종부세 첫해 기준선 '상위 0.27%' 현 시세론 37억원…초고가주택 갑론을박[부동산AtoZ]

2005년 9억원, 고가주택 가른 첫 기준
23일 대토론회서 가격 기준·과세법 논의
장특공제 혜택 축소·거래세 인하도 토론 쟁점

정부가 초고가 주택에 대한 세금 부담을 늘리는 쪽으로 가닥을 잡으면서 구체적인 가격 기준을 얼마로 정할지가 초미의 관심사로 떠올랐다. 이재명 대통령은 앞서 지난 14일 국무회의에서 온라인 의견이 시가 30억원 쪽으로 모아지자 너무 가혹하다고 평가하기도 했다. 오는 23일 이 대통령 주재 부동산 대토론회에서도 초고가 주택 기준에 대한 논의가 이뤄질 전망이다.

이재명 대통령이 지난 14일 청와대에서 열린 국무회의에서 발언하고 있다. 이날 이 대통령은 실시간 유튜브 댓글로 초고가 1주택자의 세 부담 강화에 관한 의견을 물은 뒤 "대체로 동감하는 것 같다"고 말했다. 청와대통신사진기자단

초고가 주택 기준으로 가장 설득력이 있는 지표는 2005년 고가 부동산을 타깃으로 도입된 종합부동산세다. 아시아경제가 22일 종부세 부과 시작점이었던 당시 9억원의 비율(0.27%)을 고가 주택 기준점으로 잡고, 최신 수치인 2025년 1월 1일 기준 전국 공동주택 공시가격(아파트·연립·다세대주택) 전수 자료에 단순 대입한 결과 공시 대상 1558만435가구 가운데 0.27%에 해당하는 물량은 4만2068가구로 집계됐다.

당시 9억원은 이 같은 취지에 따라 정부가 일반 주택과 고가 주택을 나눠 추가 보유세를 매긴 첫 법정 기준이었다. 가격 내림차순으로 4만2068번째 주택을 찾으면 공시가격 25억4200만원이 산출된다. 이를 공시가격 현실화율 69%로 단순 환산하면 시세로는 약 36억8000만원이 된다. 지난 국무회의 때 온라인 여론을 통해 모아졌던 30억원과 엇비슷한 수준이다.

종부세는 주택별 가격이 아니라 소유자별 합산액을 따진다. '9억원 이상 주택 소유자'가 아닌 보유주택의 기준시가·공시가격을 '인별 합산'한 주택가액이 9억원을 초과하는 자가 부과 대상이다.

현시점 기준 1가구 1주택자 12억원, 다주택자 9억원을 기본공제 금액으로 구분해 적용한다. 9억원은 취득세 중과 대상이 되는 고급주택의 기준 가운데 하나이기도 하다.

정부가 보유세 부담을 대폭 높일 대상자를 어느 정도 비중으로 할지는 구체적으로 밝혀진 건 없다. 초고가 기준을 새로 정해 기존보다 높은 세율을 정할지, 기존 공제혜택을 줄일지 구체적인 과세방식도 미정이다.

부동산 세제와 관련해 이번 대토론회에선 초고가 주택뿐 아니라 양도소득세 장기보유특별공제 기준도 뜨거운 논쟁거리가 될 전망이다. 현재는 보유와 거주를 구분해 각각 최대 40%씩 총 80%까지 공제가 가능한 구조다.

이 가운데 보유 부분을 없애거나 낮추는 방안이 유력하다. 이재명 대통령은 그간 집을 오래 보유했다는 이유만으로 세금을 깎아주는 게 잘못됐다며 개편 가능성을 꾸준히 시사해왔다. 다만 실거주 1주택에 대해선 보완 필요성이 제기된 만큼 거주 부분 공제율을 높이는 식의 절충안도 가능하다.

이중교 연세대 법학전문대학원 교수는 전일 열린 국회토론회에서 "장특공제는 혜택이 과도해 소위 '똘똘한 한 채'를 가능케 하는 핵심장치로 기능했던 만큼 공제율을 전반적으로 낮출 필요가 있다"면서 "다주택 여부로 중과세하는 국가가 없는 점을 감안해 주택수보다는 가격을 기준으로 하고 과도한 중과세율도 완화하는 식으로 세제 전반을 단순화할 필요가 있다"고 주장했다.

보유세 부담을 높이는 한편 거래세(취득세)를 낮추는 방안도 꾸준히 요구되는 쟁점 가운데 하나다. 주택을 처분하려는 이나 구매하려는 이가 수월히 거래할 수 있도록 세 부담을 낮춰야 한다는 이유를 든다.

이밖에 과세 기준을 정할 때 중요한 공시가격이나 공정시장가액비율, 세부담 상한선 등 중요한 지표를 둘러싼 쟁점도 있다. 공시가격은 해마다 정부가 정하는데 실제 거래가격이나 시세와 괴리감이 있다는 지적이 꾸준히 제기돼왔다.

공시가격은 세금 기준은 물론 기초연금이나 건강보험료 등 각종 복지제도 기준으로도 쓰인다. 공정시장가액비율은 현재 주택분 종부세의 경우 60%를, 보유세 상한액은 전년 납부액의 150%를 넘지 않도록 한도를 두고 있는데 이 역시 행정부 재량에 따라 들쑥날쑥 적용할 가능성이 있는 만큼 예측 가능성을 떨어뜨린다는 지적이 나온다.

최대열 기자 dychoi@asiae.co.kr
최서윤 기자 sychoi@asiae.co.kr