[양도세 중과 4년만 재개]부동산 전문가 46.4% "전·월세 불안, 구조적 주요 리스크"

부동산분야 전문가·일선 중개업소 설문 결과
주택 공급 입법은 국회서 발묶여
"임대차 3법 손질·핀셋 규제 필요"

편집자주다주택자 양도소득세 중과 조치가 한 달여 앞으로 다가오면서 시장이 숨죽이고 있다. 지난 1월 이재명 대통령이 양도세 중과 방침을 확정한 이후 강남3구를 중심으로 집값은 다소 하락하는 양상을 보인 반면, 강북 등 외곽지역에선 저가매수로 상향 곡선을 그렸다. 시장에선 양도세 중과가 시행되는 내달 10일 이후를 바라보고 있다. 매물 잠김 현상으로 가격이 오를 것이라는 전망과 보유세 폭탄까지 더해져 매물 출회가 이어질 것이라는 견해가 팽팽하다. 아시아경제는 부동산·금융 분야 전문가와 일선 현장에 있는 공인중개사 등 28명을 대상으로 '양도세 중과 전후 시장 흐름과 전망'을 묻는 설문조사를 실시했다. 이달 초 설문을 실시할 때만 해도 5월 9일 '계약 체결분'까지 양도세 중과 유예를 적용해줄 방침이었으나 정부는 '토지거래허가 신청분'까지 대상을 넓히는 쪽으로 조정했다. 토지거래허가는 신청 후 승인 나기까지 시점이 유동적이라 거래 당사자가 겪을 불확실성을 없애주기 위한 조치였다.

서울 강남구 한 아파트 단지의 모습. 연합뉴스

부동산 전문가들은 '주택 공급 부족으로 전·월세 시장 불안정'을 향후 5년 내 시장의 주요한 구조적 위험으로 판단하는 것으로 나타났다. 정부가 '실거주 1주택'을 주거정책의 핵심으로 내세우면서 전·월세 매물이 감소하고 있는데, 공급 확충이 시급하다는 주문으로 풀이된다.

아시아경제가 부동산 전문가 및 공인중개사 28명을 대상으로 실시한 설문조사에서 응답자의 46.4%는 '향후 5년 내 부동산 시장의 가장 큰 구조적 위험'을 묻는 말에 이같이 답했다. 같은 질문에 53.6%가 선택한 '수도권 쏠림 심화로 인한 지방 소멸 및 양극화(복수 응답)'에 이어 두 번째로 많은 응답이었다.

전·월세를 부동산의 구조적인 문제점으로 인식하는 건 서울·수도권 인허가와 착공 감소가 향후 입주 물량 축소로 이어질 수 있다는 우려 때문이다. 한국부동산원과 부동산R114 집계에 따르면 2023년과 2024년 각 3만가구 수준이던 서울 공동주택 입주 물량은 올해 2만7158가구, 내년 1만7197가구로 대폭 줄어들 전망이다. 공급 감소가 주거 불안을 자극할 가능성이 높다는 뜻이다.

설문에서 전·월세 위축을 리스크로 꼽은 한 전문가는 "주택은 택지 매입부터 입주까지 3년가량 소요돼 단기 공급 확대가 어렵고, 향후 2년간 주력 상품인 아파트 준공 물량도 부족한 상황"이라며 "정부가 전세사기와 가계부채 위험을 관리하기 위해 대출 규제 등을 강화하며 전세의 월세화가 빨라지고 있어 수급 불균형과 맞물려 임대차 가격이 오를 수밖에 없는 구조"라고 말했다.

전문가들은 이어 '저출산·고령화에 따른 유효 수요 감소와 자산 가치 하락(28.6%)''가계부채 누증에 따른 금융 시스템 불안정(21.4%)' 등도 향후 5년 내 심각한 문제를 일으킬 수 있는 요소로 지적했다.

부동산 시장 안정화를 위해 가장 시급한 정책을 묻는 항목에선 74.1%가 '신규 주택 공급 확대'를 주문했다. 그러나 입법은 속도를 내지 못하고 있다. 공공주택특별법, 노후공공청사 복합개발 특별법 등 여당이 최우선 처리 법안으로 분류한 78개 법안이 국회에 묶여 있다. 재건축 용적률 완화를 담은 도시 및 주거환경정비법 개정안 등은 여당이 강행 처리해 본회의에 올렸지만 야당 반발과 본회의 일정 지연으로 멈춰있다. 국회 국토교통위원회 관계자는 "오는 22일 법안소위원회에서 9·7 공급대책 관련 법안을 논의할 계획이지만 또 보류될 가능성을 배제할 수 없다"고 말했다.

두 번째로 많은 응답은 '임대차 3법 등 전·월세 관련 제도 보완(44.4%)'이었다. 2020년 계약갱신청구권·전월세상한제·전월세신고제 등 임대차 3법 시행 이후, 임대료 인상 폭이 제한된 집주인들이 수익 보전을 위해 전세를 월세로 대거 전환했다. 전세 매물은 줄면서 지난해 전체 임대차 거래 중 월세 비중이 63%까지 치솟았다. 지난해 10·15대책으로 서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶인 것도 영향을 미쳤다. 집을 사면 곧바로 실거주해야 해 신규 전·월세 매물 자체가 줄었다. 2년 전보다 전셋값은 올랐고 전세대출까지 조여지자 세입자들은 이사 대신 재계약을 택했다. 지난달 서울 아파트 전·월세 갱신계약 비중은 51.8%를 기록하며 신규 계약 건수를 추월했다.

'지역별로 차등화된 규제 적용'은 33.3%로 3위였다. 서울 전역을 토허구역·조정대상지역 등으로 일괄 묶으면서 강남권과 외곽 시장 여건 차이를 반영하지 못한다는 의미다.

최서윤 기자 sychoi@asiae.co.kr