"비거주·초고가 주택, 과세 강화…매물 잠기고 집값 안정 제한적"

전문가들 부동산 대토론회 관전평
비거주 1주택 차등 과세
임대차 시장 매물 부족 야기
생애 한번 양도세 감면, 거래 위축 부작용

지난 23일 열린 부동산 정책 국민 대토론회를 지켜본 전문가들은 비거주 1주택에 대한 차등 과세가 투기 억제로 이어질 수 있다는 긍정적인 반응과 함께 자칫 임대차시장의 매물 잠김 현상을 강화할 수 있다며 우려를 표했다. 특히 이재명 대통령이 크게 호응했던 비과세 혜택을 생애 한 번만 제공하자는 제언에 대해선 "오히려 똘똘한 한 채 현상을 부추길 수 있다"는 지적이 나왔다.

이 대통령은 전날 여의도 KBS 별관에서 열린 부동산 정책 국민 대토론회에서 "1주택에 대한 기본 보유 부담을 정한 뒤 실거주 용도이거나 서민·중산층용이면 감해주고 지방 역시 배려하는 방식"이라면서 차등 과세의 틀을 소개했다.

이재명 대통령이 23일 서울 여의도 KBS 별관에서 열린 부동산정책 국민 대토론회에서 참석자들에게 의견을 묻고 있다.연합뉴스

비거주 1주택자·초고가 주택, 보유세 가중…"양극화 초래·가격 안정 제한적"

전문가들은 거주와 보유를 구분해 과세를 차등화하는 데 대해 투기를 일정부분 차단하는 효과가 있겠지만 똘똘한 한 채에 대한 선호도를 높여 양극화를 초래할 수 있다고 평가했다. 함영진 우리은행 WM영업전략부 부동산리서치랩장은 "현재 정부도 실수요 보호, 투기 억제를 핵심 기조로 하고 있는 만큼, 실거주 목적과 투자 목적을 구분해 세 부담을 달리하는 것은 정책의 형평성을 높일 수 있다"면서도 "실거주를 지나치게 강조하면 임대주택시장의 매물 부족이나 똘똘한 한 채의 선호를 높이는 양극화 해소는 쉽지 않을 수 있다"고 지적했다.

우병탁 신한은행 프리미어 패스파인더 전문위원도 "비거주 1주택자에 대한 세금 부담을 높이면 단기적으로는 매물 유도 효과가 있을 것"이라면서도 "시간이 지나면서 매물 잠김과 호가 상승의 부작용을 야기할 수 있다"고 설명했다.

이재명 대통령이 23일 서울 여의도 KBS 별관에서 열린 부동산정책 국민 대토론회에서 발언하고 있다. 연합뉴스

똘똘한 한 채 선호 현상을 막고자 초고가 주택에 대한 보유세 부담을 강화하는 것에 대해선 시장 전반의 가격 상승을 억제하는 데 큰 효과가 없을 것이라는 의견도 나왔다. 전날 토론회에서 현행 종부세 기준도 주택 가격에 따라 과세표준이 나누어져 있지만 초고가 주택에 대한 세금 부담을 중과해야 한다는 주장이 나온 데 따른 것이다.

김효선 NH농협은행 부동산 수석연구위원은 "초고가 주택에 대한 과세를 중과할 경우 고령층이 주택 가격대를 낮춰 다운사이징을 하려는 수요가 늘 수 있다. 즉 매물 출회 효과는 있을 듯하다"면서도 "고가 주택에 대한 희소성과 인구 구조 등을 종합적으로 고려했을 때 세제만으로 가격을 억제하는 데는 한계가 있다"고 밝혔다.

특히 시가 10억원 이상을 초고가 주택으로 정하고 실효세율 1% 수준의 보유세를 누진 적용해야 한다는 의견에 대해서는 조세 저항과 시장의 충격이 우려된다는 반응이 많았다. 함 랩장은 "정책의 목표가 투기 억제라면 초고가의 기준은 시가 50억 공시가격 35억 원 안팎 수준에서 설정하는 것이 정책의 타깃을 보다 명확하게 하는 방안"이라고 밝혔다.

우 위원도 "올해 공시가격 기준 15억~30억원 주택 가수는 27만1692가구로 전체 1.7% 수준"이라며 "공시가격 기준으로 15억원 이상의 주택을 초고가 주택으로 분류해도 전체 가구 수에서 차지하는 비중이 매우 높은 상황"이라고 밝혔다.

양도세 감면 생애 1회 적용…"거래 위축·똘똘한 한 채 선호 강화 우려"

토론회에서 가장 관심을 끌었던 양도소득세 비과세 혜택을 생애 1회에 한해서 적용해야 한다는 주장에 대해서는 시장의 거래 위축과 똘똘한 한 채 선호 현상을 강화하는 부작용으로 이어질 수 있다는 목소리가 나왔다.

권영선 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 "두 번째 갈아타기 했을 때부터 5억짜리, 10억짜리도 주택 양도세를 내야 한다면 그만큼 거래가 위축될 것"이라며 "똘똘한 한 채를 살 자금이 될 때까지 거래를 안 하거나 갈아타기까지 굉장히 오랜 시간이 걸려 시장에는 거래 위축되는 흐름으로 갈 수 있다"고 말했다.

23일 서울 여의도 KBS 별관에서 이재명 대통령 주재로 부동산정책 국민 대토론회가 진행되고 있다. 연합뉴스

김 위원 또한 "양도세 비과세를 생애 1회로 단축 제한할 경우, 시장의 유동성을 위축시킬 가능성이 있고 거주용 주택에는 중과하지 않는다는 취지와 맞지 않아 보인다"고 말했다. 우 위원도 "1주택 비과세를 활용하는 것이 제한적으로 되면 모두가 자신이 가용한 가장 비싼 집, 가령 강남으로 더 몰릴 수 있다"고 밝혔다.

이지은 기자 jelee0429@asiae.co.kr
심성아 기자 heart@asiae.co.kr