다주택자 수도권 아파트 주담대 만기연장 금지…임차인 거주·어린이집 예외

정부, 가계부채 점검회의
李 지시 47일 만에 다주택자 대출 규제 강화
세입자 보호·공익 목적은 대출 회수 예외

정부가 오는 17일부터 수도권 및 규제지역 내 아파트를 보유한 다주택자에 대해 주택담보대출(주담대) 만기 연장을 원칙적으로 금지하기로 했다. 공공 목적에 부합하거나 어린이집 등으로 활용되는 경우에는 예외가 인정되며, 임차인이 거주 중인 주택은 전·월세 계약 종료 시까지 대출 회수를 유예하는 보호 장치도 함께 마련됐다.

이번 대책은 이재명 대통령이 지난 2월13일 다주택자 대출 규제 강화를 지시한 이후 47일 만에 전격 발표됐다. 정부는 이번 조치로 올해 만기가 도래하는 대출 규모를 약 2조7000억원, 주택 수를 1만2000건으로 추산하고 있으며, 이에 따라 해당 매물이 시장에 출회될 수 있을 것으로 보고 있다.

수도권·규제지역 다주택자 아파트 대출, 만기 연장 금지

정부는 1일 오전 정부서울청사에서 금융위원회와 재정경제부, 국토교통부, 행정안전부, 국세청, 한국은행, 금융감독원 등 관계기관 합동으로 '가계부채 점검회의'를 열고 이 같은 내용을 최종 확정했다.

개인 다주택자와 임대사업자가 보유한 수도권 및 규제지역 아파트 주담대의 만기 연장을 원칙적으로 허용하지 않는 게 핵심이다. 소재지와 관계없이 2채 이상을 보유한 개인과 임대사업자(법인) 모두에 적용된다.

그동안 규제 도입 이전에 실행된 기존 대출은 만기 도래 시 자동 연장이 가능했으나, 앞으로는 신규 대출과의 형평성을 고려해 연장이 제한된다. 이미 해당 지역 주택을 보유한 개인 다주택자와 임대사업자에 대해서는 지난해 6·27, 9·7 대책을 통해 신규 대출 시 담보인정비율(LTV) 0%가 적용되고 있다.

공공 목적·어린이집 예외…세입자 보호 장치 병행

정부는 세입자가 낀 주택이나 공익적 목적이 인정돼 매도가 곤란한 경우 등에 한해 예외를 인정하기로 했다. 매도계약이 체결된 주택이나 어린이집, 준공 후 미분양주택 등은 다주택자 여부 판단 시 주택 보유 수에서 제외된다.

또한 임차인 보호를 위해 세입자가 거주 중인 주택은 전월세 계약 종료 시점까지 대출 회수를 유예한다. 이날 기준 유효하게 체결된 임대차 계약과 오는 16일까지 체결되는 묵시적 갱신 계약은 만기 연장이 허용된다. 또한 오는 7월까지 종료되는 임대차 계약에 대해 계약갱신청구권이 행사될 경우에도 계약 종료 시점까지 연장이 가능하다.

아울러 정부는 임차인이 거주 중인 주택을 무주택자가 매수할 수 있도록 했다. 무주택자가 올해 말까지 토지거래허가를 신청하고 허가일로부터 4개월 내 취득할 경우, 실거주 의무를 임대차계약 종료 시점까지 유예한다.

이 밖에도 어린이집과 민간임대 리츠(REITs)·공익법인 등 공익 목적의 의무임대사업자와 법령상 즉시 매도가 어려운 경우, 기존 만기 연장이 이미 통보된 사례는 규제 대상에서 제외된다. 이번 조치는 오는 17일부터 시행되며, 차주가 상환하지 못할 경우 금융회사는 해당 주택을 일정 기간 내 처분하도록 할 방침이다.

만기 연장 불허 대출 4.1조원…올해 2.7조원, 1만2000호 시장 영향

정부는 이를 통해 다주택자 매물이 시장에 출회되도록 유도한다는 방침이다. 이번 규제로 만기 연장이 불허되는 만기일시상환 대출 잔액은 전 금융권 기준 약 4조1000억원, 주택수 1만7000건 규모다. 이 가운데 올해 만기가 돌아오는 대출은 2조7000억원, 1만2000건으로 추정된다. 이에 따라 수도권과 규제지역에서는 올해 약 1만가구 수준의 매물이 추가로 시장에 나올 것으로 전망된다.

한편 이번 대책에는 비거주 1주택자에 대한 규제는 포함되지 않았다. 앞서 이 대통령이 투자·투기 목적의 비거주 1주택자 관리 필요성을 언급한 만큼, 정부는 전세자금대출 공적 보증 제한 등 추가 대책을 검토 중이다. 다만 교육, 직장, 부모 봉양 등 다양한 실수요 요인이 있어 추가 검토를 거쳐 관련 대책을 별도로 발표할 계획이다.

권해영 기자 roguehy@asiae.co.kr