"안전하다" 증권사 말 믿었다가 원금 '0원' 됐다…이 펀드 정체가

해외 부동산 펀드 투자 주의보
금감원, 관련 주요 분쟁사례 공개
"투자 성향에 맞는지 확인해야"

"부동산에 투자하는 상품이라 원금 손실 걱정 없이 안전합니다."

이 같은 증권사 직원의 말만 믿고 해외 부동산 공모펀드에 가입했던 투자자들이 투자 원금을 전액 날리거나 배당금이 끊기는 등 심각한 투자 피해를 당하는 사례가 잇따르고 있다. 글로벌 부동산 경기 침체가 장기화하면서 현지 금융기관의 강제 매각과 만기 연장에 따른 자산가치 하락이 현실화하자, 금융감독원이 10일 주요 분쟁 민원 사례를 바탕으로 투자자 유의 사항을 긴급 안내하고 나섰다.

기사의 이해를 돕기 위해 인공지능(AI)으로 생성한 이미지. 제미나이

실제 직장인 A씨는 B증권사 직원으로부터 "투자 대상이 부동산이라 안전하다"는 설명을 듣고 해외 부동산 펀드에 투자했다가 원금을 전액 잃었다.

금감원이 당시 통화 녹취를 조사한 결과, 직원이 "부동산에 투자하므로 원금 손실이 날 일이 없다"는 식의 단정적인 표현을 사용한 사실이 확인됐다. 금감원 금융투자분쟁조정팀은 이를 금융소비자보호법상 '부당권유 금지' 의무를 위반한 불완전판매로 판단하고 해당 증권사의 손해배상 책임을 일부 인정했다.

그러나 이처럼 금융사의 부당권유가 입증돼 배상을 받는 경우는 극히 예외적이다. 해외 부동산 펀드는 특유의 고위험 구조를 내포하고 있어 단순한 시장 하락에도 원금 전체가 허공으로 사라질 수 있기 때문이다.

레버리지 구조의 함정…하락장서 손실 '배가'

해외 부동산 펀드는 투자금에 더해 현지 금융기관 대출을 활용하는 '레버리지 구조'가 일반적이다. 이 구조는 시장 상승 시 수익률을 높이지만, 반대로 가격이 하락할 경우 손실을 급격히 키우는 요인으로 작용한다.

특히 최근처럼 글로벌 부동산 경기 침체가 장기화하는 환경에서는 공실률 증가, 임대 수익 감소, 자산가치 하락이 동시에 발생하며 투자 구조가 빠르게 흔들린다. 여기에 대출 상환 압박까지 더해지면 현지 금융기관의 담보권 실행, 즉 강제 매각으로 이어진다. 이때 매각 대금은 선순위 대출금을 갚는 데 우선 충당되므로, 매각가가 낮을 경우 후순위인 펀드 투자자에게 돌아갈 잔여금이 전혀 남지 않아 원금 전액 손실이 발생하게 된다.

금융감독원. 연합뉴스

배당금 끊기는 '캐시 트랩'… 환매금지형 구조로 중도 회수도 불가

원금 손실 위험 외에도 임대 수익이 투자자에게 돌아가지 않는 '캐시 트랩(Cash Trap)' 위험 역시 악재로 작용한다. 현지 대출 약정에 명시된 담보인정비율(LTV)을 초과하거나 임대 공실률이 상승하는 등 특정 조건이 발동하면, 부동산에서 발생하는 임대 수익은 투자자 배당이 아닌 대출기관에 우선 귀속된다. 이로 인해 정상적인 임대차 계약이 유지되고 있음에도 투자자에 대한 배당금 지급이 전면 중단되는 상황이 발생한다.

급전이 필요한 투자자라 할지라도 중도 자금 회수는 사실상 불가능하다. 대부분의 해외 부동산 펀드는 만기 전 환매가 불가능한 '환매금지형'으로 설정되어 있기 때문이다. 일부 펀드가 증권시장에 상장되기도 하지만, 유동성이 턱없이 부족해 거래가 체결되지 않거나 펀드 실질 가치보다 터무니없이 낮은 가격에 매도해야 하는 위험을 안고 있다.

실제로 "중도 환매 제한에 대해 충분히 설명받지 못했다"며 민원을 제기한 사례에 대해 금감원은 "중도 환매 제한은 부동산 펀드의 본질적 특성이며 투자설명서에 명시되어 있는 만큼 환매 거절이 부당한 업무처리라고 보기 어렵다"며 민원을 배척했다.

나아가 펀드 만기가 도래하더라도 부동산 매각 및 청산 절차가 지연되면 투자금 회수 시점은 한없이 뒤로 밀린다. 수익자총회에서 만기 연장에 반대하더라도 펀드 내 현금성 자산이 부족하면 즉각적인 현금화는 불가능하다. 시장 경색으로 만기가 연장되는 과정에서 기존 임차인이 퇴거하고 공실이 늘어나면, 자산 가치가 추가 하락해 손실 폭이 더욱 커지는 악순환에 빠지는 것으로 해석된다.

자필 서명 시 '설명 의무 위반' 입증 난항

금감원은 투자자가 청약신청서나 상품설명서에 "설명을 듣고 이해했음"이라고 자필 서명할 경우, 사후에 판매사의 설명 의무 위반을 이유로 배상 책임을 인정받기가 극도로 어려워진다고 경고했다. 자필 서명은 법적으로 투자자가 주요 내용과 위험성을 충분히 숙지한 후 자발적으로 투자를 결정했다는 강력한 의사표시로 해석되기 때문이다. 따라서 판매 직원의 말만 믿고 서명할 것이 아니라, 이해가 부족한 부분에 대해서는 자필 서명 전에 반드시 추가 설명을 요구해야 한다.

김경수 금감원 금융투자분쟁조정팀장은 "해외 부동산 펀드는 원금 전액 손실 가능성이 존재하고 중도 자금 회수가 엄격히 제한되는 구조"라며 "원금 보전을 추구하거나 단기 자금을 운용하려는 투자자에게는 절대 적합하지 않은 상품"이라고 강조했다. 이어 금감원 관계자는 "향후 금융투자상품 관련 분쟁 사례와 유의 사항을 적시에 안내하는 한편, 필요할 경우 제도 개선을 통해 투자자 보호 장치를 강화해 나갈 방침"이라고 밝혔다.

서지영 기자 zo2zo2zo2@asiae.co.kr