역세권 고밀개발 빗장 확 푼 서울시…민간 공급 확대 드라이브 건다

종 상향+공공기여 완화…시 외곽 최대 수혜 예상
역세권 외 주요 간선도로변도 일반상업지역 허용
역세권 장기전세주택 대상지 범위 늘려 공급 ↑
땅값 자극·상업시설 공급 과잉 부추길 우려도

서울시가 25일 발표한 '서울 역세권 직·주·락 활성화 전략'은 그동안 도심·강남권 등 중심지 위주로 이뤄져 온 역세권 활성화 사업을 시 외곽까지 확대해 도시 성장 기반을 확대하겠다는 의지를 담고 있다.

서울 시내 개발 가능용지가 포화 상태에 이른 상황에서 역세권을 중심으로 수직적으로 개발 밀도를 높여 주택은 물론 업무·상업·문화 등 가용 용지를 확보하겠다는 전략을 제시한 것으로 풀이된다.

이번 전략의 최대 수혜 지역은 시 외곽 지역의 역세권이 될 전망이다. 상업지역 용도 상향 대상지가 시내 325개 전체 역세권으로 확대된데다, 공공기여 비율도 낮아져 그만큼 사업성을 높일 수 있기 때문이다.

오세훈 서울시장은 "민간과 공공이 협력해 역세권의 고밀·복합개발을 추진함으로써, 누구나 살고 싶고 머물고 싶은 미래세대를 위한 서울만의 도시공간을 만들겠다"고 강조했다.

부족한 용지, 고밀개발로 해결

시가 325개 전체 역세권에 대해 상업지역으로의 용도지역 상향을 허용하기로 한 것은 개발 가능 밀도를 높여 역세권 활성화 사업에 민간 참여를 끌어들이겠다는 것이다.

이번 방침으로 앞으로 역 반경 250m인 역세권 대상지에서는 일반상업지역으로 용도지역 변경을 통해 최대 800%까지 개발할 수 있게 된다. 대지면적에 대한 건물 연면적을 의미하는 '용적률'이 높아진다는 것은 그만큼 토지 가치가 높아진다는 의미다. 예컨대 시 도시계획조례상 250%인 제3종 일반주거지역이 일반상업지역으로 바뀌어 용적률이 800%로 늘어나게 되면 단순 계산으로 땅의 가치가 3배 이상 뛰게 된다.

사업이 지지부진한 외곽지역 지원책도 포함됐다. 11개 자치구의 역세권에 대해서는 민간의 부담 완화를 위해 50%인 공공기여 비율을 30%까지 낮춰주겠다는 것이다. 대상 자치구는 ▲동대문 ▲중랑 ▲성북 ▲강북 ▲도봉 ▲노원 ▲서대문 ▲은평 ▲강서 ▲구로 ▲금천 등이다.

서울 시내 80여곳에 달하는 환승역에는 더 파격적인 용적률 완화 혜택이 주어진다. 용도지역 중 가장 밀도가 높은 중심상업지역으로의 종 상향을 통해 최대 용적률 1300%까지 개발할 수 있게 된다. 사업 대상지 범위 역시 일반 역세권의 2배인 반경 500m로 넓어진다.

시는 5년간 35곳의 '성장 거점형 도심복합개발' 대상지를 발굴해 업무·상업·주거·문화시설이 결합한 대규모 복합개발을 유도한다는 방침이다. 이를 위해 시는 오는 6월 민간을 대상으로 공모를 실시할 예정이다.

비역세권도 용적률 빗장 푼다

서울 동작구 신대방삼거리역 일대 역세권 활성화 사업 조감도. 서울시는 상업지역으로 용도지역 상향이 가능한 대상지를 시내 325개 역 전체로 확대한다. 서울시 제공

시는 고밀 개발의 범위를 역세권 밖으로도 넓혔다. 폭 35m가 넘는 주요 간선도로변이면 역세권 범위에서 벗어나더라도 최대 일반상업지역까지 종 상향을 허용한다.

이들 간선도로변에는 '성장잠재권 활성화 사업' 제도를 도입, 공공기여를 적극적으로 활용한 지역 맞춤형 시설도 공급한다는 복안이다. 시는 5년간 60곳 정도의 대상지를 선정할 예정이다.

이를 통해 시는 특히 점(역세권) 중심의 복합개발을 선(간선도로)로 확장해 역을 단순한 이동 중심이 아닌 생활 거점으로 삼겠다는 복안이다.

'역세권 장기전세주택' 공급 대상지도 확대한다. 현재 역사와의 거리가 350m인 대상지를 500m까지 확장하는 한편, 폭 20m 이상 간선도로 교차지로부터 200m 이내 부지도 사업 대상지에 포함시킨다.

장기전세주택의 조기 공급을 위한 인허가 절차도 간소화한다. 기존 '사전검토'와 '계획검토'를 통합해 관련 절차를 5개월 이상 앞당기겠다는 방침이다.

시는 대상지 확대를 통해 역세권 장기전세주택을 기존 122곳에서 361곳으로 늘리고, 가구 수 역시 11만7000가구에서 21만9000가구로 2배 늘린다는 것이 시의 복안이다.

땅값 자극·외곽 공급 과잉 우려도

다만 용적률 완화가 외곽지역 역세권 사업의 돌파구가 될지는 미지수다.

가뜩이나 소비 위축과 경기 침체로 외곽지역의 상가가 공실 사태가 심화하는 와중에 무분별한 상업시설 건립이 늘면 공급 과잉을 확대할 수 있다는 지적도 나온다.

일각에서는 서울시 전체 역세권을 대상으로 광범위한 용적률 상향이 이뤄질 경우 안정을 찾아가고 있는 부동산 시장을 자극하는 불쏘시개가 될 우려도 제기한다. 용적률이 높아지면 같은 면적의 땅이라도 그만큼 가치가 오르는 만큼 땅값이 뛸 수 있어서다.

업계 관계자는 "일부 공공기여에도 불구하고 민간에 과도한 특혜를 제공하는 것은 지가 상승의 요인이 될 수도 있다"며 "특히 지방 선거를 두 달여 남짓 앞둔 상황이어서 자칫 '선거용'이라는 오해를 부를 소지도 있다"고 지적했다.

정두환 기자 dhjung69@asiae.co.kr