블랙록 "부동산 투자 환경 변화…한국보단 일본·호주"

김동표 기자

입력 2026.07.28 16:45

아태지역 부동산투자 해미시 맥도널드 CIO
"고금리·인플레 변동성 전통적 방식 안 통해"

세계 최대 자산운용사 블랙록(BlackRock)이 고금리·고변동성 시대에는 전통적인 부동산 투자 방식이 더 이상 통하지 않는다며, 적극적인 자산운용과 임대수익 성장이 수익의 핵심 동력이 될 것이라고 밝혔다. 그러면서 아시아·태평양 지역에서는 일본과 싱가포르, 호주를 핵심 투자처로 지목했다.

해미시 맥도널드 블랙록 아태지역 부동산 투자 부문 대표 겸 최고투자책임자(CIO)는 28일 기자간담회에서 이 같은 투자 전략과 방향을 제시했다.

"전통적 투자방식 안 통해"…적극적 자산운용이 수익 창출의 핵심

해미시 맥도널드 블랙록 아태지역 부동산 투자 부문 대표 겸 최고투자책임자(CIO)가 28일 오후 서울 종로구 블랙록자산운용에서 열린 기자간담회에서 발표하고 있다. 연합뉴스

맥도널드 CIO는 2020년을 기점으로 투자 환경이 근본적으로 달라졌다고 진단했다. 2020년 이전에는 금리 하락과 낮은 건설비용, 세계화된 공급망을 배경으로 자산가격 상승이 수익률을 견인했지만, 이후에는 구조적으로 높아진 자본비용과 공급망 분절화 속에서 "지속되는 인플레이션과 거시경제 변동성 속에서 적극적인 자산운용이 수익 창출의 핵심"이 됐다고 말했다.

그는 "과거처럼 수익률을 좇기 위해 부동산 자본화율을 압축하는 방식은 통하지 않는다"며 "인컴(임대수익)을 지속적으로 키워 수익률을 극대화하는 것이 필요하다"고 말했다. 이어 "가격결정권이 있는 부동산이 중요하다"고 강조하며, 임대인이 임대료를 주도적으로 결정할 수 있는 공급 제한적 자산에 집중해야 한다고 밝혔다. 개발·시공 등 통제 범위 밖 리스크는 회피하고, 공실률이 낮고 임대 수급이 양호한 안정화 자산 위주로 접근한다는 원칙도 덧붙였다.

일본·호주·싱가포르, 서구시장과 낮은 상관관계…분산투자 효과

해미시 맥도널드 블랙록 아태지역 부동산 투자 부문 대표 겸 최고투자책임자(CIO). 연합뉴스

맥도널드 CIO는 투자 결정에 앞서 "GDP보다 인구 증가, 자본·인력 유입, 관광 수요 같은 개별 구조적 동인을 먼저 살펴본다"고 말했다. 그러면서 유동성과 제도적 투명성을 갖춘 일본과 호주, 싱가포르를 핵심 투자처로 지목했다.

블랙록은 MSCI 데이터(2026년 3월 말 기준)를 인용하며 "아시아·태평양 시장은 서구 시장과 비교적 낮은 수익률 상관관계를 보여 분산투자 효과를 제공한다"고 밝혔다. 해당 자료에 따르면, 일본 부동산 수익률은 미국(0.01)·영국(0.05)·캐나다(-0.18) 등 주요 서구시장과의 상관계수가 사실상 0이거나 마이너스로 나타나 분산투자 효과가 가장 뚜렷했다. 호주(대미 0.85)와 싱가포르(0.48)는 상대적으로 높았지만, 각국의 개별 성장 동인은 뚜렷했다.

일본은 외국인 관광객 수가 코로나19 이전 수준을 넘어선 상황이다. 맥도널드 CIO는 "일본 정부도 2030년까지 6000만명 목표로 관광 부흥에 나서고 있다"며 대형 호텔보다는 관광 수요지 중심의 부티크형 호텔 투자 전략을 밝혔다. 그는 "라멘 맛집이 들어서 있고 인스타그래머블한 곳에 있는 쿨(Cool)한 지역의 객실 20~30개 규모 부티크 호텔"을 선호한다고 말했다. 아울러 일본의 기타 부동산 시장에 대해선 "아태지역에서 유일하게 멀티패밀리 시장이 존재하는 곳"이라고 평가했다.

맥도널드 CIO는 '에이펙 랙(APAC lag)'이라는 현상을 설명하며 호주를 대표적 예시로 들었다. 미국에서 나타나는 현상이 아시아태평양 지역에서 시차를 두고 나타나는 현상을 말한다. 그는 "블랙록은 호주에서 네 번째로 큰 셀프스토리지 플랫폼을 보유하고 있으며, 업계 최초로 무인화를 도입해 순영업이익을 끌어올렸다"고 말했다. 아울러 호주는 OECD 국가 중 인구증가지수가 2030년까지 가장 가파르게 상승할 시장으로 제시됐다.

한국시장 "매력적이나"…내수 투자자 우위

해미시 맥도널드 블랙록 아태지역 부동산 투자 부문 대표 겸 최고투자책임자(CIO). 연합뉴스

한국 부동산 투자에 대해서는 "매력적인 시장"이라면서도 다소 거리를 뒀다. 그는 개발 관련 리스크를 언급하며 "한국은 국내 자본의 영향력이 크고 우위가 있다"면서 "섹터 자체가 강력해야 하는 것은 물론이고, 거기서도 우리가 경쟁우위를 갖는 경로를 찾아야 한다는 것이 우리의 투자 원칙"이라고 강조했다.

국내 데이터센터·단독주택 등 신성장 섹터에 대해서는 "수요는 명확히 존재한다"면서도 "여전히 파악하지 못한 리스크가 있다고 본다"며 재차 선을 그었다. 그는 "블랙록은 개발 과정에서 발생하는 위험을 크게 떠안는 투자는 지양하고 있다"며 "성장성이 뚜렷한 분야이면서 우리가 정보 측면에서 경쟁 우위를 확보할 수 있는 투자전략을 아직 한국에서 찾지 못했다"고 말했다.

한국 기관투자자들의 해외 부동산 투자에 대해서는, 투자의 관심이 미국·유럽에서 아시아로 이동하는 흐름이 감지된다고 평가했다.

국내 기관투자자들은 2020년 전후 저금리 기조와 넉넉한 유동성을 등에 업고 미국·유럽 등 해외 부동산에 적극 투자했지만, 이후 금리가 오르고 자산가치가 함께 조정을 받으면서 어려움을 겪었다.