[일문일답] "다주택자 수도권 대출 만기연장 막힌다"

부동산과 금융의 과감한 절연
올해 가계대출 증가율 전년대비 1.5%로 묶어
다주택자 올해 만기 도래 매물 1.2만건 추정
임대차계약 종료일까지 만기 연장 가능

금융당국이 올해 가계부채 증가율을 1.5%로 설정했다. 지난해 목표 증가율(1.7%)보다 강화한 수치로 엄격한 관리 의지를 드러냈다. 또 2030년까지 GDP(국내총생산) 대비 가계부채 비율을 80% 수준으로 하향 안정화한다는 방침을 밝혔다. 수도권 및 규제지역 내 아파트를 보유한 다주택자에 대해서는 주택담보대출 만기 연장도 원칙적으로 금지했다.

금융위원회는 1일 재정경제부, 국토교통부, 행정안전부 등 관계부처 합동으로 이런 내용을 담은 '2026년도 가계부채 관리방안'을 발표했다. 다음은 전요섭 금융위 금융정책국장과의 일문일답이다.

다주택자 대출 만기 연장 제한 규제로 인한 대출 회수 효과는 어느 정도로 보고 있다. 주택담보대출의 별도 관리목표 비율은 제시 가능한가.

전체 대출 규모는 약 4조1000억원(1만7000건) 수준이며 이 중 금년 만기도래분은 약 1만2000건(2조7000억원) 정도다. 만약 대책에 제대로 실행되어 모든 매물이 나왔을 경우를 전제한 것이다. 하지만 차주 상황에 따라 매각, 자체 상환, 전·월세 전환 등 여러 방법으로 대응할 것이므로 정확한 회수 규모 예측은 어렵다. 주담대 관리목표 비율(주담대는 금융회사의 월별 가계대출 증가 규모의 일정 비율 이하로 관리하되 전년도 주담대 취급실적 등을 고려해 차등 적용)은 금융사별로 전년도 기준이 있을 것이고 그것을 고려해 결정하도록 하겠다. 대외적으로 말씀드리지는 않는다.

가계부채 관리방안 발표가 지연된 이유는 무엇인가. 지연되면서 추가된 내용은 무엇인가. 향후 추가로 들여다보는 중점 과제는 무엇인가.

당초에는 총량 관리 중심으로 발표할 계획이었으나 다주택자에 대한 규제가 추가되면서 부처 간 협의가 필요해 일정이 지연됐다. 추가되는 과정에서 P2P(온라인투자연계업권) 규제도 이번에 포함됐다. 추후 과제로는 투기 목적 비거주 1주택자에 대한 대출 규제, DSR(총부채원리금상환비율) 규제 추가 강화, 자본규제 강화 등도 검토 중이다.

비거주 1주택자 규제 발표 시점과 실수요자를 위한 대출 완화 가능성은.

발표 시점은 확정하기 어렵다. 검토해야 할 사안이 많아 조율이 필요하다. 전체 부동산 정책 방향이 가격 안정에 있기 때문에 실수요자를 위한 대출 규제를 완화하면 다시 가격 상승과 투기 수요를 자극할 우려가 있다. 서민·생애 최초 구입자에 대해서는 기존 LTV(담보인정비율)가 유지되고 있는 점을 고려해야 한다.

투기용 비거주 1주택자에 대한 정확한 기준을 만드는 것이 가능한가.

비거주 1주택 문제에 대한 자세한 답변은 드리기 어렵다. 해당 사안은 검토 중으로 구체적인 내용은 현시점에서 설명하기 어렵다.

어제 임대차계약을 해서 2028년 3월 31일에 종료되는 다주택자의 실거주 의무는 동일하게 2028년 3월 31일부터인 것이 맞나. 그렇다면 사실상 2년의 갭투자 가능한 것 아닌가.

어제 임대차 계약을 맺어서 2028년 3월 31일까지 임대차 계약이 종료되는 경우 그때까지 대출 만기가 연장되는 것이 맞다. 여기에 오늘 말씀드린 것처럼 금년 말까지 토지거래허가신청을 하는 경우에는 실거주 의무를 2028년 3월 31일까지 연기시켜 주는 것이 맞다.

그렇다면 세입자가 계약기간 연장을 할 경우에는 4년 뒤에 입주해도 되는가?

아니다. 갱신 청구권 인정은 2026년 7월 31일까지 만료가 되는 계약만 쓸 수 있다. 이때까지 갱신한 계약까지는 인정이 된다. 그런데 새롭게 계약을 맺었는데 2년 후인 2028년 3월 31일이 되어 갱신 청구권이 여전히 한번 남아 있는 경우까지는 인정하지 않는다. 즉 해당 케이스에서 실거주를 최대한 미룰 수 있는 기간은 2028년 7월 31일까지로 봐야 한다.

정책대출에 대한 구체적인 운영 방향은?

(정수호 국토교통부 주택기금과장) 청년, 신혼부부, 출산 가구 등 취약계층 지원 기조는 유지된다. 현재는 추가 조치가 필요한 상황은 아니며 관리 목표를 보면서 필요시 대응할 계획이다.

위험가중치 비중 상향 규제는 검토 안 하나, 대출 규제 강화로 인해 오히려 서울과 수도권 아파트 가격이 ‘키 맞추기’ 형태로 흐르고 있다는 데 대한 지적에 대한 입장은, 새마을금고 외 다른 은행들도 페널티 있는 경우가 있나

위험가중치 규제 더 올리는 것을 계획하고 있다. 주택 가격에 대해서 일률적으로 말씀드리기는 어렵다. 새마을금고 외에도 관리 목표치 넘은 은행들 물론 있고 페널티가 부과된다. 관리목표보다 초과한 금액이 있으면 그만큼 올해 목표에서 빼겠다는 것이다. 예를 들어 작년 목표치에서 1조원을 넘어갔다면 올해 목표에서 그만큼 빼겠다는 것이다.

위험가중치 비중 상향과 비거주 1주택자 규제는 함께 발표되나.

반드시 동시에 발표되지는 않는다.

P2P(온라인투자연계금융업) 또한 대출 규제에 함께 포함한 배경은.

지난 1월 전 금융권의 주담대가 3조원 늘었는데 P2P는 167억원 증가했다. 전체 규모로 보면 크진 않지만 향후 온투업권으로 전이 가능성이 없지 않다고 봤다. 업권 전체로 봤을 때 일관된 방향의 대출 규제로 가는 게 바람직하다고 판단했다.

토지거래허가제 보완 조치의 의미와 효과는. (무주택자가 다주택자 보유 주택을 올해 12월 31일까지 토지거래허가신청하고, 허가일로부터 4개월 내 취득하는 경우에는 실거주 의무를 임대차계약 종료일까지 유예하기로 함)

기존에는 임대차 계약 종료 후 4개월 이내에 입주해야 하니까 매도 시점도 자연히 뒤로 밀릴 수밖에 없었다. 올해 만기 건을 1만2000건 정도로 많다고 보고 있지만, 만기 시점이 제각각이기 때문에 매물이 차츰차츰 나올 수밖에 없었다. 보완 조치를 도입해 올해 말까지 (다주택자가) 매도할 수 있도록 길을 열어둔 것이다. 다만 실제 매물 규모는 임대차 계약, 갱신 여부 등에 따라 달라져 정확한 총량 예측은 어렵다.

배포된 자료에서 부동산 시장과 금융 ‘절연’이라고 표현했다.

금융자원이 부동산 대출에 과도하게 쏠린 구조를 완화하고 기업금융 등 생산적 분야로 자금 흐름을 전환하겠다는 의미다. 완전한 차단은 아니고 비중을 줄이는 개념이다.

2030년까지 가계부채 비율을 GDP(국내총생산) 80%까지 줄인다는 목표 달성을 위한 연평균 관리 수준은.

전년 말 88.6%로 추정하고 있으니까 80%로 낮추려면 8.6%를 줄여야 한다. 연평균 약 1.6~1.7% 수준의 관리가 필요하다. 이에 맞춰 연간 증가율 목표를 1.5% 수준으로 설정했다.

만기 연장 제한 대상에 입주권·이주비·중도금 대출도 포함되나. 다주택자 만기 연장 규제에서 예외 되는 규모는 어느 정도로 추산하고 있나.

해당 규제는 아파트 주담대에만 적용되며 입주권·이주비·중도금 대출은 제외된다. 예외 규모는 임대차 계약, 임대사업자 상황 등에 따라 달라 정확한 추산은 어렵다.

만기일시상환 대출의 대부분이 임대사업자 물량인가.

그렇다. 개인의 경우 대부분 분할 상환으로 전환한 상태이며, 만기일시상환 비중은 매우 낮아 1%도 안 된다.

이은주 기자 golden@asiae.co.kr