'아파트 공화국' 손질…공급은 非아파트, 세제는 초고가 주택 겨냥[부동산AtoZ]

수도권 전셋값 0.71% ↑…월세는 조사 이래 최고
비아파트로 단기 공급…건축 규제·금융 지원 확대
세부담 상한 150% 유지땐 증세 효과 2028년 본격화

전·월세난과 집값 상승세가 이어지는 가운데 정부 부동산 정책 논의는 비(非)아파트 공급 회복과 초고가 1주택자 세제 개편으로 이동하는 양상이다. 세제의 경우 최근 부동산 토론회에서 초고가 주택의 실효세율을 높여야 한다는 의견이 제기됐지만, 현행 150% 세부담 상한제 때문에 실질적인 세금 인상은 총선 이후인 2028년 말부터 본격화될 것으로 보인다.

전세 물량 줄고 월세 치솟고

한국은행이 지난 16일 3년 6개월 만에 기준금리 인상을 단행하면서 부동산 시장도 긴장하고 있다. 보유세 등 부동산 관련 세금 인상안이 포함된 세제개편안 발표가 임박한 가운데 금리 인상까지 본격화하면서 주택 매매 시장에 악재로 작용할 것이라는 예상이 많아서다. 사진은 16일 서울 송파구 한 부동산중개업소. 연합뉴스

19일 KB금융지주경영연구소가 최근 발표한 'KB주택시장리뷰' 7월호에 따르면 지난달 수도권 주택 전셋값은 전월보다 0.71% 올랐다. 이는 2021년 11월 이후 가장 높은 상승 폭이다. 전세수급지수는 173.4로 14개월째 상승 중이다. 이 지수가 100을 넘으면 수요 대비 공급이 부족하다는 응답이 우세하다는 뜻이다.

박원갑 KB국민은행 수석위원은 "전셋값을 밀어 올린 것은 가격보다 물량 부족"이라며 "후행하는 시세보다 현장의 매물 실종이 가져올 휘발성에 더 주목해야 한다"고 분석했다.

전세 물량이 부족해지자 세입자들은 월세 시장으로 밀려나고, 수도권 아파트 월세가격지수는 관련 조사를 시작한 2016년 1월 이후 최고치를 기록했다.

여기에 금리 인상까지 겹치면서 대출 이자 부담도 늘게 됐다. 한국은행은 지난 16일 기준금리를 연 2.5%에서 2.75%로 0.25%포인트 올렸다. 2023년 1월 이후 3년 6개월 만이다. 증권가에서는 8월 추가 인상 가능성도 거론된다. 금리가 더 오르면 현금 거래 비중이 높은 고가 주택 지역보다 대출 비중이 큰 중저가 지역이 더 큰 영향을 받을 수 있다.

정부, 비아파트와 세금으로

주거 불안이 커지자 정부와 학계는 비아파트 공급 확대와 세제 개편을 논의하고 있다. 국토교통부는 지난 5월 비아파트인 도시형생활주택 건축 규제 완화와 신축 건설금융 지원 확대를 예고했다. 최근 국토부 주관 '주택공급 확대방안 경청 토론회'에서도 비아파트 공급 회복이 첫 의제로 올랐다.

국토부 관계자는 "한국은 '아파트 공화국'이라 불릴 정도로 주택 유형이 아파트에 편중돼 있어 비아파트 공급 회복 없이는 임대차 시장 안정을 기대하기 어렵다"고 말했다.

재정경제부 주관 세제 토론회에서는 '주택 수' 대신 집값과 실거주 기간을 기준으로 세금을 매기는 과세 체계 개편이 거론됐다. 전문가들은 초고가 주택 기준선을 시가 35억~40억원 안팎으로 보고 실효세율을 높이는 방안을 제안했다.

이재명 대통령도 지난 14일 국무회의에서 100억원짜리 집을 실거주 1주택이라는 이유로 일반 1주택과 똑같이 세금을 깎아주는 게 타당한지 따져봐야 한다며 초고가 1주택의 보유세 강화 필요성을 언급했다.

증세 효과는 총선 이후 본격화…상한 150%가 변수

다만 초고가 1주택자 실효세율을 대폭 올려도, 현행 세부담 상한제(150%)로 인해 실제 세금 인상의 파급 효과는 2028년부터 본격적으로 나타날 전망이다.

세부담 상한제는 재산세와 종합부동산세 합계액이 전년 대비 몇 배까지 오를 수 있는지 정해둔 일종의 천장이다. 상한이 150%면 전년 세액의 1.5배, 300%면 3배까지만 부과할 수 있다. 비교 기준은 실제로 낸 전년 세금이 아니라, 당해연도 공시가격에 전년도 세법을 대입해 다시 계산한 값이다.

다시 말해 정부가 세율을 올린 첫해에는 이 기준선이 옛 세율로 설정된다. 이 때문에 새 세율로 산출한 세액 중 상당 부분이 상한선에 걸려 잘려 나간다. 하지만 이듬해부터는 기준선이 새 세율로 갱신되면서 인상 효과가 고스란히 반영된다. 상한선을 그대로 두면 첫해 증세 효과가 절반 가까이 희석되는 것이다.

과거 문재인 정부는 다주택자 종부세 최고세율을 6%까지 올리고 양도소득세는 지방세 포함 82.5%까지 중과하면서 세부담 상한선(규제지역 2주택자 200%→300%)도 함께 올렸다. 세금을 올린 첫해부터 효과를 보려고 했던 것이다. 이후 윤석열 정부가 이를 150%로 단일화했다.

이번 정부가 과세 기준을 시가 35억~40억원으로 높여 실효세율을 대폭 올리더라도 현행 150% 상한율을 유지하면 개편 첫해인 2027년에는 정책 효과가 제한된다. 산출 세액이 3000만원으로 뛰는 초고가 주택 보유자라도 전년도에 1000만원을 냈다면 1500만원만 납부하면 된다. 나머지 1500만원은 상한선에 걸려 차감된다.

유예된 인상분은 23대 총선 이후인 2028년 12월 고지서에 청구된다. 2028년에는 상한액 산출 기준이 실제 납부액(1500만원)이 아닌 원래 산출 세액(3000만원)으로 바뀐다. 상한 한도가 4500만원으로 상향돼 차감 없이 3000만원 전액이 부과된다. 결과적으로 정책 개편에 따른 실질적인 증세 효과는 총선이 끝난 뒤에서 나타나는 셈이다.

이 대통령은 지난 14일부터 국토부·금융위원회·재정부가 각각 연 공급·금융·세제 토론회에서 나온 의견을 모아 오는 23일 부동산 정책 전반을 놓고 공개 토론회를 주재한다.

정부는 이 논의를 반영해 이르면 이달 말 최종 세제개편안을 발표할 예정이다. 김용범 청와대 정책실장은 이날 KBS 일요진단에 출연해 "(초고가 주택의) 적정한 가격 수준과 기준을 어떻게 설정할 것인지는 국민 의견을 더 듣고 토론회를 거쳐 이달 말 발표될 세법 개편안에 담길 것"이라고 했다.

최서윤 기자 sychoi@asiae.co.kr