시가 40억원 아파트, 종부세 ‘실거주 325만원·비거주 1114만원’…매물 출회 늘까[2026 세제개편]

시가70억 주택, 종부세 4.7배 증가 ↑
실거주 1주택자, 3.5배 증가 그쳐
비거주·실거주간 종부세 차이 1.35배
세제 부담 완화 목적 매물 출회 전망

정부가 실제 거주 여부에 따라 세 부담을 차등화하는 방향으로 세제를 손질하면서 비거주 1주택자와 초고가 주택 소유주들의 세 부담이 크게 높아질 전망이다. 특히 재정경제부 시뮬레이션에선 시가 70억원 상당의 초고가 주택을 소유한 비거주 1주택자(60세)의 종부세 부담은 4480만원으로, 현행 대비 4.7배가량 늘어나는 것으로 나타났다. 이처럼 비거주 1주택자와 초고가 주택 거주자에 부담이 집중되면서 2029년까지 2조2000억원의 추가 세수 효과가 나타날 것이라는 게 정부의 관측이다. 다만 시장에서는 세제 부담이 강화로 인한 매물 출회는 제한적일 것으로 내다보고 있다.

3일 재정경제부가 내놓은 2026년 세제 개편안 가운데 부동산 세제의 핵심은 종부세 혜택을 '거주' 중심으로 두는 것이다. 재경부는 개정 취지에 대해 "실거주 1주택자의 세 부담은 완화하되 비거주 보유자는 정상화하는 것"이라고 밝혔다.

비거주 1주택자의 종부세 기본공제액은 종전 다주택자와 마찬가지로 9억원으로 쪼그라든다. 기존에는 거주와 비거주 여부에 상관없이 1주택자는 최대 12억원까지 종부세 기본공제가 가능했는데 거주 여부에 따른 세 부담을 상향하고자 비거주 1주택자는 9억원으로 기본공제액을 줄인 것이다. 2주택자 이상의 종부세 기본공제금액은 4억원으로 축소되고 5억원 한도 내에서 주택 가액 합계에서 실거주 중인 주택 가액의 비중만큼만 추가 공제된다. 반면 실거주 1주택자는 14억원으로 기본공제액을 상향했다. 또 공정시장가액비율도 3주택 이상 보유자에 대해선 80%를 적용한다.

비거주 1주택자가 체감하는 종부세는 커질 전망이다. 재경부가 60세·10년 보유 1주택자를 가정한 사례를 보면 시가 40억원, 공시가격 28억원인 아파트에 직접 살지 않으면 종부세가 현재 263만원에서 2028년 1114만원으로 오른다. 현재의 4.2배다. 반면 같은 집에 직접 거주하면 325만2000원을 낸다. 시가 40억원짜리 잠실이나 반포의 고가 아파트를 전세를 주고 집주인이 살지 않으면 기존에 받던 보유 공제 혜택 등이 사라지면서 종부세가 지금보다 4배 이상 훌쩍 뛰게 되는 것이다.

공시가격 50억원, 시가 70억원 수준의 고가 주택 한 채를 보유한 60세 소유주는 비거주 할 경우 2028년부터 종부세 부담이 종전 937만7000원에서 4480만1000원까지 늘어날 전망이다. 반면 동일한 연령의 60세 실거주1주택자의 종부세 부담은 3295만7000원으로 현행 보다 약 2300만원가량 높아지게 된다.

정부가 거주 중심으로 종부세 공제율을 손보는 것은 비거주 1주택자들의 투기 수요를 차단하고 시장에 매물을 내놓도록 하겠다는 의도로 풀이된다. 거주와 비거주에 따라 종부세의 부담에 차등을 둬 세금감면을 위해서라도 거주기간을 채우도록 유도하겠다는 것이다. 더욱이 보유와 거주 요건을 충족하면 최대 80%까지 양도소득세를 감면해주는 장기보유특별공제까지 2028년에는 거주 중심으로 전면 개편되면서 양도세와 종부세 부담을 완화하기 위해 주거 시장이 실거주 위주로 개편될 것으로 전망된다.

관심은 정부 의도대로 시장에 매물이 나올 수 있냐는 점이다. 전문가들은 종부세와 양도세에 대한 장특공제가 거주 중심으로 전면 개편되는 2028년 전까지 초고가 1주택을 처분하려는 수요가 일정 수준 늘어날 것으로 보고 있다. 우병탁 신한은행 프리미어 패스파인더 전문위원은 "보유세 부담을 느끼는 비거주 1주택자 중 양도세를 줄일 겸 2028년 전까지 빨리 매도하려는 움직임이 늘면서 초고가 주택의 매물 출회 현상이 나타날 것으로 보인다"고 설명했다.

하지만 시장에선 매물이 늘어나는 효과가 제한적이라는 쪽에 무게를 싣고 있다. 실거주 1주택자들이 세 부담을 벗기 위해 집을 매매할 가능성이 적다는 것이다. 또 보유주택의 경우에도 전월세 가격을 올려 대응할 가능성에 무게가 실린다. 이 때문에 임대차 시장 불안만 가중할 것이라는 우려가 나온다. 익명을 요구한 공인중개사는 "부동산 가격이 몇 주 사이에 수천만원씩 뛰는 상황에서 초고가 주택을 가진 집주인들이 매물로 내놓겠냐"고 말했다.

이지은 기자 jelee0429@asiae.co.kr