"'세 낀' 비거주 1주택자 압박하면 실거주 선택"…매물 출회 부정적

서울 비거주 주택 소유주 83만명
서울 타 자치구 거주자 36만명
정부 "비거주 1주택자 매도나설 것" 기대
전문가들 "실거주 선택 가능성 커"
직장·교육 이유로 62만명 전출

이재명 대통령이 다주택자에 이어 비거주 1주택자에 대해서도 '세 낀 매물' 처분을 허용하겠다고 밝히면서 최근 주춤했던 서울 주택 매물 증가세가 탄력을 받을지 주목된다. 정부는 비거주 1주택자가 매도에 나설 경우 매물이 늘어날 것으로 기대하고 있지만, 실거주 전환 수요와 불가피한 사유로 비거주를 택한 가구 수를 감안하면 효과를 기대하긴 어렵다는 관측이 나온다.

11일 정부에 따르면 최근 관계부처 합동으로 열린 '다주택 양도소득세 중과유예' 관련 브리핑에서 정부 관계자는 비거주 1주택자에 대한 실거주 의무 유예 방안과 관련해 "(1주택자가) 매도에 나설 경우 매물이 늘어나는 효과가 있다"고 밝혔다.

정부는 비거주 1주택자를 대상으로 세제 압박과 동시에 세 낀 매물 처분할 수 있도록 퇴로를 열어주는 방안을 검토하고 있는데, 결국 매물이 늘어날 것으로 본 것이다. 구체적인 세제 개편 방식으로는 비거주 1주택자를 장기보유특별공제 혜택에서 배제하거나 보유세를 실거주 1주택자와 차등을 두는 방식이 거론되고 있다.

서울 비거주 주택 소유주 36만가구…세부담 시 실거주 전환

하지만 시장은 정부 기대와 다르다. 매물 출회 효과는 제한적일 것으로 본다. 다주택자와 달리 비거주 1주택자는 주택을 처분하기보다 자가로 실거주를 선택할 가능성이 크기 때문이다.

국가데이터처에 따르면 서울 내 개인 소유 주택 가운데 실거주하지 않는 것으로 추정되는 가구 수는 약 83만가구다. 비거주 1주택자는 공식 통계로 집계되지는 않지만 주택 소유 통계를 통해 대략적으로 추정 가능하다. 2024년 기준 서울 주택은 273만6773가구로 이 중 주택 소재지와 동일한 자치구 거주 소유주가 보유한 주택은 190만5846가구다. 사실상 실거주로 볼 수 있는 가구 수다.

이를 제외한 약 83만가구는 서울에 주택을 보유하고도 거주하지 않는 비거주 주택으로 추정된다. 이 중 서울 내 다른 자치구에 거주하는 소유주가 보유한 주택은 36만6932가구, 타 시·도 거주자 즉 외지인이 보유한 주택은 46만3995가구로 집계된다. 36만가구가 임대를 종료하고 자가로 이동할 경우 시장에 나올 수 있는 매물은 크게 줄어들 수 있다.

권영선 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 "주택 가격 상승 기대와 세금 부담을 함께 고려하면 매도보다 고가 주택 1가구를 보유하는 것이 유리한 구조"라며 "다주택자 양도세 중과 유예 종료처럼 일정 기간 내 매도를 유도하는 강한 정책이 아니면 단기간 매물 출회 효과는 제한적일 수 있다"고 말했다

직장·자녀 교육 위해 62만5269명 전출

여기에 직장 이동이나 자녀 교육 등 불가피한 사유로 거주지를 옮긴 가구까지 제외하면 실제 시장에 나올 수 있는 물량은 더욱 줄어들 것으로 보인다. 이 대통령은 최근 사회관계망서비스(SNS) 엑스를 통해 직장 등의 이유로 일시적으로 비거주 상태에 있는 가구에 대해서는 세금 감면 혜택을 유지할 수 있다는 입장을 밝힌 바 있다. 불가피한 사유로 이동한 비거주 1주택자에 대해서는 장기보유특별공제 혜택을 유지하거나 보유세를 기존 수준으로 적용할 것으로 관측된다. 사실상 매도 압박에서 제외되는 셈이다.

국가데이터처에 따르면 지난해 서울에서 전출 인원은 127만1697명이다. 이 가운데 직장 및 자녀 교육을 이유로 이동한 인원은 62만5269명으로 전체의 49.1%를 차지했다. 주택 처분을 이유로 전출한 인원은 43만8716명(35.4%)에 그쳤다. 자녀 교육이나 직장 이전으로 서울을 떠난 62만명이 주택을 처분하지 않고 임대 형태로 보유하고 있을 가능성을 감안하면 실제 시장에 나올 매물은 제한적일 수밖에 없다는 분석이다.

윤수민 NH농협은행 부동산 전문위원은 "결국 타 시·도 거주 외지인을 중심으로 매물 출회를 기대해야 하는 상황"이라며 "다주택자는 모수가 커 매물로 이어질 수 있는 절대 물량이 많지만, 비거주 1주택자는 구조적으로 한계가 있을 것으로 예상된다"고 말했다.고 말했다.

이지은 기자 jelee0429@asiae.co.kr