양도세 중과 시행 후 서울 아파트 매물 또 감소…하루새 1200건 줄어

11일 매물 6만5682건…시행 첫날 보다 줄어
3월 8만에서 두달도 안돼 7만건 밑으로 하락
다주택자 대상 매물 출회 압박 끝나
비거주1주택자 등 토지거래허가 예외 검토
李 대통령 "세낀 매매 '갭투자'로 보는 건 과해"

다주택자를 대상으로 한 양도소득세 중과 조치가 10일 시행된 이후 서울 아파트 매물은 감소세를 이어갈 것으로 보인다. 지난 3월 말 8만건대로 정점을 찍었던 서울 아파트 매물은 두 달도 안 돼 7만건 대 밑으로 다시 떨어졌는데, 다주택자 세제 압박으로 끌어 올린 효과가 지난주로 끝나면서 매물을 다시 유도할 장치가 사라진 것이다. 다만 정부는 비거주 1주택자 매물 출회를 유도하기 위해 토지거래허가를 예외로 두는 방안을 검토하고 있다. 이재명 대통령도 11일 자신의 SNS에 "(세입자가 있는 비거주 1주택자 매물에 대해서도) 매수인은 무주택자로 한정하며, 기존 임차인의 잔여 임차 기간이 지난 후에 입주할 수 있게 허용하되 그 기간은 2년을 넘지 못하게 하려고 한다"고 소개했다.

11일 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 이날 기준 서울 아파트 매물은 6만5682건으로 집계됐다. 양도세 중과가 시행된 전날(6만6914건) 보다 약 1200건이 줄었다. 지난 3월21일 8만80건으로 정점을 찍은 뒤 채 두달이 안돼 다시 7만건 밑으로 하락했다.

매물 등락은 규제조치에 따라 달라졌다. 지난해 수도권 주택담보대출 한도를 6억원으로 묶는 6·27 대출 규제가 시행되면서 9월20일에는 7만9219건까지 늘었다. 시장에 충격이 가해지면서 매수자가 관망세로 전환하자 매물이 늘어난 것이다. 하지만 같은해 10·15 대책 이후 서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶이면서 갭투자가 차단되자 세 낀 매물이 급감했다. 이 여파로 서울 아파트 매물 수는 10월 말께 7만건 대 밑으로 줄어든 뒤, 1월5일 5만5534건으로 최저점을 찍었다.

반등은 올해 1월 정부가 다주택자를 대상으로 세제 압박 카드를 꺼내면서부터다. 이재명 대통령이 엑스(X)를 통해 지난 1월23일 다주택자 양도세 중과 유예를 연장하지 않겠다고 밝힌 이후 같은 날 5만6219건이던 매물 수는 불과 2주만인 2월7일(6만141건) 6만건을 돌파했다. 여기에 다주택자들이 양도세 중과 없이 매물을 처분할 수 있는 퇴로를 열어주면서 매물 증가세에 속도가 붙었다. 매물이 줄어드는 시점에 규제와 보완책을 병행하며 최대한 매물 출회를 유도한 셈이다.

전문가들은 앞으로 매물 감소가 불가피할 것으로 보고 있다. 이에 따른 집값 상승도 예상된다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "9일 이후 양도세 부담에 따른 매물잠김과 임대차 가격 상승이 겹치면서 서울 외곽지역은 실수요자 매수세가 유입되며 호가 상승을 이어갈 것으로 보인다"며 "한강벨트와 강남권 고가주택은 오는 7월 세제 개편을 앞두고 있어 강보합세가 예상된다"고 밝혔다.

시장에선 그동안의 흐름을 감안할 때 정부가 추가적인 핀셋 규제를 통해 다시 매물 출회를 유도할 가능성이 크다고 보고 있다. 세제 대책이 7월 말께 나오는 만큼 그때까지 약 2개월 이상의 정책 공백을 메워야 한다는 필요성 때문이다. 장기보유특별공제나 양도세 중과 배제 혜택 등을 손질해 비거주 1주택자와 등록임대사업자 매물을 시장에 유도하는 방식이 거론된다.

이와 함께 비거주1주택에게 매도 기회를 주는 방안도 거론된다. 그간 양도세 중과 부활을 앞두고 다주택자에 대해 예외적으로 적용했던 세 낀 매매를 비거주1주택자에게도 허용해주는 것이다. 이 대통령은 이날 엑스(X)를 통해 비거주1주택자에 대한 토지거래허가 예외 적용이 사실상 갭투자 허용이라는 언론 보도에 대해 "잔여 임대기간, 그것도 최대 2년 이내에 보증금 포함 매매대금 전액을 지급해야 하는데, 이걸 가지고 갭투자를 허용하는 것이라고 하는 건 과해 보인다"고 밝혔다.

양지영 신한투자증권 자산관리컨설팅부 수석은 "정부 역시 공급 부족으로 장기적인 매물 감소 가능성을 인지하고 있는 만큼 세제나 대출, 비거주 1주택자 등 다양한 카드를 활용해 시장 안정화에 나설 가능성이 크다"고 설명했다. 윤 수민 NH농협은행 부동산전문위원 또한 "향후 조정대상지역의 등록임대사업자 등 규제를 통해 매물을 유도할 수 있는 대상을 선별해 낼 것"이라면서도 근본적인 공급 문제가 해결되지 않는 이상 단기적인 핀셋 규제만으로 시장 흐름을 바꾸는 데에는 한계가 있을 것"이라고 말했다.

이지은 기자 jelee0429@asiae.co.kr