[단독]DSR 추가 규제서 서민대출 뺀다…1억 이하 대출·무주택자 전세대출 제외

1억 이하 소액대출 제외…서민 자금 접근성 유지
무주택자 고액 전세대출도 DSR 추가 규제 미적용
'투기적 비거주 1주택자' 정조준…내달 대책 발표

정부가 가계대출을 관리하기 위해 검토 중인 총부채원리금상환비율(DSR) 추가 규제 대상에서 1억원 이하 소액대출과 무주택자의 고액 전세대출을 제외할 방침이다. 투자 수요와 맞물려 집값을 자극할 수 있는 이른바 '투기성 대출'은 촘촘히 관리하되, 서민과 전세 실수요자의 대출 문턱이 과도하게 높아지는 부작용은 막겠다는 취지다.

DSR 추가 규제서 소액대출 제외…서민 자금 접근성 고려

16일 금융당국 관계자는 "1억원 이하 대출까지 DSR 규제에 포함할 경우 서민들의 자금 접근성이 크게 악화될 수 있다"며 "향후 발표할 대출 규제 방안에 소액대출 DSR 적용은 포함하지 않을 방침이다. 도입을 서두를 필요도 크지 않다"고 밝혔다.

DSR은 차주의 소득 대비 연간 대출 원리금 상환액 비율로, 상환 능력 범위 내에서 대출 한도를 제한하는 지표다. 현재는 총대출이 1억원을 초과할 때만 DSR 규제가 적용돼 소액대출은 사실상 규제 사각지대로 지적돼 왔다. 이에 금융당국은 그동안 소액대출의 원리금이나 이자까지 DSR에 반영하는 방안을 검토해왔으나, 서민과 취약차주의 대출 여력을 과도하게 제한할 수 있다는 우려를 반영해 향후 규제안에는 담지 않기로 했다.

금융당국은 당초 검토했던 무주택자의 고액 전세대출에 대해서도 DSR 규제를 적용하지 않는 방향에 무게를 두고 있다. 현재 '자기 집을 임대하고 다른 주택에 전세로 거주하는' 1주택자의 전세대출 이자 상환분은 DSR에 반영된다. 여기에 무주택자의 고액 전세대출까지 DSR 규제를 확대하는 방안이 검토돼 왔다. 하지만 무주택자 전세대출 이자까지 DSR에 포함할 경우 임차인 반발과 더불어 전세의 월세 전환 가속화 등 임대차 시장의 불안을 키울 수 있다는 점이 고려된 것으로 전해졌다.

다만 금융당국은 고DSR·고액 주택담보대출(주담대) 등 '고위험 주담대'에 대해서는 은행권 자본 규제를 강화하는 방안을 검토하고 있다. 핵심은 주담대의 위험가중치(RWA) 상향이다. 고액 주담대에 가산 RWA를 적용해 추가 자본 부담을 부과하는 방식이 유력하다. RWA가 상승하면 동일한 규모의 주담대를 취급하더라도 보통주자본(CET1) 비율이 낮아져 은행이 대출 공급을 줄일 가능성이 크다. 직접적인 대출 규제는 아니지만 간접적으로 대출을 억제하는 효과가 있다.

고액 주담대 기준은 은행권 평균 주담대(약 2억5000만원)를 웃도는 수준이 거론된다. 또 담보인정비율(LTV)을 활용해 집값 대비 과도한 레버리지 여부를 중심으로 고위험 여부를 판단하는 방안도 검토되고 있다. 금융당국은 지난해 신규 주담대 RWA 하한을 15%에서 20%로 상향한 데 이어 추가 인상을 검토 중인데, 고위험 주담대에는 '추가 페널티'를 부과하겠다는 것이다. 올해 전 금융권 가계대출 증가율 목표치를 지난해(1.7%)보다 낮은 1.5%로 설정한 만큼, 이 같은 규제 강화는 가계대출 총량 관리를 실현할 수단의 일환으로 풀이된다.

투기적 비거주 1주택자 정조준…내달 대책 발표 전망

연합뉴스

정부는 향후 대출 규제의 핵심 타깃을 '투기적 비거주 1주택자'로 삼고 관련 대책 마련에 속도를 내고 있다. 금융위원회는 현재 비거주 1주택자, DSR, RWA 규제 강화를 놓고 3개 실무반을 동시에 가동 중이며, 정책의 초점은 비거주 1주택자 대출 규제에 맞춰져 있다. 이는 이재명 대통령이 다주택자에 이어 연일 투기적 비거주 1주택자에 대한 대출 규제 강화를 주문한 데 따른 것이다.

금융위는 우선 '투기적' 수요 기준 수립에 집중하고 있다. 교육, 직장, 부모 부양 등 다양한 사유가 존재하는 만큼 투기 여부 판단 기준과 예외 인정 범위를 두고 신중한 검토가 이어지고 있다. 다주택자를 넘어 1주택자까지 규제 전선을 넓힌다는 점에서, 정교한 '핀셋 규제'가 이뤄지지 않을 경우 예상보다 거센 시장의 반발과 부작용을 부를 수 있다는 우려가 크다. 대출 규제 정책 발표를 서두르기보다 규제 효과와 시장 영향을 충분히 검토한 뒤 투기 수요만 정밀하게 걸러내는 대책을 이르면 다음 달 내놓을 계획이다.

기준이 확정되면 가용한 정책 수단을 총동원해 대응한다는 방침이다. 전세대출을 레버리지로 활용한 주택 매입이 상급지로의 연쇄 이동과 가격 상승 압력을 키웠다고 보고, 투기적 수요가 인정될 경우 전세대출을 제한하는 방안이 거론된다. 고가 주택에 '갭투자'한 뒤 전세대출 등 각종 레버리지를 활용하는 것을 변칙적 투기로 보고 차단하겠다는 취지다.

금융당국 관계자는 "망국적 부동산 투기를 끝내기 위해 투기적 성격의 비거주 1주택자 대출 규제를 마련할 것"이라며 "주담대뿐 아니라 전세대출, 신용대출, 생활안정자금대출 등 모든 금융 수단을 종합적으로 들여다보고 최적의 규제 조합을 찾아낼 것"이라고 밝혔다. 이어 "4·1 대책은 시작이다. 부동산 시장 안정화를 위한 다양한 정책 수단이 준비돼 있다"고 강조했다.

권해영 기자 roguehy@asiae.co.kr
김민영 기자 argus@asiae.co.kr
문채석 기자 chaeso@asiae.co.kr
이은주 기자 golden@asiae.co.kr