서울시, 서촌 일대 한옥 건축규제 완화…건폐율 90%까지 허용

외곽 지역 창의·혁신디자인 건축시 가점 부여 등 규제 개선
주택정비형 정비사업에도 전선지중화 용적률 인센티브 부여

서울시가 경복궁 서측 한옥 밀집지역의 상권 활성화를 위해 건폐율 완화 특례를 적용하고 생태면적률 기준을 낮추는 방안을 추진한다. 또 외곽지역 건축물의 디자인 혁신을 위해 땅값이 낮은 지역이나 소규모 사업지에 대해 가점을 부여하고 재개발·재건축 사업 과정에서 전선을 지중화하면 용적률 인센티브를 제공한다.

서울시는 도시 공간의 디자인을 개선하고 한옥의 공간 활용도를 높이기 위해 이같은 규제 개선 방안을 추진한다고 7일 밝혔다.

시가 마련한 규제 개선안은 ▲도시·건축 디자인 혁신사업 제도개선 ▲'경복궁 서측' 한옥 건폐율 특례 적용 추진 ▲'건축자산 진흥구역' 내 한옥 생태면적률 적용 완화 ▲주택정비형 재개발·재건축 전선지중화 시 허용용적률 인센티브 부여 등이다.

◆외곽 지역 창의·혁신 디자인 건축에 가산점= 시는 우선 강북권 등 외곽지역의 '도시·건축 디자인 혁신사업' 활성화를 위해 인센티브를 부여하기로 했다.

서울시의 '도시·건축 디자인 혁신사업' 추진 사례. 효제동 관광숙박시설(왼쪽부터), 용산나진상가 특별계회구역 10, 압구정 갤러리아백화점. 서울시 제공

'도시·건축 디자인 혁신사업'은 창의적이고 혁신적인 디자인과 시민 개방공간 등 공공성을 갖춘 건축계획을 제출하면 용적률을 높여주거나 높이 제한을 완화하는 등 다양한 인센티브를 제공하는 사업이다.

시는 사업 활성화를 위해 대상지 선정에서 특별건축구역 고시까지 7단계인 기존 절차를 4단계로 간소화하고 기간을 24개월에서 17개월로 단축하기로 했다. 이와 함께 대상지 선정 및 용적률 인센티브량 결정을 '도시·건축디자인 혁신위원회'로 일원화하고 건축위원회 내 소위원회 절차를 본위원회와 통합한다.

특히 강남권에 편중된 사업을 외곽지역으로 확산하기 위해 대상지 선정 과정에서 토지 가격이 상대적으로 낮은 지역이나 5000㎡ 미만의 소규모 대상지에 대해서는 공시지가 보정계수를 활용해 가점을 부여하기로 했다. 공시자가 보정계수란 서울시 평균 공시지가를 사업대상지 평균 공시지가로 나눈 값을 의미한다.

◆서촌 한옥에 건폐율 90%까지 허용= 시는 외국 관광객 유입이 늘고 있는 경복궁 서측의 일명 '서촌' 지역의 건폐율 완화를 위해 '건축자산 진흥구역'으로 지정하는 방안도 추진한다.

덮개를 설치 한옥 마당 활용 사례. 서울시 제공

'건축자산 진흥구역'은 한옥 등 건축자산이 집적된 지역을 종합적으로 관리하고 건축 특례와 공공사업을 통한 진흥을 지원하기 위한 제도다. 지구단위계획에서 정하는 한옥의 지붕, 마당 등 형태 및 외관 지침에 대한 세부 기준을 충족하면 건폐율을 최대 90%까지 높일 수 있다. 이 경우 'ㄷ'자나 'ㅁ'자 구조인 한옥 내부 마당에 차양·덮개 등 상부 구조물을 덮어 공간 활용도를 높일 수 있게 된다.

시는 지역주민 및 전문가 의견수렴을 거쳐 마당 내 상부 구조물 설치 시 처마선 높이 이하, 목조 사용 원칙 등 가이드 라인을 도입할 방침이다.

시는 건축자산 진흥구역내 건폐율 특례의 실효성을 높이기 위해 현행 20%인 생태 면적률 의무확보 기준도 완화하기로 했다.

'생태면적률'이란 전체 개발 면적 중 자연지반, 수공간, 옥상·벽면녹화 등 '생태적 기능 또는 자연순환 기능'을 가진 공간 면적이 차지하는 비율로, 일반건축물의 경우 20% 이상 확보하는 것이 원칙이다.

시는 생태면적률 기준을 유지할 경우 법령상 허용된 한옥 건폐율 완화 특례(90%)를 적용하기가 현실적으로 어렵다는 점을 고려해 '서울특별시 생태면적률 운영지침'을 개정해 생태면적률 의무 확보 대상에서 '건축자산 진흥구역 내 한옥'은 제외하기로 했다.

◆전선 지중화하면 재개발·재건축 용적률 높여준다= 시는 전신주 등으로 인한 보행자 불편, 도시 미관 저해 등의 문제를 해결하기 위해 주택정비형 재개발·재건축에도 전선지중화 용적률 인센티브를 도입한다.

그동안 도시정비형 재개발사업에는 용적률 인센티브 항목에 '가로지장물 이전·지중화'가 있었지만, 주택정비형 사업에는 적용되지 않았다.

시는 '2030 서울특별시 도시주거환경정비 기본계획' 내 주택 재건축·재개발 인센티브 항목에 '가로지장물 이전·전선지중화 사업'을 포함하고, 허용 용적률을 최대 5%포인트까지 늘리기로 했다.

시는 특히 가로의 연속성을 위해 인센티브 부여 대상 사업에 정비구역과 연결되는 구역 바깥에 위치한 도로도 일부 포함할 수 있도록 해 실효성을 높였다.

이준형 서울시 규제혁신기획관은 "앞으로도 기존 제도의 틀에 갇혀있던 일률적인 규제를 사회·경제적 여건에 맞춰 유연하게 개선해 나가겠다"고 말했다.

정두환 기자 dhjung69@asiae.co.kr