"보증 안 돼"…민간임대 매매예약금 대출 주의보

매매예약제, 임대차계약과 별도 '이면계약' 성격
파산 시 회수 어려워
대출 활용 시 유동성·신용위험까지

민간임대주택 시장에서 이른바 '매매예약제'를 둘러싼 소비자 피해 우려가 커지고 있어 주의가 요구된다.

연합뉴스

금융감독원은 13일 민간임대주택이 주택시장 안정을 위한 장기 임대 목적의 주택임에도 불구하고, 일부 사업장에서 의무임대기간 이후 분양전환을 조건으로 '매매예약금' 납부를 권유하는 사례가 발생하고 있다며 소비자 주의를 당부했다.

문제는 이 매매예약금이 임대보증금과 달리 사인 간 계약에 따른 것으로 '임대차보호법'상 우선변제권이 인정되지 않고 HUG 보증 대상에도 포함되지 않는다는 점이다. 임대사업자가 파산할 경우 회수가 어려워 소비자 피해로 이어질 가능성이 큰 것이다.

이에 국토교통부 역시 2023년 지자체에 관련 공문을 보내 매매예약 사례가 발생하지 않도록 안내를 요청하는 등 제도 취지와 맞지 않는 관행에 대해 주의를 당부한 바 있다.

특히 온라인에서는 매매예약금을 전세대출 등으로 충당할 수 있다는 과장된 홍보가 확산되고 있어 주의가 요구된다. 금융권 대출을 활용해 최대 90%까지 자금을 마련할 수 있다는 설명도 있지만, 이는 과도한 레버리지를 유도해 손실로 되돌아올 수 있다.

임대기간 이후 소유권 이전 과정에서 대규모 자금 부담이 한꺼번에 발생할 수 있다는 점도 주의해야 한다고 금감원은 당부했다.

전세대출 등을 활용해 매매예약 계약을 체결하더라도, 분양전환 시 주택담보대출로 대환하는 과정에서 DSR·LTV 규제에 따라 대출 한도가 축소될 수 있다. 이 경우 차주는 부족한 금액을 일시에 상환해야 하는 유동성 위험에 직면하게 된다.

상환에 실패할 경우 연체로 이어지며, 이는 곧 심각한 신용위험으로 이어질 수 있다.

금감원은 "결국 '대출이 많이 나오니 지금 계약할 수 있다'는 식의 홍보는 경계할 필요가 있다"며 "소유권 이전 등 분양전환 시점의 주택 가격 및 적용되는 규제 등에 따라 대출금이 줄어들 수 있으니, 반드시 확인해야한다"고 했다.

김민영 기자 argus@asiae.co.kr