메리츠·미래에셋 빌딩도 재건축…규제풀고 돈 몰리자 여의도 스카이라인 변신[부동산AtoZ]

1세대 금융사옥 5곳, 2028~2033년 줄줄이 새 단장
용적률 1000% 길 열리자 자산운용사·금융권 자금 유입
오피스 공급 부족에 공실률 1%대…정책 연속성은 변수

서울 여의도 금융가 노후 오피스들이 줄줄이 재건축 절차에 들어가면서 여의도 스카이라인에도 변화가 나타날 전망이다. KB국민은행 여의도 본관을 비롯해 한국화재보험협회 사옥, 키움파이낸스스퀘어, 구 메리츠화재 여의도 사옥, 구 미래에셋증권 빌딩 등 5곳에서 재건축 사업이 가시화했다. 1970~1980년대 지어진 건물들로, 여의도가 금융 업무지구로 자리 잡던 시기에 들어선 1세대 사옥이다.

여의도 금융회사 사옥 재건축 붐이 나타난 배경엔 서울시의 '여의도 금융중심 지구단위계획'이 있다. 서울시는 여의도를 국제 디지털 금융 중심지로 육성하기 위해 2023년 5월 관련 계획안을 공개했고 2024년 11월 결정 고시했다. 여의도공원 동측 금융기관 밀집지 일대 약 112만㎡를 '여의도 금융중심 지구단위계획구역'으로 지정한 것이다.

이 가운데 금융특정개발진흥지구는 일반상업지역(용적률 800%)에서 중심상업지역(1000%)으로 용도지역을 올릴 수 있는 '용도지역 조정가능지'로 묶었다. 이에 따라 공공기여 등 요건을 갖추면 중심상업지역 수준의 용적률 적용이 가능하다. 친환경 설계와 창의·혁신 디자인을 적용하면 1200% 이상으로 더 풀린다. 건물 기준 높이도 350m까지 풀려 현재 여의도에서 가장 높은 파크원(333m)을 뛰어넘는 초고층 사옥이 들어설 길이 열렸다.

고밀도 재건축이 가장 가시화된 곳은 1970년대 지어진 한국화재보험협회 사옥(1977년 준공)과 키움파이낸스스퀘어(1979년)다. 두 사업장은 지난해 6월 서울시 도시·건축공동위원회 기반 시설 적정성 심의를 통과하며 용적률 1000% 이상으로 새로 짓는 방안이 확정됐다.

올해 건물 철거를 시작하는 한국화재보험협회 사옥은 미래에셋자산운용이 위탁 개발을 맡아 지하 8층~지상 31층, 연면적 8만2645㎡ 규모로 2030년 준공할 계획이다. 공사 중인 키움파이낸스스퀘어는 지하 7층~지상 28층 규모 업무시설로 탈바꿈하며 2028년 완공을 목표로 한다. 설계는 미국 출신 유명 건축가 리처드 마이어가, 시공은 SK에코플랜트가 맡았다.

1980년대 지어진 사옥들도 재건축 대열에 합류했다. 1983년 들어선 메리츠화재 사옥은 신영 계열 브라이튼자산운용이 개발을 주도하고 있다. 시공은 동원산업개발이 담당한다. 해당 부지는 용적률 1000%를 웃도는 고밀 개발을 통해 2028년 완공될 예정이다.

1984년 준공된 미래에셋증권빌딩은 우리금융그룹이 2024년 3727억원에 인수한 건물이다. 우리금융은 이 건물을 지하 7층~지상 28층, 연면적 8만2306㎡ 규모로 다시 지어 우리투자증권 신사옥 등 여의도 거점으로 활용할 계획인 것으로 알려졌다. 준공 목표는 2031년이다. 1984년에 지어진 KB국민은행 본관은 지하 8층~지상 34층, 연면적 10만4800㎡(약 3만1700평) 규모 새 건물로 다시 지어진다.

상업용 부동산 업계는 여의도 오피스 시장이 당분간 다른 업무지구와 비교해 독보적인 강세를 유지할 것으로 내다봤다. 2024년 TP타워(옛 사학연금회관) 준공 이후 대형 신규 오피스 공급이 사실상 끊긴 데다, 재건축 과정에서 기존 오피스가 멸실되면서 공실 부담도 낮아지고 있기 때문이다.

이경자 삼성증권 대체투자팀장은 "여의도권역은 서울 오피스 권역 중 절대 면적이 가장 작고 신규 개발 여력도 제한적"이라며 "전통 금융권 선호가 여전하고 재건축 사업성도 높아 통합 개발 움직임이 이어지고 있다"고 말했다. 상업용 부동산 종합 서비스 기업 알스퀘어에 따르면 여의도권역 공실률은 작년 4분기 기준 서울 전반의 공실 증가 속에서도 1.9%에 그쳤다. 같은 기간 도심권역(4.5%)과 강남권역(4.8%)의 절반에도 못 미친다.

다만 정책 연속성은 변수다. 상업용 부동산 컨설팅업체 대표는 "기존 오세훈 시장의 '아시아 금융 허브' 구상에 따라 정책상 가능하다는 것과 개별 사업장이 최종 인허가를 받는 것은 별개 문제"라며 "여의도 금융중심지 육성은 서울시 도시계획과 맞물려 있는 만큼 향후 지방선거와 시정 방향에 따라 세부 사업 속도나 인센티브 적용 방식이 달라질 수 있다"고 했다.

최서윤 기자 sychoi@asiae.co.kr