부동산 대책, '세제' 다음은 '공급'…준공업지역·그린벨트 카드 꺼내드나

수요 불안 해소할 단기 공급 확대 방안 고심
오피스텔·연립 등 非아파트 활성화 담길 듯

정부가 종합부동산세·양도소득세 등 집값 안정을 위한 대대적인 세제 개편안을 발표하면서 시장의 관심은 이제 '공급 확대 대책'으로 모아지고 있다.

다주택자와 비거주 1주택자는 물론 강남권 실거주 1주택자까지 세제 개편의 타깃으로 삼는 고강도 세재 개편안을 내놨지만 획기적인 공급 확대가 이뤄지지 않는다면 만성적인 집값 불안을 해소하기에는 역부족이라는 전망이 여권 안팎에서도 제기되고 있어서다.

서울지역 대표적인 준공업지역인 경인로 일대 전경. 아시아경제DB

최근 정부의 잇따른 부동산 대책 관련 국민 토론회와 정부 당국자의 발언을 통해 거론되는 추가 공급대책은 ▲유휴부지의 택지 활용 ▲재개발·재건축 등 도심 정비사업 활성화 ▲비(非)아파트 공급 확대 ▲3기 신도시 등 공공택지 공급 시기 단축 등이다.

도심 공급 확대를 위해 유력하게 거론되는 방안은 준공업지역 활용이다. 김용범 청와대 정책실장이 지난 6월 말 열린 관훈토론에서 처음 언급하며 유력한 대안으로 떠오른 안이다. 당시 김 실장은 "서울 도심 내 공급을 신속하고 효과적으로 늘리기 위해 영등포, 구로 등 준공업지역을 적극 발굴·개발해야 한다"고 언급했다.

서울시에 따르면 서울 지역의 준공업지역은 총 19.97㎢다. 이 중 3분의 2인 13.34㎢가 영등포·구로·금천 등 서남권 3개 구에 집중된 것이 특징이다.

준공업지역의 주택 공급원 활용의 장점은 전철망 등이 잘 갖춰진 도심지여서 대규모 교통 인프라의 추가 확충이 필요 없다는 점이다. 서남권 준공업지역은 전철 1호선 경인선이나 경수선을 따라 형성돼 있어 도심까지 빠르면 30분 안팎에 접근이 가능하다. 과거 산업 기능이 시 외곽으로 이전한 후 산업 기능이 쇠퇴해 빠르게 슬럼화하면서 개발 압력도 높은 곳들이다.

다만 여전히 상당수 준공업지역에서는 산업 활동이 이뤄지고 있는 데다 부지 개발을 둘러싼 토지 소유주들의 이해관계가 첨예하게 얽힌 곳이 많아 정부가 기대하는 '속도감 있는 공급' 효과를 기대하기에는 넘어야 할 산이 만만치 않다.

'그린벨트 활용'은 지난달 27일 한성숙 국무총리 주재로 열린 '부동산정책 국민 대토론회'를 통해 급부상한 정책 대안이다. 이날 토론회에서 김윤덕 국토교통부 장관이 "국토부 장관이 된 후 그린벨트를 해제해서라도 집을 짓고 싶다는 강한 열망이 생겼다"고 언급하면서다.

대규모 그린벨트 해제를 통한 주택 공급은 참여정부와 이명박정부 활용했던 주택공급 카드다. 현재 서울 시내 그린벨트 면적은 총 149㎢. 단순 면적으로는 여의도(2.9㎢)의 50배에 달한다. 그린벨트 대부분이 임야여서 경사도 등을 고려하면 실제 활용 가능한 면적은 이보다 훨씬 적지만 서울 동남권 등 뛰어난 입지를 갖춘 가용 토지가 많다는 것이 장점이다.

문제는 효과다. 과거 내곡·세곡 등 그린벨트 해제 지역에 택지개발을 통해 대규모 주택 공급에 나섰지만 결국 주변 집값 안정 효과는 거두지 못하고 소수의 당첨자에게 막대한 시세차익만 안겼다는 비판이 제기됐었다.

주무 부처인 국토부는 공실 사태로 어려움을 겪고 있는 상가·사무실을 주거용 오피스텔 등으로 개조해 청년·고령층용 임대주택으로 활용하는 방안도 검토 중이다. 최근 공급 과잉을 겪고 있는 서울 등 수도권 일대 지식산업센터의 업무시설을 주거용 오피스텔로 용도를 변경하는 방안도 대책 테이블에 올려놓은 것으로 파악되고 있다.

아파트에서 연립·다세대·다가구 등 비(非)아파트로 번진 전·월세난 해소를 위한 빌라·오피스텔 공급 확대도 대책에 포함될 것으로 보인다. 김 장관은 이와 관련 "신축 비아파트 공급 과정에는 토지 소유자와 건설사업자 등 다양한 주체가 참여하는 만큼 세제와 금융, 인허가 절차 간소화 등을 함께 검토해야 한다"며 "관계 부처와 신속하게 협의하겠다"고 밝히기도 했다.

다만 서울시가 강력하게 요청하고 있는 재개발·재건축 등 정비사업 활성화를 위한 파격적인 대책에 포함될지 여부는 미지수다. 이재명 대통령이 대국민 토론회 당시 정비사업을 통한 주택 공급 확대에 회의적인 입장을 내비친 데 이어 김 실장 역시 정비사업으로는 단기간에 주택 공급을 늘리기에는 역부족이라고 밝혔기 때문이다.

정두환 기자 dhjung69@asiae.co.kr