[사설] 공급 만능론은 '반쪽 대책', 세제 정상화 흔들지 말라

고가자산에 과도하게 쏠린 혜택
바로잡으려는 세제 정상화 과정
집값 안정 위한 공급 필요성이
불합리한 제도 방패 될 순 없어

부동산 문제는 집값의 등락을 넘어 자산 불평등과 가계부채, 생산적 부문으로 흘러가야 할 자본이 묶이는 구조적 과제다. 주택 공급 확대와 실수요자 지원, 공정하고 합리적인 조세제도 정비가 함께 가야 하는 이유다. '공급 혹은 세금' 식의 양자택일을 넘어 여러 정책 수단을 종합적으로 운용하겠다는 현 정부의 방향성은 타당하다.

정부가 검토 중인 세제 개편안이 알려지자 일부 보수언론을 중심으로 "공급을 외면한 징벌적 과세"라는 비판이 쏟아졌다. 공급 확대가 집값 안정의 중요한 해법이라는 지적 자체는 맞다. 그러나 부동산 시장은 공급뿐 아니라 금융과 세제, 거래비용과 기대심리가 함께 움직인다. 공급이 부족하다는 사실이 불합리한 세제를 그대로 놔둘 방패가 될 순 없다.

이번 개편 논의의 핵심은 1주택 여부를 중심으로 설계된 세제 혜택을 자산 가액과 실거주 여부, 부담 능력에 맞게 조정하는 데 있다. 일반 실거주 1주택자의 부담은 유지하거나 덜어주되 초고가·비거주 주택의 종합부동산세 부담은 높이고, 양도소득세 장기보유특별공제(장특공제)에는 초고가 주택의 공제액 상한을 두는 방안이 거론된다. 모든 1주택자를 겨냥한 증세가 아니라 고가 자산에 과도하게 쏠린 혜택을 바로잡으려는 세제 정상화 과정으로 보는 게 맞다.

그동안 주택 수를 중심으로 다주택 보유를 억제한 제도는 비싼 주택 한 채, 이른바 '똘똘한 한 채'에 자산을 집중하는 선택을 상대적으로 유리하게 만들었다. 이에 수도권 중심으로 집값 상승을 부추긴 것이 사실인 만큼, 1주택이라는 외형만을 이유로 초고가 자산까지 동일하게 우대하는 구조를 이제 손보겠다는 접근 방식은 합리적이다.

장특공제는 장기 보유와 실거주에 따른 양도세 부담을 덜어주는 필요한 장치다. 그러나 공제액에 상한이 없으면 주택 가격과 양도차익이 클수록 감면액도 계속 커진다. 실거주자의 주거 안정을 보호하는 것과 초고가 자산에서 발생한 거액의 양도차익까지 제한 없이 우대하는 것은 다른 문제다. 혜택이 본래 목적을 넘어 특정 고가 자산에 과도하게 집중됐다면 조정하는 것이 조세 원칙에 부합한다.

그러므로 이번 개편은 당장 집값을 얼마나 낮출 수 있느냐를 넘어 조세 정의에 관한 문제로 인식해야 한다. 같은 한 채라도 경제적 능력이 다른데 동일한 혜택을 제한 없이 주는 것이 공정한지 묻는 일이다. 세금은 특정 계층을 응징하는 수단이 아니지만, 재산권 보호가 기존의 모든 감면을 영구히 보장한다는 뜻도 아니다. 자산 규모와 경제적 능력에 걸맞은 세 부담을 지는 것이 조세 정의에 부합한다.

다만 양도세 부담이 갑자기 늘면 매물 잠김이 나타날 것이란 지적도 타당한 만큼 정교한 장치 마련이 필수적이다. 장기간 실제 거주한 사람과 소득이 적은 고령 1주택자에게 부담이 갑자기 몰리지 않도록 보호 장치를 강구하기 바란다. 보유 단계에서는 자산 가치에 맞게 부담시키되 거래 단계의 문턱은 낮춰주는 조합이 매물 잠김 완화의 해법이 될 수 있다. 초고가 주택에 대한 세제 정상화와 시장 거래의 활성화는 충돌하는 목표가 아니라 함께 달성해야 할 과제다.

공급 확대와 실수요자 금융 지원에도 당연히 속도를 내야 한다. 공급은 중장기 수급을 개선하고, 금융은 유동성과 접근성을 조절하며, 세제는 보유와 거래의 유인을 바꾼다. 서로 다른 기능을 맡는 정책을 하나의 묶음으로 설계해야 시장 안정과 조세 형평을 함께 이룰 수 있다. 어느 하나만을 절대적인 해법으로 내세우는 주장은 복잡한 현실을 단순화할 뿐이다.

정부는 이 같은 단선적 비판에 흔들려 세제 정상화의 원칙을 후퇴시켜서는 안 된다. 다만 초고가 기준과 대상 규모, 세 부담과 거래에 미칠 영향을 투명하게 공개하고 보완책을 치밀하게 제시해야 할 것이다. 방향은 조세 정의에 맞게 흔들림 없이 지키고, 수단은 시장의 부작용을 최소화하도록 정교하게 다듬는 것, 그것이 조세 정의와 실용을 함께 세우는 부동산 정책이다.

논설실 column@asiae.co.kr