동대문·성북·관악, 아파트 시총 증가율, 강남3구 추월…내집 마련 문턱↑

서울 아파트 시총 2578조원
동대문성북관악 시총178조
지난해 11월比 12.63% 증가
서울 부동산 중위가격 상승 우려

서울 전역을 토지거래허가구역으로 묶은 '10·15 대책' 이후 중저가 아파트 밀집 지역의 시가총액 증가율이 강남3구의 2배를 기록했다. 지난해 10·15 대책 이후 중저가 아파트가 고가 아파트와의 가격 격차를 좁히는 '갭메우기' 장세가 숫자로 확인된 것이다. 중저가 아파트 가격이 따라 오르면서 서울에서 내 집 마련은 더욱 어려워지게 됐다.

8일 부동산 플랫폼 직방이 제공한 '서울 자치구별 아파트 매매 시가총액' 자료에 따르면 지난달 기준 서울 아파트 전체 시총은 2758조7790억원으로 집계됐다. 10·15 대책 직후인 지난해 11월(2575조2629억원)과 비교해 7.13%(약 183조원) 증가했다.

아파트 시가총액은 특정 지역 내 모든 아파트 매매가격을 합산한 값이다. 실거래 데이터를 기반으로 평형별 시세에 가구 수를 가중해 산출한다. 아파트 시가총액이 올랐다는 것은 서울 아파트 자산 가치가 커지고 있다는 것을 의미한다.

동대문구, 시총 증가율 1위… 관악·성북구 약진

자치구 별로 보면 지난해 11월 대비 아파트 시총 증가율이 가장 높은 곳은 동대문구다. 지난해 11월 66조8222억원이던 시총은 지난달 78조3014억원으로 17.18%가 뛰었다. 이어 송파구(11.66%), 관악구(10.26%), 동작구(10.11%), 성북구(9.72%) 순으로 나타났다. 관악·성북·동대문구는 15억원 미만 중저가 아파트 비중이 높은 지역이다.

특히 해당 기간 동대문·관악·성북구 3곳의 합산 시총은 178조4932억원에서 201조369억원으로 12.63% 증가해 같은 기간 강남 3구 시총 증가율(6.38%)의 약 2배 수준을 기록했다. 강남 3구 시총은 지난해 11월 1024조4965억원에서 지난달 1089조8980억원으로, 65조4014억원이 늘었다.

이 같은 흐름은 지난해와 대비된다. 지난해에는 연초부터 강남권과 한강벨트 인접 아파트가 가격 상승을 주도했다. 이에 따라 강남3구 시총은 지난해 3월 846조2150억원에서 같은 해 11월 1024조4965억원으로 21.07% 늘었다. 반면 관악·성북·동대문구는 10.72%(161조2052억원→178조4932억원) 증가에 그쳤다.

양극화에서 갭메우기 장세로

지난해 말부터 나타난 중저가 아파트 가격 상승세는 입주 물량 증가를 고려하더라도 눈에 띈다는 분석이다. 아파트 시총은 해당 기간 입주가 시작될 경우 매매가격에 반영되는 가구 수가 늘어나 동반 상승한다. 송파구의 경우 지난해 12월과 올해 1월 잠실래미안아이파크(2678가구)와 잠실 르엘(1865가구)이 입주를 시작하면서 시총이 대폭 증가했다. 동대문구도 이문아이파크자이(4321가구)가 지난해 11월 입주를 시작했다. 하지만 공급 증가를 감안하더라도 시총 증가 폭은 상대적으로 컸던 것으로 분석된다. 시총 상승세가 두드러졌던 성북구와 관악구는 지난해 하반기 500가구 이상 대단지 입주가 없었다.

윤수민 NH농협은행 전문위원은 "동대문구는 이문아이파크자이 입주 영향도 있었지만 지난해 하반기부터 업무 중심지 접근이 가능한 입지의 중저가 아파트 가격이 급등한 영향이 더 큰 것으로 분석된다"고 설명했다.

전문가들은 시장 흐름이 양극화에서 갭메우기 장세로 전환되면서 서울 집값의 중위가격 자체를 끌어올리고 있다고 설명했다. 이는 서울 내 아파트값이 가격대와 상관없이 동반 상승하며 실수요자들의 내 집 마련 문턱이 높아지고 있다는 것을 의미한다. 윤수민 위원은 "지난해는 한강벨트와 강남 3구와의 집값이 15억 미만 중저가 단지와 격차를 벌리는 양상"이라고 설명하면서 "올해는 출퇴근이 용이한 지역 내 중저가 아파트 단지가 고가 아파트와 격차를 메우고 있다"고 설명했다.

이지은 기자 jelee0429@asiae.co.kr