전국 아파트값 상승률 1위 찍은 '갭투자 성지'…반도체 벨트도 토허제 사정권[부동산AtoZ]

규제지역 비껴간 동탄 매수세 폭발
실수요·투자 수요 겹치며 매물 품귀
대장 아파트 국민평형 20억원 돌파

경기 화성시 동탄 집값이 전국에서 가장 큰 폭으로 오르면서 또다시 토지거래허가구역 사정권에 들어섰다. 지난해 10월 토허구역 확대지정에서 빠진 뒤 풍선효과로 매수세가 몰리고 최근 들어 상승폭이 가팔라지자 정부가 추가 규제 카드를 꺼낼 것이라는 관측이 확산하고 있는 것이다.

경기 화성시 동탄역 인근 아파트 단지와 롯데백화점 동탄점 전경. 최서윤 기자

6일 한국부동산원 주간 아파트 가격 동향을 보면 6월 1주 동탄 아파트값은 전주 대비 0.60% 올라 전국 시·군·구 가운데 가장 큰 폭으로 상승했다. 4월 마지막 주 0.20%였던 주간 상승률은 최근 5주 동안 가팔라졌다.

동탄역 바로 앞에 자리한 대장 아파트 동탄역롯데캐슬 전용면적 84㎡는 작년 말 16억원대에 거래되다가 지난달 7일 39층 매물이 20억8000만원에 팔리며 약 6개월 만에 4억8000만원(30%) 올랐다.

같은 달 28일에는 같은 단지 18층 매물이 20억원에 거래되는 등 한 달 동안에만 20억원을 넘긴 84㎡ 거래가 3건이나 나왔다. 대형 평수인 전용 102㎡는 지난 4월 23억2500만원에 손바뀜하며 동탄에서 가장 비싼 매매 사례로 이름을 올렸다.

동탄 지역 아파트 가격 상승은 지난해 정부의 규제 대상에서 빠진 영향이 컸다는 분석이다. 정부는 지난해 10·15 대책을 통해 서울 전역과 경기 12개 지역을 조정대상지역·투기과열지구·토허구역으로 묶은 바 있다. 이 때문에 비규제 반사이익으로 거래량이 늘었다는 평가가 나온다.

국토교통부 실거래가 자료를 계약일 기준으로 분석한 결과, 계약해제 건을 제외한 동탄구 아파트 매매는 지난해 9월 578건에서 10월 1043건, 11월 1064건으로 급증했다. 하루 평균 거래량도 19건에서 47건으로 2.5배 뛰었다. 올해 1~5월 거래량은 4810건으로 지난해 같은 기간 2040건보다 두 배 넘게 증가했다.

특히 반도체 특수로 삼성전자 반도체 부문 직원들이 수억원대 성과급을 받으면서 거래와 가격을 자극하는 모양새다. 동탄역시범우남퍼스트빌 인근 중개업소 대표는 "14억~15억원 선이던 전용 84㎡ 물건이 중간 단계를 훌쩍 건너뛰고 갑자기 16억~17억원에 팔리기도 했다"고 전했다.

부동산 전문가들은 고소득 젊은 층의 갭투자에 따른 집값 상승률과 거래량 증가, 풍선효과 등을 감안할 때 정부의 규제지역 추가 지정이 불가피하다고 입을 모은다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "토허구역 지정 권한을 넓히는 법안이 시행되면 국토부가 동탄 같은 과열 지역을 직접 들여다볼 여지가 커진다"고 말했다. 박 위원은 "최근 매수세가 몰리는 동탄과 기흥 등은 갭투자 수요가 많다고 봐야 한다"며 "정부의 주된 목표는 가격 변동률을 낮춰 시장 안정을 꾀하는 것이기 때문에 추가 지정 카드를 꺼낼 시점이 됐다"고 했다.

토허구역으로 묶인 지역들과 비교할 때 동탄의 가격 상승은 만만치 않다. 지난해 10·15 대책으로 토허구역에 묶인 용인 수지구(1.97%, 작년 6월1주 누적), 안양 동안구(0.90%), 수원 영통구(0.47%), 의왕(-0.05%)과 비교할 때 동탄 아파트값 올해 누적 상승률(5.11%)은 두드러진다. 상승률만 놓고보면 서울 강남구(5.61%), 서초구(5.13%)와 비슷하다.

무엇보다 세제 대책만으로 비규제지역 매수세를 꺾기는 쉽지 않다는 분석이 나온다. 박 위원은 "세제 개편안은 고령자와 강남 다주택자에 초점이 맞춰져 있는데, MZ세대는 부모 세대와 따로 움직인다"며 "10억원대 동탄 아파트를 산 젊은 세대에게 보유세 강화나 장기보유특별공제 축소가 무슨 의미가 있겠느냐"고 했다. 토허제 같은 직접 규제가 매수세 차단에 더 효과적이라는 취지로 풀이된다.

풍선효과 차단을 위해 동탄과 함께 경기 구리, 용인 기흥까지 토허구역으로 묶는 방안이 거론된다. 동탄과 인접한 반도체 배후지인 기흥 역시 같은 기간 누적 5.52% 오르며 강세를 보이고 있다. 익명을 요청한 한 부동산 전문가는 "인접 지역도 같이 묶어야 풍선효과를 차단할 수 있다"고 했다.

정부도 동탄 등 비규제지역으로 매수세가 번질 가능성을 주시해왔다. 국토부 관계자는 최근 주택시장에 대해 "대출 규제 등 금융·제도적 장치가 작동하고 있어 과거처럼 광범위한 시장 불안으로 보기는 어렵다"며 "가격 변동률뿐만 아니라 거래량, 상승 속도 등 주요 지표를 함께 살펴보고 있다"고 했다.

다만 향후 규제지역으로 묶이더라도 집값이 쉽게 빠지지는 않을 것이란 전망도 나온다. 동탄역롯데캐슬 인근 중개업소 대표는 "시중에 돈도 많이 풀려 있고, 최근 주식으로 차익을 본 사람들이 그 자금을 다 부동산으로 돌리고 있는 분위기"라며 "토허구역으로 묶여서 투자 수요가 빠진다고 해도 당장 아쉬울 게 없는 집주인들이 호가를 내리면서 급하게 팔지는 않을 것"이라고 했다.

최서윤 기자 sychoi@asiae.co.kr