피플바이오, 대치동 부동산 인수 후 수익성 개선 과제

코스닥 상장사 피플바이오 가 대치동 학원가 건물을 인수한 이후 금융비용 부담을 낮추는 과제를 안고 있다. 회사 측은 해당 부동산이 대치동 학원가에 위치한 안정적인 수익형 자산이며, 거래 가격도 외부 감정평가를 기반으로 산정됐다는 입장이다.

14일 금융감독원 전자공시시스템에 따르면 피플바이오는 지난해 12월24일 서울 강남구 대치동 학원가에 위치한 '두각S관' 건물과 뒤편 다세대주택을 983억원에 양수하는 계약을 체결했다. 계약금과 중도금으로는 356억원 규모의 영구 전환사채(CB)를 발행해 대용 납입했다.

이번 거래로 피플바이오는 자본잠식 문제를 해소했다. 당시 자본잠식률은 62%를 넘었지만, 자본으로 인정되는 영구 CB를 건물 거래대금 지급을 위해 발행하면서 자본잠식 상태에서 벗어났다.

다만 부동산의 수익성은 부담이다. 해당 건물에서 발생하는 연간 임대수익은 26억4000만원이다. 부동산에는 627억원 규모의 근저당권이 설정돼 있으며, 보증금을 제외한 587억원에 연 5%의 금리를 적용하면 연간 이자비용은 약 29억3500만원으로 추정된다.

다만 최근 타금융기관으로의 차입금에 대한 일부 대환이 이뤄짐으로써 부동산 가치에 대한 평가를 인정받고, 추가 대환 등을 통한 금융비용 축소 등의 가능성을 확보, 두마리 토끼를 잡을 수 있을 것으로 예상된다.

계약금으로 지급한 영구CB의 이자율은 연 2%지만 영구CB의 특성상 이자 지급을 유예할 수 있어 당장 추가되는 금융비용은 제한적이라는 게 회사 측 설명이다.

다만 임대수익을 단기간에 크게 늘리기도 쉽지 않을 전망이다. 두각S관은 강남대성학원이 전체를 임차하고 있으며 임대차계약은 2031년까지다. 회사 측은 장기 임대차계약으로 안정적인 임대수익을 확보하고 공실 위험도 낮다는 점을 장점으로 꼽았다.

이 부동산을 매각한 휴먼데이타는 지난해 9월 말 기준 해당 부동산의 장부금액을 802억원으로 책정한 바 있다. 장부금액은 과거 취득원가와 회계처리 기준에 따른 금액으로 실제 시장가치와는 차이가 발생할 수 있다.

피플바이오 관계자는 두 곳의 공신력 있는 감정평가기관이 산정한 평가금액을 바탕으로 거래를 진행했기에 충분히 공정가치에 입각해 산정된 가격이라고 밝혔다. 또한 휴먼데이타는 매매대금을 전액 현금으로 회수한 것이 아니라 피플바이오가 발행한 증권을 보유하는 구조여서 피플바이오는 인수에 따른 현금유출은 없이, 자본 안정화를 챙기는 효과를 얻을 수 있었다고 밝혔다.

피플바이오는 인수 이후 자산운용 효율성과 유동성 확보를 위해 해당 건물 매각도 추진하고 있다. 시장에서는 매각 희망가격으로 약 1200억원이 거론된다. 주변 학원 건물이 이 수준에서 매매가 이뤄진 케이스가 있기 때문인데, 현재 금융비용 구조와 장기 임대차계약 등을 고려하면 매수자와 가격 및 거래조건을 조율하는 데 일정한 시간이 필요한 것으로 추정된다.

피플바이오 관계자는 "해당 건물은 대치동 학원가의 핵심 입지에 위치해 장기 임대차계약을 통해 안정적인 임대수익을 확보하고 있다"며 "현재 임대료가 주변 시세보다 낮은 수준인 만큼 향후 임대료 조정 등을 통해 임대수익과 자산 수익성을 개선할 계획"이라고 말했다.

장효원 기자 specialjhw@asiae.co.kr