[실전재테크]"로또청약 옛말" 실수요자는 가성비 따진다

시세 넘은 신축…합리적 분양단지 뜬다
1년간 서울 평균 분양가㎡당 1922만원
직년 1년 평균치보다 39% 이상 올라
대지비 비중 1년새 55%→71% 껑충
고분양가 행진 속 민간 공공분양 관심

서울 비강남권을 중심으로 주변 시세보다 비싸게 분양하는 단지가 잇따랐다. 새 아파트를 찾는 실수요자 입장에선 대출 규제로 자금 융통이 여의찮은 만큼 부담이 클 수밖에 없다. 주택도시보증공사 집계를 보면 최근 1년(2025년 6월~2026년 5월) 기준 서울에서 공급한 아파트의 평균 분양가는 ㎡당 1922만원으로 직전 1년간 평균치 1382만원에 견줘 39% 이상 올랐다. 같은 기간 수도권 전체 분양가가 27%, 전국 기준으로는 13% 정도 오른 점과 비교하면 서울의 분양가 인상 폭이 두드러진 셈이다.

지난달 청약을 받은 서울 동작구 아크로 리버스카이 전용 84㎡형 최고가는 27억9580만원에 달한다. 한 달 앞서 공급한 인근 노량진6구역 신축 단지(라클라체자이드파인) 84㎡ 규모 최고가 평형은 25억8510만원이었다. 인접한 역세권 구축단지 상도파크자이 아파트의 같은 평형이 최근 한 달간 평균 거래가격은 22억원이다. 마찬가지로 지난 4월 청약을 받은 영등포구 더샵 신길센트럴시티는 84㎡형이 18억6000만~18억8000만원 선인데 인근 7년 차 아파트 신길센트럴자이 같은 평형은 18억4000만원 선에서 최근 거래됐다.

과거엔 아파트 청약이 주변 시세보다 싸게 새 아파트를 살 수 있다는 이점이 있었는데 이제는 사라진 셈이다. 분양가가 오른 건 전쟁·환율 등 각종 대내외 이슈로 공사비가 오른 데다 땅값도 비싸졌기 때문이다. 서울 아파트의 경우 분양가 가운데 대지비 비중이 71%에 달한다. 지난해 같은 기간 대지비 비중이 55% 수준이었는데 1년 만에 껑충 뛰었다. 다른 지역에선 대지비 비중이 절반 수준이다. 대지비는 감정평가에 따라 결정하는데 지난해 하반기부터 올 상반기까지 상대적으로 선호도가 높은 요지의 정비사업이 속도를 내면서 평균 분양가를 끌어올린 것으로 풀이된다.

고분양가 행진에 신축 아파트 선택 시 가격 경쟁력이 중요한 기준으로 떠올랐다. 상대적으로 합리적인 가격과 상품성을 갖춘 단지가 관심을 받게 됐다. 민간참여 공공분양이 주목받는 것도 같은 맥락이다. 민간참여 공공분양은 한국토지주택공사(LH) 등 공공이 조성한 택지를 기반으로 공급돼 분양가 상한제를 적용받는다. 상대적으로 낮은 분양가에 민간 건설사가 시공·설계를 맡아 브랜드 아파트 수준의 상품성을 갖췄다는 평을 듣는다.

민간참여 공공분양 청약은 무주택 세대구성원을 기본 요건으로 소득·자산 기준을 충족해야 한다. 청약통장 가입 기간과 납입 요건 등이 반영된다. 동일 주택에 부부가 각각 청약해 중복으로 당첨되더라도 신청순서가 앞선 건을 유효하게 인정받을 수 있다. 혼인신고 전인 예비 신혼부부 역시 입주 전까지 혼인 사실을 증명하는 조건으로 신혼부부 특별공급 신청이 가능한 점도 관심받는 배경이다.

LH에 따르면 최근 일반 청약을 진행한 남양주왕숙2 아테라 민간참여 공공분양은 223가구 모집에 2만3525가구가 청약해 평균 경쟁률이 106대 1에 달했다. 같은 시기 공급된 고양 창릉 우미린 그레니티는 182가구 모집에 1만1135명이 몰려 평균 61대 1 경쟁률을 기록했다. 민간참여 공공분양 단지인 광교신도시 자연앤힐스테이트 전용 84㎡형은 지난달 19억3500만원에 거래됐다. 2012년 분양가가 3억8000만원 수준으로 현재 5배가량 올랐다.

앞으로 나올 신규 분양 단지에 대해 예비 청약자 관심이 높을 것으로 예상된다. 남광토건이 부천역곡지구 A-2블록에 짓는 역곡지구 하우스토리는 총 1464가구 가운데 공공분양 물량은 976가구다. 신혼부부와 예비 신혼부부 등을 대상으로 공급되는 신혼희망타운 단지로 분양가상한제를 적용하는 한편 장기 저금리 금융 지원까지 제공하기로 했다. 현대건설이 평택 고덕국제신도시에 민간참여 공공분양으로 공급하는 힐스테이트 고덕엘리스트도 다음 달 분양 일정을 확정했다. 평택고덕국제화계획지구 A-31·34·35블록에 지하 2층~지상 33층 22개 동 총 2122가구 규모 대단지다. 실수요자 선호도가 높은 전용 58~84㎡의 중소형 평형으로 구성했다.

2020년 도시기본구상을 확정했을 당시 3기 신도시 가운데 하나인 고양창릉 일대. 연합뉴스

BS한양이 경남 밀양 부북공공주택지구 A-1블록, S-2블록에 짓는 밀양 수자인 더퍼스트 1·2단지도 있다. 1단지는 총 744가구 규모로 이 가운데 일반분양(뉴홈 일반형) 물량은 426가구다. 2단지는 322가구 가운데 114가구를 일반분양으로 공급하기로 했다. 밀양에서 처음 조성한 공공주택지구로 신도시형 주거환경이 특징이다. DL이앤씨가 다음 달 공급하는 e편한세상 분당 퍼스트빌리지는 신혼희망타운 933가구 규모다.

다양한 분양 방식을 적용해 초기 부담을 줄인 유형도 있다. LH가 이달 공급하는 고양창릉 S3 블록은 3기 신도시 가운데 처음으로 이익공유형 방식을 적용했다. 앞서 2022년 사전청약을 받은 단지로 이익공유형 본청약은 이 단지가 처음이다.

이익공유형 분양은 시세의 70% 수준으로 공급하는 방식으로 분양받은 후 의무거주 기간을 채워 공공에 주택을 환매할 때 처분손익의 70%를 가져가고 30%는 공공에 귀속되는 방식이다. LH는 현재 이익공유형 분양을 손봐 하반기 이후 새로운 방식을 검토 중인 것으로 전해졌다. 서울주택도시개발공사(SH공사)는 오는 8월 고덕강일 3지구를 토지임대부 방식으로 분양할 계획이다. 토지는 사업시행자가 보유하고 주택이나 부대시설을 분양받는 방식으로 앞서 올해 4월 마곡 17단지 본청약에는 381가구 모집에 2만여명이 지원하는 등 수요가 몰렸다.

최대열 기자 dychoi@asiae.co.kr