[집테크]빚으로 쌓은 집, 가계부채 관리 방안이 우리에게 주는 메시지

정부, 금융 부동산 연결구조 재편
집값 상승 전제 대출전략 재검토해야
다주택자 급매물 시장 출회 기대
장기적 가격 상승 기대 꺾을 듯

편집자주우리나라 국민의 자산 70% 이상이 부동산에 묶여 있습니다. 집은 우리에게 가장 중요한 자산이자, 가장 가깝고 아늑한 곳입니다. 집에 묶여 살면서 집을 사고파는데 필요한 정보를 전해드립니다. 아시아경제는 김효선 KB국민은행 부동산 수석전문위원과 함께 필요한 지식을 채워드리기 위해 3주에 한 번씩 [집테크]를 싣습니다.

인간은 내일을 기대하며 현재를 살아간다. 더 나은 교육, 더 좋은 직장, 더 큰 기회를 위해 현재를 견디고 때로는 미래의 소득을 담보로 오늘의 선택을 앞당긴다. 이러한 선택을 가능하게 하는 대표적인 제도가 대출이다. 대출은 내일의 소득과 자산을 전제로 하는데 문제는 그 내일이 항상 예상대로 실현되지는 않는다는 점이다.

그동안 한국 부동산 시장에서는 이 전제가 충분히 검증되지 않았다. 저금리와 자산 가격 상승이 이어지는 환경 속에서 대출은 위험이 아니라 기회로 인식됐다. 전세를 활용한 레버리지 투자와 다주택 보유는 자산 증식의 효과적인 전략으로 받아들여졌다. 이제 그 전제가 바뀌고 있다. 모든 부동산이 시간의 흐름에 따라 상승한다는 믿음이 더 이상 보편적으로 유효하지 않다. 고성장 시대에 형성된 인프라 확장과 주택 공급, 그리고 이에 기반한 가격 상승 공식은 구조적으로 약화되고 있다. 자산 가격 상승을 전제로 한 레버리지 전략 역시 재검토가 불가피한 국면이다.

이러한 변화를 담은 정책 신호가 지난 1일 금융위원회가 발표한 '2026년 가계부채 관리 방안'이다. 다주택자에 대한 주택담보대출 만기 연장 제한은 단순한 규제를 넘어, 그동안 관행적으로 유지돼 온 레버리지 기반 자산 확대에 대한 구조적인 점검에 가깝다.

과거에는 이자만 성실히 납부하면 대출 만기 연장이 가능했다. 임대수익으로 이자를 감당하고, 자산 가격 상승을 통해 부를 확대하는 구조가 유지될 수 있었다. 이러한 방식은 상승기에는 효율적이었지만, 금융 환경이 변할 경우 시스템 리스크로 전이될 가능성을 내포하고 있다.

이번 대책은 단순히 특정 계층을 겨냥한 조치가 아니다. 총량 관리, 사업자 대출 점검, 온투업 규제 등 금융 전반을 포괄하며 금융과 부동산 간 연결 구조 자체를 재편하려는 시도다. 다만 임차인 보호를 위해 임대차 계약이 유지되는 동안에는 만기 연장을 허용하는 예외가 적용된다. 이에 따라 시장은 급격한 매물 증가보다는 계약 만료 시점마다 점진적으로 공급이 늘어나는 흐름을 보일 가능성이 높다.

단기적으로는 고금리를 감당하기 어려운 다주택자를 중심으로 급매물이 출회될 수 있다. 특히 세 부담 등으로 매도를 유예해온 보유자들에게는 이번 조치가 의사결정을 앞당기는 요인으로 작용할 것이다. 중장기적으로는 2026~2027년 사이 수도권 아파트 시장에 매물 증가 압력이 누적될 가능성이 높다. 충격은 분산되겠지만 가격 상승 기대를 제약하는 구조적 변화는 불가피하다.

주택 가격에 따라 고가일수록 대출 한도가 적게 나오는 환경에서는 고가 주택 거래가 더욱 위축될 수밖에 없다. 이는 상대적으로 접근성이 높은 중저가 주택으로 수요가 이동하는 결과를 낳는다. 규제가 강화될수록 중저가 시장의 수요는 유지되거나 오히려 강화되는 이중 구조가 당분간 지속될 가능성이 크다.

이번 정책이 미칠 또 하나의 중요한 변수는 전세시장이다. 다주택자는 전세 공급의 핵심 축이다. 이들이 대출 부담으로 보유 주택을 매각하거나 월세 전환을 확대할 경우 전세 공급은 감소하고 가격 상승 압력은 확대될 수 있다. 일부 수요는 매매시장으로 전이될 가능성도 있다. 정부가 임차인 보호 장치를 병행한 배경도 이러한 연쇄 효과를 고려한 것으로 해석된다.

이번 대책은 시작에 가깝다. 금융당국은 비거주 1주택자에 대한 추가 규제를 예고하고 있으며, 총부채원리금상환비율(DSR) 적용 확대와 장기 고정금리 전환 유도까지 고려할 경우 규제의 범위는 시장 전반으로 확장될 가능성이 높다. 2030년 GDP 대비 가계부채 비율 80%라는 정책 목표를 감안하면 현 수준의 조치만으로는 달성이 쉽지 않기 때문에 추가 규제는 시간 문제일 가능성이 크다.

경제학자 하이먼 민스키는 "안정은 불안을 낳는다"고 지적했다. 시장이 안정적으로 보일수록 참여자들은 더 높은 레버리지를 감수하게 되고, 그 위험은 결국 조정 국면에서 드러난다. 한국 부동산 시장은 오랜 기간 가격 상승, 대출 연장, 레버리지 확대라는 세 가지 전제 위에서 작동해왔다. 지금은 그 기반이 동시에 흔들리고 있다.

이제 필요한 것은 기준의 변화다. 자산 규모보다 부채 구조를, 시세 차익보다 현금흐름을 우선하는 접근이 요구된다. 레버리지는 더 이상 수익 극대화의 수단이 아니라 관리해야 할 리스크가 되고 있다. 결국 이번 정책이 던지는 메시지는 부동산은 더 이상 금융을 통해 무한히 확장할 수 있는 자산이 아니라 감당 가능한 범위 내에서 관리해야 할 실물 자산으로 바뀌고 있다는 것이다. 그 변화의 방향을 읽는 것이 지금 시장 참여자에게 가장 중요한 전략이다.

KB국민은행 스타자문단 김효선 부동산 수석전문위원

이지은 기자 jelee0429@asiae.co.kr