[8·13 부동산대책] 일문일답 "총량규제 3%로 푼다…잔금대출 등 실수요자 숨통"

PF 공적 보증 올해 23조·내년 33조원
주택공급 금융지원 확대
청년미래보금자리론 내년 출시
신혼부부 '결혼 페널티'완화
청년·신혼 전세대출 최대 3억원

정부는 주택 공급을 뒷받침하기 위해 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 공적 보증 규모를 올해 23조원에서 내년 33조원으로 확대하고, 올해 가계대출 증가율 목표도 기존 1.5%에서 3.0%로 높여 잔금대출 등 실수요 자금의 공급 여력을 넓힌다.

신진창 금융위원회 사무처장이 4일 서울 중구 롯데호텔에서 열린 ‘2025 아시아자본투자대상’에 참석해 축사하고 있다. 2025.12.4 강진형 기자

청년층의 내 집 마련을 지원하기 위해 4억원 이하 비아파트를 살 때 주택담보대출비율(LTV)을 최대 80%까지 적용하는 '청년미래보금자리론'을 내년 1월 출시하고, 보금자리론 소득 요건에 '부부 중 1명의 연 소득이 7000만원 이하인 경우'를 추가해 신혼부부의 이른바 '결혼 페널티'도 완화한다.

무주택 청년과 신혼·유자녀 가구의 주거 안정을 위해 청년 전·월세 결합보증 등 전세대출 한도는 최대 3억원으로 확대한다. 반면 갭투자 등 투기성 자금 수요를 억제하기 위해 수도권과 규제지역에 아파트를 보유한 비거주 1주택자의 전세대출은 원칙적으로 금지한다.

다음은 신진창 금융위원회 사무처장과의 일문일답

Q. 대출 총량 목표를 1.5%에서 3%로 대폭 상향했다. 2030년까지 가계부채를 GDP 대비 80%로 낮춘다는 중장기 목표는 포기하는 것인가.

A. 목표는 유지된다. 올해 경상성장률이 꽤 높을 것으로 예상된다. 경제 규모 자체가 커지기 때문에 가계대출 총량 증가율을 3% 수준으로 관리하더라도 장기적인 80% 하향 안정화에는 걸림돌이 되지 않을 것으로 본다.

Q. 애초에 1.5% 목표를 너무 타이트하게 잡았던 것 아닌가. 갑자기 상향한 배경은 무엇이며, 은행 대출 '오픈런' 사태는 언제쯤 진정될 것으로 보나.

A. 1.5% 책정 당시와 현재는 상황이 완전히 다르다. 4~5월 양도세 중과 유예 기대감 등으로 주택 거래량이 급증했고, 자산시장 영향으로 신용대출도 크게 늘었다. 상황이 바뀌었는데 1.5%를 고집하면 국민 불편이 가중될 수 있어 합리적으로 조정한 것이다. 조만간 금융권과 회의를 열 계획이다. 1·2금융권 전체 총량 한도가 2배가량 늘어난다는 사실을 시장이 인지하면 현장의 오픈런이나 혼란은 크게 줄어들 것이다.

Q. 대책에 언급된 '10대 금융사'는 구체적으로 어디를 의미하나. 또한 청년 대출을 늘리면 HUG(주택도시보증공사)의 여유자금이 마르는 것 아닌가. 일각에선 국민연금 적립금을 활용하자는 얘기도 나오는데.

A. 10대 금융사는 5대 시중은행과 5대 대형 증권사를 뜻한다. HUG 재원은 소관 밖의 문제이기도 하지만, 오늘 발표한 청년 대출 상품들은 HUG가 아닌 '주택금융공사(주금공)'가 담당한다. 주금공의 보증 여력과 기금 건전성은 매우 양호하다. 국민연금 활용 방안은 논의된 바 없으며 답변할 사안도 아니다.

Q. 이주비, 중도금, 잔금대출을 가계대출 총량에서 '별도 관리'한다는데, 대출 항목별로 한도를 각각 부여하는 방식인가. 또한 비거주 1주택자의 전세대출 규제 대상 규모는 어느 정도로 추산하나.

A. 실수요자의 꽉 막힌 자금 숨통을 틔워주는 것이 핵심이다. 이주비, 잔금 등 기계적으로 한도를 쪼개기는 어렵다. 전체 총량 한도를 3%로 늘려주면 은행들이 여력을 가지고 자율적이고 유연하게 관리할 수 있어 현장의 불편이 꽤 해소될 것이다. 구체적 방식은 금감원, 은행과 협의할 예정이다. 비거주 1주택자 규제 대상 규모는 파악하기 어렵다. 전세대출 차주 중 해당 주택에 한 번도 거주하지 않은 이들을 정확히 추려내기엔 한계가 있다.

Q. '청년미래보금자리론' 대상 주택을 '4억 원 이하 비아파트'로 한정한 기준은 무엇인가. 지방은 한도 예외 기준을 두어야 하는 것 아닌가.

A. 수도권과 지방 기준은 동일하게 4억 원이다. 이유는 두 가지다. 첫째, 청년들이 매달 내는 월세(85~100만 원) 수준의 원리금만 부담하며 내 집을 마련하게 하려면 기준 주택 가격이 4억 원 선이어야 한다. 둘째, 청년층이 선호하는 직주근접 '역세권 소형 오피스텔'의 평균 가격이 서울 4억 원, 수도권 3억 원 수준이다. 현실적인 가격과 이자 부담을 반영한 결과다.

Q. 주거사업장에 대한 PF 자본규제를 한시 유예하면 부실이 더 커지는 것 아닌가. 비아파트의 경우 향후 가격이 하락하면 청년들에게 '징검다리'가 되지 못할 것이란 우려도 나온다.

A. PF 부실의 핵심은 상가 등 비주거 사업장과 지방 현장에 집중돼 있다. 상대적으로 건전성 부담이 덜하고 주택 공급이 시급한 '주거용 사업장'에 한해서만 한시적으로 규제를 유예하는 것이다. 비아파트 가격 하락 우려도 인지하고 있으나, 정부가 전세 사기 방지 조치를 지속하고 시장 신뢰를 회복하면 상황은 달라질 수 있다. 매몰 비용인 월세를 계속 낼지, 추가 상승 기대감을 갖고 비아파트를 매입할지는 개인의 선택이며 전체적인 시장 상황을 함께 지켜봐야 한다.

Q. 가계대출 총량 목표를 늘린 것은 결국 신용대출 급증 때문 아닌가. 신용대출만 별도로 떼어내 규제하는 방법도 있었을 텐데.

A. 현재로선 신용대출 총량만 별도로 관리할 계획은 없다. 전체 한도를 1.5%에서 3%로 확대했으니, 늘어난 여력 내에서 각 은행이 자율적으로 잘 배분하고 관리할 것으로 기대한다.

Q. 비거주 1주택자의 전세대출 금지 조치 시 예외로 인정하는 '불가피한 사유'는 금융사가 자의적으로 판단하는 것인가.

A. 정부가 모든 개인의 사정을 일일이 파악할 순 없다. 임대인이 보증금을 반환하지 못해 기존 전세대출 상환이 막히는 등 피치 못할 사정들은 각 은행에 2018년부터 구성된 '여신심사위원회'가 심사해 자율적으로 예외를 인정하게 된다.

Q. PF 정상화를 위해 신디케이트론과 캠코 펀드를 확대한다는데, 예전부터 추진하던 정책이다. 실질적인 주택 공급으로 이어질 수 있나.

A. 과거에는 단순히 자금을 조성하는 수준에 머물렀다면, 앞으로는 캠코가 후순위 투자로 치고 들어가고 사업장별 담당자를 지정해 밀착 관리한다. 인허가가 부진하면 국토부와 협의해 즉각 문제를 풀 것이다. 이처럼 밀착 관리를 통해 가속 페달을 밟으면 실질적인 주택 건설 속도는 단순한 예측치 이상일 것으로 기대한다.

Q. 전체 대출 총량이 2배로 늘어나면 개별 은행의 한도도 모두 2배씩 늘어나는 구조인가. 또한, 보금자리론 소득 기준 완화로 정책 대출 수요가 급증할 우려는 없나.

A. 1, 2금융권 전체 파이가 2배가량 늘어난다는 의미다. 다만 개별 은행의 상반기 대출 취급 추이나 페널티 부과 여부에 따라 은행별 한도는 차이가 있을 수 있다. 보금자리론 신혼부부 소득 기준 완화는 당장 시행되는 것이 아니라 10월(4분기)부터 적용된다. 올해 남은 3개월 치만 반영되므로 당장 총량에 미치는 파급력은 제한적일 것으로 본다.

Q. '청년미래보금자리론'은 비아파트만 적용되는데, 청년은 비아파트에만 거주하라는 뜻인가. 토론회 등에서 제기된 보금자리론 주택 가격 기준(6억 원) 상향 요구는 왜 반영되지 않았나.

A. 청년들에게 비아파트를 강제하는 것이 아니다. 아파트를 원한다면 기존 디딤돌 대출이나 보금자리론을 이용하면 된다. 이번 신규 상품의 핵심은 대출을 받아도 '생애 최초 주택구입 혜택'이 소진되지 않는다는 점이다. 진정한 의미의 징검다리다. 향후 2년간 운영해 보고 시장 호응이 좋다면 내년쯤 아파트까지 대상을 확대할 수도 있다. 보금자리론 주택 가격 기준 상향 요구는 충분히 이해하지만, 정부 재정의 한계와 주택 가격 자극 우려 때문에 당장 수용하기는 어렵다. 장기적으로 감당 가능한 범위 내에서 빚을 내 집을 사는 문화를 정착시키는 과정임을 이해해 주길 바란다

이은주 기자 golden@asiae.co.kr