"PF 규제에 연간 45兆 부동산 사모대출 시장 열려"

이지스자산운용 전략리서치실 분석 자료 발간
PF 규제 강화 및 고금리에 금융사 대출 위축
상업용 부동산 사모대출 기회 확대 전망

부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 규제가 강해지면서 국내 상업용 부동산(CRE) 대상 사모대출 시장이 구조적 성장 기회를 잡았다는 분석이 나온다. 각종 규제와 위험 관리로 증권사의 PF 노출도가 줄어들면서 사모펀드(PEF)를 통한 자금 공급수요가 증가, 연간 31조~45조원 규모의 시장이 열릴 것으로 전망된다.

19일 이지스자산운용 전략리서치실은 이같은 내용의 '사모대출 시장과 부동산 대출펀드의 투자 기회' 보고서를 발간했다.

보고서에 따르면 세계 사모대출 시장은 지난해 3분기 기준 약 2조2000억달러(약 3364조원) 규모로 추정된다. 지난 15년간 약 5배 이상 성장했다는 설명이다.

사모대출 시장은 2008년 세계 금융위기 이후 미국에서 도드 프랭크법 등의 규제로 은행의 대출 규제가 강화되면서 성장하기 시작했다. 은행이 받을 수 있는 담보가 부동산, 동산, 예·적금, 채권 등 확실한 자산으로 제한되면서 신용도가 일정 기준을 밑도는 기업에는 대출이 막혔다. 이런 상황에서 기관투자자는 저금리가 장기간 지속되는 상황에서 안정적이고 중상위 수익률을 노릴 수 있는 사모대출 시장에 관심을 키우기 시작한 것이다.

보고서는 국내 시장에서도 비슷한 환경이 조성되고 있다고 전망했다. 정부의 생산적 금융 정책과 부동산 대출 규제, 금리인하 지연 및 공사비 상승 등 PF 사업성 약화로 금융사의 대출 공급이 제한됐다는 분석이다.

특히 상업용부동산(CRE) 시장에서 기회가 생길 것으로 봤다. 지난해 기준 부동산 펀드 및 리츠의 자산 규모는 620조원 규모로 3년 평균 43조원 증가한 것으로 파악됐다.

이런 흐름 속에서 리파이낸싱 수요는 늘어나는 반면 은행권 공급이 제약되면서 CRE 대출펀드는 연간 31조원에서 최대 45조원의 투자 기회가 생길 것으로 본 것이다. 세부적으로는 리파이낸싱 10조~21조원, 신규 CRE 대출 2조2000억~4조3000억원, PF 신규 대출 중 상업용 부동산 약 19조5000억원 규모로 추산했다.

보고서는 "은행권 대출 공급 위축이 예상되고 금리 및 규제와 수요 측면에서 올해와 내년은 사모대출 펀드의 시장 진입 적기"라며 "시장 경쟁 심화 이전에 우량 차주와 자산을 선점해 시장 주도권을 확보할 필요가 있다"고 분석했다.

이민우 기자 letzwin@asiae.co.kr