동탄·수지 불길 기흥으로…비규제 타고 국평 15억 뚫었다[부동산AtoZ]

'실거주 의무' 없는 기흥구 신고가 행진
옆 동네 규제 틈타 갭투자 원정대 타깃
반도체 성과급 호재 유입…거래량 폭증

경기 화성시 동탄구와 용인시 수지구에서 달아오른 집값 상승세가 옆 동네 용인시 기흥구로 옮겨붙고 있다. 기흥구는 지난해 정부의 10·15대책에서 토지거래허가구역 지정을 피하면서 매수 후 2년 실거주 의무가 없어 갭투자(전세 낀 주택 매입)가 가능하다. 삼성전자 와 SK하이닉스 등 반도체 기업 배후 수요에 성과급 호재까지 더해지면서 지역 대장 아파트를 중심으로 신고가 거래가 잇따르고 있다.

국평 첫 15억원 돌파…구축·준신축 동반 신고가

경기 용인시 기흥구 'e편한세상구성역플랫폼시티' 전경. 네이버 부동산

13일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 기흥구 대장 아파트로 꼽히는 마북동 'e편한세상구성역플랫폼시티' 전용 85㎡는 지난달 23일 15억4000만원(27층)에 팔렸다. 기흥구 국민평형(전용 84㎡대) 사상 최고가다. 작년 7월 12억6000만원(20층)에 거래됐던 면적인데, 10개월 만에 2억8000만원 뛰었다. 기흥구 국민평형이 15억원을 넘긴 것도 이번이 처음이다. 이 단지 전용 59㎡도 지난달 1일 12억1500만원(13층)에 거래되며 최고가를 새로 썼다.

수인분당선 구성역 역세권과 플랫폼시티 수혜 지역인 보정동 죽현마을 일대도 강세다. '죽현마을동원로얄듀크' 전용 84.6㎡는 지난 4월 12억9000만원(18층)에 계약돼 최고가를 찍었다. 작년 9월 같은 층 매물이 10억9500만원에 거래된 것과 비교하면 7개월 새 2억원 가까이 올랐다. 같은 단지 전용 125.5㎡는 올해 1월 14억5000만원(10층), 전용 152.34㎡는 지난 5월 14억8500만원(6층)에 각각 신고가로 팔렸다. 인근 '죽현마을아이파크' 전용 84.76㎡도 지난 4월 11억2500만원(8층)에 거래돼 최고가를 갈아치웠다. 20년 안팎 된 구축까지 키 맞추기에 들어간 모습이다.

기흥역세권 일대 준신축 단지도 신고가 대열에 합류했다. 구갈동 '힐스테이트기흥' 전용 84.95㎡는 지난 4일 12억원(21층)에 손바뀜하며 최고가를 기록했다. 4~5월 실거래가(11억4000만원)를 한 달 새 6000만원 끌어올렸다. 이 단지 전용 72.73㎡도 지난 2월 10억9000만원(30층)에 거래돼 최고가를 썼다. 과거 8억원대에 머물던 이 면적은 지난해 10·15 대책 직후인 10월 중순부터 9억원대로 올라선 뒤 상승세가 빨라졌다. 전용 95.99㎡는 지난 4월 최고가인 12억5000만원(37층)에 거래돼 지난해 6월 거래가(10억8000만원·38층)보다 1억7000만원 뛰었다.

주변 단지도 동반 상승 중이다. '기흥역더샵' 전용 72.5㎡는 지난달 27일 9억3000만원(14층)에 거래되며 최고가를 찍었다. 1년 전인 지난해 5월 7억8000만원(10층) 거래와 비교하면 1억5000만원 올랐다. '기흥역센트럴푸르지오' 전용 84.74㎡는 이달 5일 10억1500만원(39층)에 최고가로 거래됐고, 사흘 뒤인 8일에도 10억800만원(28층)에 팔렸다. 지난해 5월 비슷한 층 거래가가 8억원대였던 점을 고려하면 1년 만에 10억원대 거래가 자리 잡은 셈이다.

기흥구로 매수세가 쏠리면서 실거래량도 폭발했다. 계약해제를 제외한 기흥구 아파트 매매 거래량은 올해 1월1일부터 6월12일까지 3977건으로 지난해 같은 기간 2086건보다 91% 늘었다. 6월 거래 신고가 아직 진행 중인 점을 감안해 1~5월만 비교하면 증가세는 더 뚜렷하다. 올해 1~5월 거래량은 3810건으로 지난해 같은 기간 1874건의 두 배를 넘었다.

비규제 틈타 갭투자 유입…동탄·수지 대체지로 떠올라

한국부동산원 주간 아파트 매매가격지수 기준으로도 기흥구는 올해 들어 6월 둘째 주까지 5.66% 올랐다. 같은 기간 용인 수지구는 8.56%, 동탄은 7.19% 상승했다. 기흥구 상승률은 동탄과 수지보다 낮지만, 시장에서는 두 지역의 가격 부담이 인접한 기흥으로 번지는 '스필오버' 현상이 나타나고 있다고 본다.

동탄 국민평형이 20억원을 넘어서면서 상대적으로 가격이 낮은 기흥구가 대체지로 부각되고 있다. 기흥구는 삼성전자 기흥캠퍼스를 품고 있고, 화성·평택 삼성전자 캠퍼스와 SK하이닉스가 들어설 용인 반도체 클러스터 사이에 자리한다. 반도체 기업 고소득 근로자 수요권에 있으면서도 아파트값은 직전 고점인 2022년 1월보다 아직 9.2% 낮다. 추가 상승 여력이 있다는 기대가 붙는 배경이다.

규제지역인 수지에서 넘어오는 수요도 기흥을 밀어 올리고 있다. 기흥과 맞닿은 수지구는 10·15 대책 때 토허구역으로 묶였는데도 올해 누적 상승률이 8.56%에 달한다. 토허구역에서는 집을 산 뒤 2년간 실거주해야 해 전세를 낀 매입이 막혀 있지만, 비규제지인 기흥구는 이런 제한이 없다. 세입자가 있는 매물을 매수하거나 매입 후 전세를 놓는 방식으로 초기 자금 부담을 줄일 수 있어 갭투자 수요가 유입될 여지가 크다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "기흥은 수지와 맞닿아 있는 데다 GTX-A 구성역과 플랫폼시티 개발 호재를 품고 있으면서도 수지보다 덜 올랐다는 점이 부각되며 매수세가 유입되고 있다"며 "동탄과 마찬가지로 인근 삼성전자나 SK하이닉스 등 고소득 반도체 기업 임직원들이 성과급 등을 기반으로 갭투자에 나서는 수요도 일부 유입되는 것으로 보인다"고 말했다.

함 랩장은 이어 "수지구와 달리 기흥구는 갭투자를 통한 진입 여력이 남아있는 데다, 향후 가격이 수지구를 추격할 것이라는 기대감이 반영되며 가격 부담을 느낀 매수자들의 대체지가 되고 있다"고 했다.

지난해 10월15일 정부가 발표한 토지거래허가구역 추가 지정안. 서울 25개 자치구와 경기 12곳이 대상에 포함됐지만, 용인시 기흥구와 화성시 동탄은 제외됐다. 용인시에서는 수지구만 지정 대상에 들어갔다.

시장 과열이 이어질 경우 규제 가능성도 거론된다. 기흥구와 동탄은 올해 들어 가격과 거래량이 함께 뛰면서 조정대상지역·투기과열지구 추가 지정 후보군으로 오르내리고 있다. 토허구역은 정량 요건만으로 결정되는 제도는 아니지만, 정부가 집값 상승세 확산을 우려할 경우 논의를 거쳐 추가 규제에 나설 수 있다는 관측이 나온다.

특히 국토교통부 장관이 직접 토허구역을 지정할 수 있도록 권한을 넓힌 '부동산 거래신고 등에 관한 법률 일부개정안'은 지난 2월 국회 법제사법위원회에서 수정가결돼 현재 본회의 최종 의결만을 앞두고 있다. 현행법상 단일 시·도 내 지역은 시·도지사만 지정할 수 있으나, 해당 개정안이 본회의를 통과해 시행되면 국토부 장관이 지자체장 조율 없이도 과열 지역을 직접 토허구역으로 묶어 갭투자를 즉시 차단할 수 있게 된다.

최서윤 기자 sychoi@asiae.co.kr