집값 띄우는 반도체發 유동성에 보유·양도稅 강화 예고…공정가액비율 손볼까

이재명 대통령에 이어 김용범 청와대 정책실장이 "보유세·양도세를 조정하는 과세 정상화가 필요하다"며 대대적인 부동산 세제개편을 예고했다. 반도체발 유동성에 집값이 들썩이자 정부 안팎에서는 내달 발표될 정부의 세제개편안에 보유세와 양도세를 함께 손보는 증세 강화안이 담길 것이라는 해석이 나온다. 현재 정부가 만지는 부동산 증세 카드의 우선순위는 종합부동산세 공정시장가액비율 인상 등 다주택자·고가 1주택자 보유세 강화, 비거주 1주택 장기보유특별공제 축소 순의 시나리오가 유력하게 거론된다.

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내달 세법개정안에서 보유세 인상이 현실화할 경우 가장 유력한 방안은 공정시장가액비율을 높여 다주택자나 고가1주택자에 대한 세부담을 끌어올리는 것이다. 공정시장가액비율은 종부세 과세표준을 계산할 때 공시가격에 곱하는 비율로, 정부가 시행령 개정만으로 조정할 수 있다. 현재 60%인 이 비율을 80% 수준으로 되돌리면 같은 공시가격이라도 과세표준이 커져 고가주택과 다주택자의 세 부담이 즉시 늘어날 수 있다. 문재인 정부가 80%에서 95%까지 올렸던 것을 윤석열 정부가 60%로 낮춘 뒤 유지해 왔기 때문에, 이번 검토가 현실화할 경우 이전 완화 조치를 되돌리는 성격이 강하다.

규제지역 2주택자까지 종부세 중과 대상을 넓히는 방안과 초고가 1주택자 구간을 신설하거나 상향하는 방안도 검토되고 있다. 하지만, 중과세 대상을 넓히거나 세율을 올리는 것 모두 법 개정이 필요해 단기간에 바로 시행되기보다는 정치, 입법 상황에 대한 고려가 필요하다. 문재인 정부는 조정대상지역 2주택자에게도 3주택자와 같은 중과세율을 적용한 바 있다. 윤석열 정부는 이 2주택자 중과를 없애고 다주택자 세율도 낮췄다. 현 정부가 중과를 되돌리면, 규제지역 다주택 수요 억제 신호가 강해질 수 있다. 시장 관계자는 "이 방향은 실거주 보호, 자산가 과세 강화라는 메시지를 분명히 하는 대신 보유세를 넓게 올리면서 거래 위축과 세 부담 전가 논란이 함께 커지는 등 시장에는 부담으로 작용할 수 있다"고 짚었다.

양도세 쪽에서는 비거주 1주택자에게 주어지던 장기보유특별공제 혜택 축소가 핵심 변수로 보인다. 현재 2년 거주 의무만 채우고 10년간 보유하면 양도차익의 40%까지 공제된다. 거주하지 않은 채 오래 보유한 주택에 대한 세제 혜택을 줄이려는 방향으로, 이미 관련 검토가 이어지고 있다.

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보유세뿐 아니라 양도세까지 함께 높이겠다는 대목에 전문가들은 우려를 드러내고 있다. 시장안정을 위해 보유세를 높인다면 양도세는 낮춰 다주택자의 매물 출구를 열어주는 것은 시장 기본 원리다. 중과세는 매물 잠김을 필연적으로 유발한다. 지난 두번의 진보 정권에서 보유세·양도세 중과라는 정책 조합은 '집을 팔자니 양도세, 안 팔자니 보유세' 세금 가두리에 포위시켜 매물 잠김을 초래하고, 폭등한 집값이 전월세 가격으로 고스란히 전가돼 정책은 효과를 보지 못하고 정치적 저항을 키웠다. 한 세제 관련학과 교수는 "공급 대책이 충분하지 않은 상황에서 보유세만 올릴 경우 세 부담만 키워 실수요자들의 불만만 자극할 뿐 집값 안정 효과는 크게 기대하기 힘들다"고 지적했다.

김 실장은 지난 20일 페이스북에 "부동산 과세를 정상화해야한다. 보유세와 양도세를 합리적으로 조정하는 것은 필요하고 옳은 방향"이라고 밝혔다. 앞서 이재명 대통령이 8일 취임 1주년 기자회견에서 선진국 수준의 보유세 부담을 강조한 가운데 사실상 연내 보유세 인상을 공식화한 것이다. 김 실장은 "이번에는 빚을 내는 사람들이 아니라 현금을 가진 사람들이 움직일 가능성이 크다"며 "세금을 내고도 남는 장사라는 확신이 생기면 어지간한 규제로는 역부족일 수 있다"고 했다. 반도체 호황으로 풀린 막대한 자금이 부동산 시장으로 흘러가는 것을 막기 위한 규제지역 확대 가능성을 내비친 것이란 해석이다.

삼성전자와와 SK하이닉스 성과급 확정 이후 동탄 주택시장은 최근 한 달 새 집값이 5억원 이상 오르는 등 크게 들썩이고 있다. 한국 부동산원에 따르면 6월 셋째주 화성 동탄구 아파트 매매가격은 전주대비 2.22% 상승해 전국 시군구 가운데 가장 높은 상승률을 보였다. 최근 2주 새 4% 이상, 올해 누적으로는 9.57%올랐다.

세종=조유진 기자 tint@asiae.co.kr