8월 수도권 일반분양 1.9만가구 쏟아진다는데…대출 규제 속 내집마련 가능할까[실전재테크]

어렵게 당첨되도 돈 없으면 포기
청약 전 대출 규제 꼼꼼히 따져야

대출 규제가 이어지면서 청약은 당첨보다 '돈을 낼 수 있느냐'가 더 중요해졌다. 중도금과 잔금을 마련하지 못하면 당첨돼도 계약을 포기해야 한다. 분양 물량을 볼 때도 전체 가구 수보다 청약통장으로 신청할 수 있는 일반분양 물량을 따져야 한다. 조합원분과 임대주택을 빼면 실제 청약 기회는 예상보다 적을 수 있다.

68%가 수도권…서울 일반분양은 '희귀'

5일 부동산 전문 리서치업체 리얼투데이 집계에 따르면 8월 전국 아파트 분양 예정 물량은 47곳, 3만9218가구다. 임대를 포함하고 오피스텔은 제외한 수치다. 이 가운데 일반 청약자에게 공급되는 물량은 2만7482가구다. 지난 7월 9831가구와 비교하면 2.8배, 지난해 8월 8890가구보다는 3배가량 많다. 일반분양 물량의 68%인 1만8680가구가 수도권에 나온다.

지역별로는 경기 1만1912가구, 인천 3679가구, 서울 3089가구다. 통상적으로 재건축과 재개발 등 정비사업 비중이 높은 서울과 인천 도심권에서는 조합원이 선호도가 높은 동과 호수를 선점한 뒤 남은 물량이 일반분양으로 배정된다. 이 때문에 서울 서초구 '반포 디에이치 클래스트'는 단지 총규모가 5002가구에 달하는 매머드급이지만 실제 일반분양으로 풀리는 물량은 1832가구다.

서울의 다른 주요 예정 단지는 일반분양 가구가 두 자릿수 또는 100가구 안팎이다. 중랑구 '중화역 라온프라이빗 센트로'는 전체 176가구 가운데 113가구, 서대문구 '쌍용 더 플래티넘 서대문'은 177가구 가운데 62가구가 일반분양으로 예정됐다. 양천구 '브라운스톤 목동'은 전체 85가구 중 일반분양이 29가구다.

경기·인천 대단지 물량…지방에도 8802가구

경기에서는 김포시 '한강 푸르지오 리버프론트'가 2432가구를 일반분양한다. 김포 고촌읍 한강시네폴리스에 들어서는 주상복합으로 전용면적 84·106·122·180㎡로 구성된다. 이 가운데 전용 84㎡가 1775가구로 약 73%다. 분양가상한제가 적용되지만 중대형 주택도 포함돼 주택형별 분양가와 대출액을 따로 확인해야 한다. 부천시 '상동역 롯데캐슬 시그니처'는 전용 84~192㎡, 1859가구가 일반분양이다. 지하철 7호선 상동역 인근 옛 홈플러스 부지에 들어선다. 전용 84㎡가 1370가구로 전체의 74%다. 수원시 '화서역 호수공원 아너스빌'은 전용 84~99㎡ 476가구가 예정돼 있다.

인천에서는 미추홀구 '시티오씨엘 9단지 오션파크뷰'가 전용 59~136㎡ 1949가구를 공급할 예정이다. 지상 최고 49층, 9개 동으로 조성된다. 부평구 '산곡역 자이힐스테이트&하늘채'는 전체 2706가구 가운데 전용 50~84㎡ 1289가구가 일반분양 물량이다. 서해구 '검암역 푸르지오 프라베뉴'는 전용 60~84㎡ 441가구 규모의 민간참여 공공분양 아파트다. 분양가상한제가 적용된다. 75%가 신혼부부·생애최초·신생아 등을 위한 특별공급으로 배정될 예정이다. 특별공급 자격이 없는 사람에게 돌아가는 일반공급은 전체의 25%다.

'일반분양'과 '일반공급'은 뜻이 다르다. 일반분양은 조합원 몫과 임대를 빼고 청약자에게 파는 전체 물량으로 특별공급과 일반공급을 모두 포함한다. 청약통장 가입 기간과 가점으로 경쟁하는 사람이 확인할 숫자는 특별공급을 제외한 일반공급 물량이다.

지방 일반분양은 8802가구로 전국 물량의 32%다. 세종에서는 5-2생활권 S1블록에 '세종 우미 린 센터파크'가 나온다. 지하 2층~지상 최고 20층, 전용 45~84㎡ 676가구 규모다. 전남광주통합특별시 북구에서는 '첨단3지구 A6블록 제일풍경채' 638가구가 분양을 준비하고 있다. 전용 84~129㎡로 구성된 중대형 단지로 분양가상한제가 적용된다. 입주는 2029년 5월 예정이다. 부산 남구 '두산위브더제니스 대연'은 전체 258가구 가운데 전용 59~84㎡ 176가구를 일반분양한다.

대출 한도 축소·금리 인상 겹쳐…숨은 비용까지 따져야

수도권·규제지역에서 집을 살 때 받을 수 있는 주택담보대출은 시가 15억원 이하 주택은 최대 6억원, 15억원 초과 25억원 이하 주택은 4억원, 25억원 초과 주택은 2억원까지다. 이 금액은 대출 상한선이다. 담보인정비율(LTV)과 소득 대비 전체 대출 원리금 비율인 총부채원리금상환비율(DSR)을 적용하면 실제 한도는 더 낮아질 수 있다. 은행마다 한도가 다르다는 점도 챙겨야 한다. 은행이 한 해 대출 총량을 맞추려고 스스로 문턱을 높이기도 한다. KB국민은행은 최근 주택 구입용 주담대 한도를 6억원에서 3억원으로 낮췄다. 청약 전에 거래 은행의 실제 한도를 확인하는 편이 안전하다.

수도권·규제지역 주택담보대출에는 3%의 스트레스 금리도 적용된다. 실제 대출금리에 3%포인트를 더 내는 것은 아니다. 은행이 DSR을 계산할 때 앞으로 금리가 오르는 경우를 가정해 대출 한도를 산정하는 제도다. 현재 적용금리가 낮더라도 한도 계산에서는 더 높은 금리를 사용하기 때문에 예상보다 빌릴 수 있는 돈이 줄어들 수 있다.

중도금대출과 입주 때 받을 잔금대출도 구분해야 한다. 주택 가격별 대출 상한은 중도금대출에는 적용되지 않지만 잔금대출로 바꿀 때는 적용 대상이 된다. 중도금대출 승인을 받았더라도 입주 시점 소득과 기존 부채, 대출 규제에 따라 잔금대출이 예상보다 줄어들 수 있다.

기준금리도 자금 계획에 반영해야 한다. 한국은행은 지난달 16일 기준금리를 2.50%에서 2.75%로 0.25%포인트 올렸다. 4억원을 30년간 원금과 이자를 함께 갚는다고 가정하면 대출금리가 연 4%일 때 월 상환액은 약 191만원이다. 금리가 연 4.25%로 오르면 약 197만원이 된다. 매달 약 6만원, 30년간 이자는 약 2092만원 늘어난다.

청약할 때 분양가만 봐선 실제 필요한 돈을 알기 어렵다. 발코니 확장비와 유상옵션, 취득세·등기비, 중도금 이자, 이사비도 나갈 돈이다. 분양가에 부대비용을 더한 금액은 인근 준신축 아파트 같은 면적의 최근 실거래가와 비교할 수 있다.

정부는 청년·신혼부부·생애 최초 구입자를 위해 새로 분양하는 아파트의 잔금대출을 풀어주는 방안을 준비 중이다. 이르면 이달 발표될 수 있어 해당한다면 발표 내용을 먼저 확인하고 움직이는 편이 나을 수 있다. 리얼투데이 관계자는 "부동산 정책 토론회를 근거로 한 정부 정책 발표를 앞두고 시장 내 관망세가 감지된다"며 "주요 권역에서 대형 브랜드 아파트 공급이 대거 예정돼 있어 수요자들 관심이 꾸준히 유지될 것"이라고 말했다.

최서윤 기자 sychoi@asiae.co.kr