수도권 아파트 보유 1주택자, 실거주 이력 없으면 전세대출 금지[8·13 부동산대책]

내년부터 신규·만기연장 모두 금지
1주택자 전세대출 보증비율 70~80%로 10%P ↓

정부가 내년부터 수도권·규제지역에 아파트를 보유하면서 실거주한 적이 없는 1주택자의 전세대출을 전면 금지한다. 전세보증금을 지렛대 삼아 주택을 매수한 뒤 다른 집에 전세로 거주하는 방식이 주택시장 불안을 키운다고 보고, 전세대출 이용을 막기로 한 것이다. 1주택자에 대한 전세대출 보증 비율도 현행 80~90%에서 70~80%로 낮춘다.

13일 금융위원회가 발표한 '부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책'에 따르면 정부는 전세대출 보증 제한 대상을 '투기적 목적의 비거주 1주택자' 등으로 확대한다. 현재 주택금융공사, 주택도시보증공사, SGI서울보증 등 공적 보증기관이 전세대출 보증을 제공하고 있는데, 다주택자와 투기지역·투기과열지역 내 3억원 초과 아파트 취득자 등에 적용하던 보증 제한을 투기 목적의 비거주 1주택자까지 넓히는 것이다.

대상은 수도권·규제지역 아파트를 보유하면서 해당 주택을 임대 중이고, 본인이나 배우자가 해당 주택에 실거주한 이력이 없는 1주택자다. 실거주 기간에는 별도로 제한을 두지 않는다. 정부는 보유 주택은 임대하고 다른 집에 전세로 거주하면서 전세대출을 받는 것을 투기적 수요로 보고, 신규 전세대출 취급뿐 아니라 기존 전세대출의 만기 연장도 원칙적으로 금지하기로 했다. 현재 수도권·규제지역에 아파트를 보유한 1주택자가 받은 전세대출은 약 9조3000억원, 6만건이다. 다만 실거주 이력 등이 파악되지 않아 이번 규제로 실제 영향을 받는 대출 규모는 금융당국도 추산할 수 없는 상황이다.

이번 조치는 기존 갭투자에 대한 대출 규제의 빈틈을 메우는 데 초점을 맞췄다. 지난해 6·27 대책과 10·15 대책으로 주택담보대출을 받거나 주택 매수시 전입·거주 의무가 부과되면서 신규 갭투자는 사실상 차단됐지만, 기존에 전세를 끼고 주택을 매입한 1주택자는 다른 집에 전세로 거주하며 대출을 받는 데 제한이 없었다.

다만 정부는 선의의 피해자를 막기 위해 예외를 두기로 했다. ▲본인이나 배우자의 직계존비속 등 가족에게 보유 주택을 임대한 경우 ▲법적·계약상 이유로 실거주하지 못하는 경우 등이다. 예컨대 토지거래허가구역 내에서 세입자가 있는 주택을 매수한 경우, 임대차계약 승계 조건부로 집을 매수한 뒤 세입자와의 계약이 종료되지 않아 입주하지 못한 경우 등이 해당한다. 또한 ▲임대인의 보증금 미반환으로 전세대출 상환이 어려운 경우 ▲임대차 종료에 따라 퇴거 예정이나 일정 조정 과정에서 전세대출 연장이 필요한 경우 등도 구제받을 수 있다. 이 밖에 금융회사 여신심사위원회가 비거주 사유의 불가피성이 명백하다고 판단하면 신규대출이나 만기연장을 허용할 수 있도록 했다.

일각에서는 실거주 기한에 제한이 없어 형식적 전입을 통해 규제를 우회할 가능성도 제기한다. 다만 1주택자의 전세대출 한도가 이미 2억원으로 제한돼 있어 규제 회피 수요가 크지 않을 것이라는 게 금융당국의 설명이다.

1주택자에 대한 전세대출 보증비율도 낮춘다. 현재 수도권·규제지역 80%, 그 외 지역 90%인 보증비율을 각각 10%포인트 낮춰 70%, 80%로 조정한다. 보증비율이 낮아지면 금융회사가 부담해야 할 신용 리스크가 커지는 만큼 전세대출 취급도 한층 까다로워질 전망이다. 무주택자 전세대출 보증비율은 현행 수준을 유지한다.

권해영 기자 roguehy@asiae.co.kr
문채석 기자 chaeso@asiae.co.kr
이은주 기자 golden@asiae.co.kr