"'3중 규제' 피하면 거래량 69% 증가"…비규제 분양시장도 풍선효과?[부동산AtoZ]

동탄·기흥·구리 3중 규제 추가 지정에
서울 접근성 갖춘 비규제 지역 주목

정부의 부동산 규제 강화로 수도권 내 규제지역이 40곳으로 확대되면서 서울 접근성이 우수한 비규제지역 분양시장으로 수요가 이동할 것이라는 전망이 나온다. 과거 부동산 대책 발표 당시에도 규제를 피한 지역 거래량이 급증했던 만큼 이번 조치로 청약과 대출 문턱이 낮은 비규제지역 메리트가 부각되는 모양새다.

10일 부동산 전문 리서치업체 리얼투데이가 국토교통부 실거래가 공개자료를 분석한 결과, 지난해 10·15 대책 발표 전 30일간 6926건이던 경기 비규제지역 아파트 매매는 발표 후 30일간 1만1691건으로 늘었다. 한 달 새 4765건, 68.8% 증가했다.

증가 폭이 가장 컸던 곳은 구리시였다. 거래량이 211건에서 527건으로 150%(316건) 늘었다. 화성시는 938건에서 1921건으로 106%(994건), 남양주시는 492건에서 883건으로 391건(79%) 증가했다.

부천시도 같은 기간 400건에서 712건으로 78%(312건) 확대됐다. 고양시는 621건에서 1080건으로 74%(459건), 용인시 기흥구는 487건에서 806건으로 66%(319건) 늘었다. 규제지역을 피해 상대적으로 대출과 청약 제한이 적은 지역으로 수요가 이동한 것으로 풀이된다.

정부가 이달부터 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시를 규제지역(조정대상지역·투기과열지구)과 토지거래허가구역(토허구역)으로 추가 지정하면서 수도권 규제지역은 37곳에서 40곳으로 확대됐다. 서울 25개 자치구 전역과 경기 15개 지역이 규제를 받는다.

경기 부천시 '상동역 롯데캐슬 시그니처' 투시도. 롯데건설

지난해 대책 이후 거래가 크게 늘었던 동탄구·기흥구·구리시가 이번에 규제지역에 포함되자 고양·남양주·부천·김포 등이 다음 수요처로 거론된다. 이들 지역은 서울과 맞닿아 있거나 철도와 도로를 통해 서울로 출퇴근할 수 있으면서도 규제지역에서 제외됐다. 수도권 남부에서는 수원시 권선구와 오산시가 비규제지역으로 남아 있다.

분양시장에서는 규제지역 여부에 따라 청약 자격, 1순위 요건, 재당첨 제한, 전매 제한 등이 동시에 달라져 기존 주택 매매보다 규제를 더 체감하기 쉽다.

투기과열지구와 조정대상지역에서 국민·민영주택 1순위 청약을 하려면 청약통장 가입 후 2년이 지나야 한다. 세대주여야 하고, 세대원 가운데 최근 5년 안에 다른 주택에 당첨된 사람이 없어야 한다. 비규제지역에서는 세대주가 아닌 세대원도 1순위 청약을 할 수 있다. 과거 당첨 이력에 따른 제한도 규제지역보다 적다. 전용면적 85㎡를 초과하는 민영주택은 추첨제로 당첨자를 전부 뽑아 청약 가점이 낮거나 무주택 기간이 짧은 실수요자도 당첨을 노릴 수 있다.

초기 자금 부담 측면에서도 차이가 있다. 규제지역에서는 중도금대출 보증발급요건이 강화돼 분양가의 10% 이상을 계약금으로 내야 보증을 받을 수 있고 세대당 보증 건수도 1건으로 제한된다. 비규제지역은 계약금 5% 이상, 세대당 보증 2건까지 허용된다. 같은 가격의 아파트를 분양받더라도 청약 자격과 당첨 기회, 초기 자금 부담에서 진입 장벽이 낮은 것이다.

규제 확대로 청약 자격과 대출 규제 강도가 달라지면서 이달 중 경기 비규제지역에서 공급을 앞둔 신규 단지들 청약 성적에 관심이 모인다. 부천시 원미구 상동 '상동역 롯데캐슬 시그니처(1859가구)', 김포시 사우동 '호반써밋 풍무Ⅲ(660가구)', 남양주시 진접2지구 '남양주 진접 서한이다음(512가구)', 오산시 양산동 '오산헤리티지자이(1783가구)' 등이 분양에 나선다.

최서윤 기자 sychoi@asiae.co.kr