건설은 올해 들어 주가가 가파르게 상승했다. 자회사까지 포함해 국내 건설사 가운데 가장 많은 데이터센터 준공 실적을 보유한 만큼 대표적인 데이터센터 건설 수혜주로 꼽힌다. 데이터센터 신규 개발이 늘어나면 설계·시공 수주를 확보하고 공사가 진행되는 동안 매출과 이익을 인식하는 구조다.

전력 인프라에서는 LS ELECTRIC, 운영에서는 KT·LG유플러스 등이 대표적이다. LS ELECTRIC은 데이터센터에 필요한 변압기와 배전기기 등을 공급한다. 데이터센터의 임대수익보다는 건설·설비투자(CAPEX) 사이클에 투자하는 방식이다. 데이터센터뿐 아니라 미국 전력망 투자와 노후 전력설비 교체 등 전력기기 업황 전반의 호조세도 주가 상승에 보탬이 됐다.

KT는 KT클라우드를 통해 데이터센터를 직접 운영한다. 센터를 완공한 뒤 기업과 클라우드 사업자 등에 서버 공간과 전력, 네트워크·클라우드 서비스를 제공해 지속해서 매출을 올린다. KT는 향후 5년간 AIDC 1GW를 확보하고 2031년 관련 매출 4조4000억원을 달성한다는 목표를 내놨다. 신규 건설 수주보다는 데이터센터 가동률과 고객 확보, 장기 운영매출 증가에 투자하는 성격이 강하다.

문제는 이들 주식을 산다고 데이터센터 사업만 사는 것은 아니라는 점이다. KT 주가에는 통신 본업과 주주환원, 그룹사 실적이 함께 반영되고 GS건설 역시 주택·원전 등 다른 사업의 영향을 받는다. 데이터센터 산업이 성장해도 개별 기업의 다른 사업이 부진하면 주가 수익률은 달라질 수 있다.

개별주부터 ETF·리츠까지…개미 선택지도 넓어졌다

개별 종목에 대한 의존도를 낮추고 데이터센터 생태계 전반에 분산 투자하려면 ETF를 활용할 수 있다.

이달 초 상장한 '마이티 AI데이터센터밸류체인' ETF는 설계·건축, 반도체·스토리지, 네트워크, 에너지·발전, 전력·냉각공조, 운영, 서비스 등 데이터센터 산업을 7개 영역으로 나눠 투자한다. 건설사나 운영사 한 곳을 고르는 대신 데이터센터가 지어지고 운영되는 전 과정의 기업을 묶어서 사는 방식이다. 해외에서도 관련 ETF가 이미 거래되고 있다. 미국 'Global X Data Center & Digital Infrastructure ETF(DTCR)'는 연초 이후 30% 이상 상승한 대표 상품 중 하나다.

투자 대상을 한 단계 더 좁히면 리츠가 나온다. 데이터센터를 짓거나 운영하는 회사가 아니라, 데이터센터 건물 자체를 보유·운영하며 임대료를 받는 '건물주'에 투자하는 방식이다. 미국에서는 디지털 리얼티(DLR)와 에퀴닉스(Equinix)처럼 데이터센터를 핵심 자산으로 보유·운영하는 리츠가 상장돼 있다. 국내 투자자는 'RISE 글로벌데이터센터리츠' 같은 ETF를 통해 해외 데이터센터 리츠에 투자할 수 있다.

데이터센터 관련주부터 ETF·리츠까지 선택지는 넓어졌지만, 국내 특정 데이터센터에서 발생하는 개발·임대·운영수익을 개인이 직접 공유하는 공모 투자통로는 아직 제한적이다. 이 빈칸을 메울 후보로 프로젝트리츠가 주목받는다.

'우리 동네 데이터센터' 수익도 나눈다…지역상생리츠 주목

프로젝트리츠는 개발 단계부터 자금을 조달해 부동산을 짓고 준공 이후에도 이를 보유·운영할 수 있는 개발형 리츠다. 개발 후 자산을 매각하고 청산하는 데 초점을 둔 기존 프로젝트금융투자회사(PFV)와 달리 장기간 보유하면서 발생하는 임대수익까지 투자자에게 배분할 수 있다.

국토교통부는 지난달 프로젝트리츠 활성화와 투자대상 확대를 위한 부동산투자회사법 시행령 개정안을 입법예고했다. 데이터센터를 보유·운영하는 회사의 주식을 리츠가 보유할 경우 이를 리츠가 보유한 부동산으로 간주하는 근거를 명확히 하는 내용이다.

여기에 지역 주민의 투자 참여를 결합하는 '지역상생' 방식도 거론된다. 현행 부동산투자회사법은 지역발전 등 공익을 위해 필요하다고 인정되는 경우 특정 지역 주민에게 리츠 청약 자격을 별도로 부여할 수 있도록 하고 있다. 대규모 전력·용수 사용과 소음 등을 이유로 데이터센터 건립에 반대하는 주민에게 해당 사업의 투자 기회를 주고 향후 운영수익을 배당으로 공유하는 구조다.

사공대 화우 대체투자팀 파트너 변호사는 "지역상생리츠와 같은 방식은 지역주민에겐 보상을 줘 갈등의 소지를 줄이는 한편 일반 개인에게는 그동안 접근하기 어려웠던 AI 인프라에 투자할 새로운 통로가 될 수 있다"고 말했다.

김동표 기자 letmein@asiae.co.kr