[기로의상장사]피플바이오①'깡통 부동산' 뻥튀기 인수로 사면초가

자본잠식 피하려 인수…임대료보다 이자가 커 재매각 난항
건물 판 최대주주만 배불려…리스크 떠안은 피플바이오

코스닥 상장사 피플바이오 가 임대수익보다 이자가 더 많이 나가는 '깡통 건물'을 비싸게 인수하면서 사면초가에 빠졌다. 자본잠식을 피하기 위해 고육지책으로 인수한 건물인데 이제 와서 싸게 팔기도, 계약을 취소하기도 어려운 상황에 놓인 것이다. 특히 피플바이오가 손실을 떠안게 된 상황임에도 건물을 판 최대주주 측은 이득을 볼 수 있는 구조라 논란이 예상된다.

14일 금융감독원 전자공시시스템에 따르면 피플바이오는 지난해 12월24일 서울 강남구 대치동 학원가에 위치한 '두각S관' 건물과 바로 뒤편 다세대주택을 983억원에 양수하는 계약을 체결했다고 공시했다. 피플바이오는 계약금 및 중도금으로 356억원 규모 영구 전환사채(CB)를 발행해 대용 납입했다.

이 거래를 통해 피플바이오는 상장폐지 위기에서 벗어날 수 있었다. 당시 피플바이오의 자본잠식률은 62%를 넘기고 있었다. 코스닥 상장사는 자본잠식률이 50% 이상이면 관리종목으로 지정되며, 지속되면 상장폐지 실질 심사에 들어간다. 건물 거래 계약금 명목으로 '자본으로 인정되는 영구 CB'를 발행하면서 자본잠식이 사라진 것이다.

하지만 이 부동산은 양수하는 즉시 손실이 나는 '깡통 건물'로 분석된다. 이 부동산에서 연간 발생하는 수익은 총 27억4000만원이다. 그런데 이 부동산에는 총 627억원의 근저당이 설정돼 있다. 연 5% 이자율로만 따져도 이자비용으로 31억3500만원이 들어간다. 최근 근저당권자를 우리은행에서 새마을금고로 바꾸면서 이자율은 더욱 올라갔을 것으로 추정된다.

또 계약금으로 지급한 영구 CB의 이자율도 2%라 피플바이오가 이 부동산을 온전히 양수하면 매년 40억원 안팎을 이자비용으로 쓰게 된다. 연간 13억원가량의 손실이 발생하는 셈이다.

단기간에 임대수익이 높아질 가능성도 크지 않다. 현재 '두각S관' 건물은 강남대성학원에 통임대를 주고 있다. 임대 계약은 2031년까지다. 앞으로 5년간은 임대료를 올리기 힘든 구조다.

이에 시장에서는 이 부동산의 가치가 983억원으로 평가된 점에 대한 의문이 제기되고 있다. 실제 이 부동산을 매각한 피플바이오의 최대주주 '휴먼데이타'는 지난해 9월 말 기준 이 부동산의 장부금액을 802억원으로 책정한 바 있다. 불과 3개월 만에 181억원 더 비싸게 피플바이오로 매각한 것이다. 여기에 휴먼데이타는 CB 이자까지 챙길 수 있는 구조다.

이 같은 논란에 피플바이오는 몇 개월 만에 다시 건물을 매각하겠다고 밝혔다. 현재 '두각S관'의 경우 1200억원에 내놓은 것으로 보인다. 하지만 인수하면 손실인 건물이라 매각이 쉽지 않은 분위기다.

피플바이오가 부동산 가격을 낮춰 팔기도 어려운 상황이다. 만약 이 건물 가격을 몇 개월 만에 매입가보다 낮게 양도하면 피플바이오의 경영진이 회사에 손실을 입힌 것으로 해석돼 배임 이슈로 번질 가능성이 있기 때문이다. 특히 특수관계자인 휴먼데이타와의 거래라서 금융당국이 더욱 면밀하게 조사할 가능성도 있다.

아예 최초 양수도 계약 자체를 취소하는 것도 리스크다. 이미 영구 CB를 발행했고, 유형자산 취득 공시를 냈기 때문에 불성실공시법인으로 지정될 수 있다. 이미 피플바이오는 지난 3월 유상증자 및 경영권 변경 철회로 벌점 7점을 받은 바 있다. 코스닥 상장사는 벌점 10점 이상 누적되면 상장적격성 실질 심사 대상이 될 수 있다. 아울러 자본잠식을 회피하기 위한 허위 계약으로 판단될 경우 사기적 부정거래가 될 가능성도 있다.

이에 대해 피플바이오 관계자는 "해당 건물이 대치동 학원가에 위치한 안정적 수익형 자산이기 때문에 깡통 건물이 아니다"라며 "향후 대성학원의 임대차 계약이 종료될 경우 현재보다 높은 임대수익을 기대할 여지가 있다"고 밝혔다. 이어 "또한 이 거래는 두 곳의 공신력 있는 감정평가기관의 평가금액을 바탕으로 진행됐다"고 덧붙였다.

장효원 기자 specialjhw@asiae.co.kr