서울 오피스 신규 임대차 규모, 1년여 만에 최대…공실률은 4.2%로 상승[부동산AtoZ]

CBRE코리아 '2분기 서울 상업용 부동산 시장 보고서'

올해 2분기 서울 도심에 새 오피스가 잇달아 들어서면서 공실률은 높아졌지만 기업들의 이전과 증평이 이어지며 신규 임대 규모가 약 1년 만에 가장 컸던 것으로 나타났다. 상업용 부동산 투자는 감소했지만 호텔 투자만 5분기 연속 늘었다.

27일 CBRE코리아의 '2026년 2분기 서울 상업용 부동산 시장 보고서'에 따르면 올 2분기 서울 도심·강남·여의도권역에 있는 A급 오피스 신규 임대차 면적은 14만3881㎡로 지난해 1분기 이후 최대 규모를 기록했다. 현대오토에버와 G마켓의 성수 이전을 비롯해 IT·제조업 기업들의 신규 입주와 사무공간 확대가 이어진 영향이다.

CBRE코리아 '2026년 2분기 서울 상업용 부동산 시장 보고서'. CBRE코리아

신규 공급이 늘면서 공실률은 상승했다. 서울 3대 업무권역 A급 오피스 평균 공실률은 4.2%로 전 분기보다 1.4%포인트 올랐다. 다만 도심 신규 공급 물량을 제외한 기존 오피스의 공실은 오히려 줄었다.

권역별로는 강남권 공실률이 1.3%로 가장 낮았다. 해외 IT 기업과 제조업체들이 잇달아 면적을 늘리며 수요를 뒷받침했다. 도심권은 신규 빌딩 공급 영향으로 6.6%까지 올랐고, 여의도는 일부 대형 빌딩 공실 증가로 3.1%를 기록했다.

임대료는 계속 올랐다. 명목 임대료는 ㎡당 월 4만1496원으로 전 분기보다 1.4% 상승했다.

상권도 회복세를 이어갔다. 외국인 관광객 증가에 힘입어 성수 상권 임대료는 1년 전보다 14% 올랐고 공실률은 3.4%까지 낮아졌다. 강남과 명동 임대료도 각각 9%, 7% 상승했다.

물류센터 시장은 공급이 줄면서 공실이 감소했다. 수도권 A급 물류센터 공실률은 지난해 말보다 2.6%포인트 낮아진 14.6%를 기록했다. 특히 저온창고를 상온창고로 바꾸는 사례가 늘면서 저온 공실률은 33.0%로 4.4%포인트 떨어졌다.

상업용 부동산 투자시장은 숨을 고르는 모습이다. 올 2분기 투자 규모는 5조8232억원으로 전 분기보다 10%, 지난해 같은 기간보다 21% 감소했다. 오피스 거래가 3조9600억원으로 전체의 68%를 차지하며 시장을 이끌었다. 호텔 거래는 7526억원으로 5분기 연속 증가했다.

CBRE코리아는 하반기에도 신규 오피스의 임차 속도와 기준금리 인상에 따른 자금조달 비용이 시장을 좌우할 것으로 내다봤다.

최수혜 CBRE코리아 리서치 총괄 상무는 "실질 임대료는 상반기 누적 약 2% 상승했으나, 과거 대비 속도는 둔화하고 있다"며 "도심 신규 오피스가 얼마나 빠르게 흡수되는지가 향후 수요 전망에 중요한 변수가 될 것"이라고 했다.

최 상무는 이어 "투자 시장은 지난해의 높은 기저와 조달금리 상승 등으로 거래 규모가 조정됐다"며 "7월 기준금리 인상으로 자금조달 부담이 커진 만큼 하반기에는 자산의 기초 여건에 따른 선별적 투자 기조가 강화될 것"이라고 말했다.

최서윤 기자 sychoi@asiae.co.kr