"토허구역 확대, 전월세 급등 불러…강남권 빼고 해제해야"

野 '李 정부 부동산정책 1년 평가' 세미나
"토허구역 확대, 전·월세 불안 키워…일부 완화해야"
"매매·전월세 함께 오르는 트리플 악재"
"대출 규제에 현금부자만 진입, 차별화 심화"

지난해 서울 전역과 경기 일부 지역으로 확대된 토지거래허가구역 규제가 매매시장 안정 효과보다 전·월세 시장 불안을 키웠다는 분석이 나왔다. 시장의 자체 조정 시점에 도입된 규제가 거래 위축과 공급 부족이라는 부작용을 낳았다는 지적이다.

이창무 한양대 교수는 18일 서울 여의도 국회의원회관에서 열린 '이재명 정부 1년 부동산정책 평가 및 향후 과제' 세미나에서 "토지거래허가구역 확대 이후 중저가 지역을 중심으로 매물이 줄고 전세와 월세가 상승했다"며 "전체를 풀 수 없다면 강남3구와 용산을 제외한 나머지 지역은 완화해야 전·월세 시장 안정 기조가 만들어질 수 있다"고 말했다.

정부는 지난해 10·15 대책에서 기존 강남권 위주였던 토지거래허가구역을 서울 전역과 과천·성남·하남·수원·안양·용인 등 경기 12개 지역으로 넓혔다. 토허구역 확대와 함께 규제지역 내 주택담보대출 한도도 줄였다.

서울 강남구 부동산 중개업소에 붙은 매매·전세·월세 매물 안내문. 연합뉴스

이 교수는 "규제가 도입될 때마다 전세와 월세 상승 강도가 더 강해지는 패턴이 나타났다"며 "토지거래허가구역 지정에 따른 2년 실거주 의무 부과가 민간 임대 매물을 잠그는 결과를 초래했기 때문"이라고 분석했다. "타깃은 강남의 고가 아파트였는데 실제 시장 불안은 중저가 아파트 지역과 전세·월세 가격 급등으로 나타났다"는 것이다.

이재명 정부 출범 이후 1년간 서울 아파트 가격은 매매(5.98%→8.79%), 전세(1.96%→8.66%), 월세(3.57%→8.35%)가 동시에 상승했다. 강남4구(서초·강남·송파·강동구)는 매매 상승 폭이 상대적으로 제한됐지만 전세 상승이 컸고, 노원·도봉·성북 등 강북권에서는 월세 급등세가 두드러졌다.

이 교수는 "정부가 매매가격 안정에 몰두하고 있지만 매매가격을 누른다고 전세와 월세가 함께 안정되는 건 아니다"며 "지금은 매매·전세·월세가 함께 오르는 트리플 악재 상황"이라고 했다. 특히 전·월세 불안이 청년층 주거 문제로 번질 수 있다고 봤다. 그는 "서울에서 생애 주기 초중기에 해당하는 청년층으로 주거 불안이 옮겨가는 조짐이 나타나고 있다"고 했다.

18일 서울 여의도 국회의원회관에서 열린 '이재명 정부 1년 부동산정책 평가 및 향후 과제' 토론회에서 참석자들이 기념촬영을 하고 있다. 최서윤 기자

다주택자 양도세 중과와 비거주 1주택자 규제도 매물 확대보다 거래 위축을 부를 수 있다고 평가했다. 이 교수는 "다주택자 양도세 중과는 거래를 동결하고 '똘똘한 한 채' 수요를 강화한다"며 "비거주 1주택자도 전·월세 주택 공급자 역할을 하고 있어 이 기능을 하루아침에 없앨 수 없다"고 했다.

토론회에 참석한 진장익 중앙대 교수는 세금 중심 정책의 한계를 지적하면서 "양도세 중과는 단기 투기를 억제한다는 목표는 뚜렷하지만 실제로는 집을 팔지 않게 만들어 거래 절벽과 매물 감소를 부를 수 있다"고 했다.

이날 토론회는 국민의힘 서울시당 주거사다리정상화특별위원회와 조은희 의원실이 공동 주최했다. 오세훈 국민의힘 서울시장 후보도 참석했다.

최서윤 기자 sychoi@asiae.co.kr